[摘要] 资本新宠工业地产,“再升温”、“低投入、高回报”、“新业务增长点”，在地产调控此起彼伏的今天，围绕着工业地产的声音越来越多，沉寂多时的工业地产量价齐升，眼见即将成为新的宠儿。
物流地产格局有变
电商对物流地产的热衷，也震荡着工业地产的格局。基于电商对物流仓储需求的强劲，物流地产陷入了供给匮乏的局面。“考虑到市场上大量积极寻找工业物业的租户，目前有限的新增供给仍难以满足不断扩张的市场需求，工业物业空置率显著下降。”正略钧策管理咨询的顾问纪来镇说。
以北京为例，由于2010北京市第二产业增长速度持续超越第三产业，2010年末新增的两个优质物流仓储在一定程度上缓解了供应紧张的状态，但市场对物流仓储的需求依然旺盛。
这就造成了市场租金价、物流地产价位的飙升。据世邦魏理仕调查显示，北京主要优质物流仓储设施都已接近满租状态，2010年平均租金环比增长2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些热点区域，例如北京空港物流基地和北京电子城，这种趋势更为明显。
而在上海，物流用地供不应求的局面已经至少持续了5年的时间。据仲量联行的研究报告显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。在物流地产的成交价上，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，现在的平均报价在100万元/亩以上，并且还在涨。”仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志说。
可以显见，中国B2C市场对物流服务和仓库空间的巨大需求，未来将可能逐步呈现出来。因此仲量联行预计，2011年对新增供应的吸收量将处于高位水平，物流租金水平将持续上涨。
电商对于物流地产的一哄而上，助长了物流地产的火爆。但与此同时，暴露的问题也很多。“由于仓储物流的选址与兴建需要较长的时间，投入期也需要耗费大量的资金，但是电商企业的发展速度远远超过了物流的建设速度，所以一定时间内，自建物流系统是无法发挥作用的。”分析师张亚男认为，这造成了物流地产短期的压力较大。
不仅如此，由于大部分电商并未实现盈利，所以投资人更为关注电商的用户量、交易规模和利润空间等，对于以物流为主的基础设施建设热情度并不高，态度较为谨慎。“这种背景下，电商企业可能与资本方存在对赌行为，这种对赌需要用持续增长的交易规模说话。为此，兴建物流的大中型电商企业面临的资本压力也很大。”
“同时，由于物流园区的建造比较复杂，许多电商物流行业的专业性有限，对仓储标准是否符合现代商贸企业要求没有明晰的概念，对于物流园区的建造并没有进行专业论证，建设时的调研企业需求也易被忽略，因此造成了大量土地资源、物流设施的浪费。”纪来镇说。
当然，电商对物流地产的涌入，也不排除为了圈地、拿地的嫌疑。因为相对来说，电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地。“除非自用，否则要让这笔投资产生，电商就得兼做开发商、房东，把自建仓库再租出去，可这不是又远离主业了？而且电商是否有能力运营物流中心？电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢？事实上，电子商务的仓库通用性并不强。”仲量联行王成志说。
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