[摘要] 鉴于政府坚定不移的调控决心，短时间看从政策层面出现松动不可实现，上半年房价继续低位徘徊仍然是大部分区域和城市的主要市场特征，弃价保量仍然是大部分企业普遍选择的道路。
自2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），随后，北京、上海、青岛等城市陆续出台地方调控细则，发布“限购令”。
正是在这种强力级别的调控下，过热的房地产市场在一年内呈现出冷却态势。大中型城市的房价快速上涨势头被扭转，购房者进入观望阶段，主要城市的交易量逐步回落，投机炒作得到严厉遏制，保障性住房的投入加大，住房需求得到一定程度的满足。
“限购”对住房投机及投资需求造成了同步限制，也抑制了部分真正需要购房的居民的购房需求，特别是改善性需求。有分析师就此指出，从技术手段上看，以个人身份界定进入市场的住房限购令，未来仍有调控的余地。
在一些业内人士看来，未来在降低金融杠杆率、加大其投资及投机的成本、征收房产税等方面仍有调控的空间，中国房地产市场的成熟，需要形成一个长期有效的市场价格机制，通过买卖双方的议价机制来配置资源，这对房地产企业、购房者、政府管理、市场健康发展都有着深远的意义。
保障房作用渐显
政策的制定者也很清楚，过严的限购令会“误伤”到部分真正刚需，而且总有一部分人无力支付市场型房价，因此，在“保民生”的大前提下，2011年范围内还开工建设了1000万套保障房及棚户区改造住房。
值得注意的是，保障房对于改善市场供给，满足基础性住房需求的作用是显而易见的。事实证明，在有效保证保障性住房建设用地的基础上，土地出让量价齐跌，“地王”淡出，对于降低开发成本、抑制房价上涨发挥了积极作用。
早在2011年10月25日国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告中，住房城乡建设部部长姜伟新介绍说，到2010年底累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。
据悉，早在“十一五”期间，开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。而去年的“1000万套”则表明了中国的住房保障力度在不断加大、进度在不断加快。
基于不断扩大的保障房规模，有专家坦言，其长期的具体效果有待时间检验。政协经济界委员、民革中央人资环委副主任田在玮曾就表示，“保障房在后期的管理、维护和运行中的费用大约是建设时的两倍左右，这样大量的资金如何解决和筹措，后续资金用什么形式进行匹配，应该加紧研究。”
另外，“各地保障房建设在融资渠道、建设管理、质量监督、住房分配、退出机制等方面还缺乏系统规划”也是摆在眼前的事实，因此，各界的担忧并不是毫无根据。
财政金融助调控
一方面，通过限购令抑制楼市的投机需求，另一方面，保障房工程又为刚性住房需求补充了供给，如此一来，“去高补低”保证了住房的供需稳定，为进一步加速抑制房价上涨的效果，财政金融等各项调控手段也在2011年纷纷“祭出”。
“新国八条”提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售价全额征税。此外，去年各地还对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
相比起财税政策，国家利用银行采取的金融手段则让开发商更加无所适从。在坚持强化差别化住房信贷政策背景下，国家对贷款购买第二套住房的家庭规定，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。事实证明，该举措连同限购一并发挥了强大的抑制作用，使商品房市场由卖方市场向买方市场过渡。
从国家统计局今年1月17日发布的数据可以看出，在银行收紧信贷的同时，2011年房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落。2011年房地产投资增速比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落 5.0和2.6个百分点。
对此，中国房地产协会副会长顾云昌表示，“限贷”是造成整个市场投资增幅下降和销售下降的主要原因，2012年房地产投资的增速可能还会继续放慢。
今年3月12日，中国人民银行副行长刘士余还披露：“去年房地产的贷款增速比整个银行贷款的增速大概低３个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月在下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。”
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