[摘要] 鉴于政府坚定不移的调控决心，短时间看从政策层面出现松动不可实现，上半年房价继续低位徘徊仍然是大部分区域和城市的主要市场特征，弃价保量仍然是大部分企业普遍选择的道路。
3月14日上午，在人大五次会议成功闭幕之后，举行了温家宝总理答中外记者问。
温家宝总理回顾了2003年、2005年、2006年三次调控，对前面几次调控中房价越调越高、政策不出中南海、调控中间失败深感痛心，并提到房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，也涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革阻力相当大。
而为什么这两年房地产调控在艰难中略有一点曙光？总理认为，首先是我们坚定不动摇的调控决心，其次，我们抓住了一个抑制投资和投机性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。
但是，总理也谈到，中国有13亿多人口，又处于工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。因此，他倡议住有其居并不代表住者有其屋，应该鼓励更多人租房。
关于房地产市场的发展，总理提出了3种观点，要保持房地产市场的长期、平稳、健康发展，如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦泡沫破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济；
针对什么叫房价合理回归？他认为应该是使房价与居民收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配，因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会导致房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展；
从行业发展上讲，温家宝总理也认为：毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，但是政府这只手也不可缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。在上述观点中，他强调，目前房价还远远没有回归到合理价位，因此调控不能有任何放松。
从总理答问可以看出，虽然房价上涨已得到初步控制，部分区域房价已经开始回落，但是还仍未达到政府调控房价的预期和目标，中央政府坚持房地产调控仍将持续。
因此，虽然目前已经出现广大企业和地方财政多方受压的困境，寄希望于两会之后调控中途放松的预期会化为泡影，这与年初中央提出的继续坚持房地产调控不动摇相吻合。
由此说明，房地产从低迷走向全面复苏还需要一定的等待时间和市场博弈，中央坚定本轮房价调控的决心不会轻易改变。
鉴于政府坚定不移的调控决心，短时间看从政策层面出现松动不可实现，上半年房价继续低位徘徊仍然是大部分区域和城市的主要市场特征，弃价保量仍然是大部分企业普遍选择的道路。
但是，为了保持整个市场的基本稳定，不致造成因房价继续快速下跌给经济和社会带来严重风险，虽然中央对房地产调控的决心坚定而不动摇，但是在有保有压的政策倾斜和调控方向下，针对首次购房的政策会出现一定程度的放松，从信贷政策和财政政策两方面合理有效地支持刚需自住者的正常需求，从而保持调控过程中市场的基本稳定。
由此看来，虽然从2月下旬开始局部城市已经开始出现成交量回暖的现象，但结合政府将继续坚定不移地实现房价进一步合理回归的调控决心和预期，上半年弃价保量、趁机出货仍然是本轮调控初见成效过程中大部分企业的必然选择。
对于房价仍然偏高的区域，上半年继续坚持一贯的优惠促销将会是大部分企业应对政府调控风险的总体策略。
美国广播公司记者：得益于较好的国际环境和贸易体系，过去的十年，是中国经济发展最快的十年。在您任期的最后一年，特别是考虑到不久前在波士顿的国际码头工人协会向您授予奖项，如果您只能做一件事来使中美经贸关系实现再平衡，为更多的美国工人创造就业机会，您将会做什么事？有些批评人士表示中国扭曲了国际竞争，使贸易对自己有利，您是否会考虑改革中国的贸易体系？
温家宝：最近美国码头工人协会授予我一个“美国工人之友奖”，这个奖与其说是授予我的，不如说是中美经贸互利共赢的一个范例。
如果我做一件事能够缓解中美贸易的不平衡，那么我选择哪一件事情？其实这个问题我已经深思熟虑很久了，并且在2009年和2011年两次同奥巴马总统做了深谈。我以为解决中美贸易的不平衡，以及由此引起的各种困难和摩擦，还是要通过合作的办法。因此，我比较完整地提出了关于促进中美经贸、金融与投资合作的一揽子计划的建议。它包括：首先，进一步发展中美之间的双向贸易。中国扩大美国产品的进口，美国要开放美国产品的出口，取消限制。其次，加强双向投资。两国应该为投资创造有利条件，并实行投资保护。第三，加强两国在新能源、新材料、节能环保、航天航空等高科技领域的合作，开辟新的合作领域。第四，加强基础设施建设的合作，并使这种合作与金融合作相联系。就是说中国愿意投资美国的基础设施建设，扩大美国工人的就业。这是一举双得的事情。
奥巴马总统非常重视我的建议，双方已经就此进行研究。我相信合作比对抗好，只要循着这条正确的路子走下去，中美经贸关系会走上一条健康、持久发展的道路。
至于你说到美国关心中国贸易体系改革的问题，如果讲得明确一点，主要指三个问题：，就是进出口的基本平衡。我可以明确地告诉你，在2011年中国经常性账户差额占GDP的比重已经降到2.8%，小于3%的国际公认的合理水平。就是说在国际收支和货物贸易上，中国已经实现了基本平衡。第二，汇率，也是美国关注的。从2005年汇改以来，中国实际有效汇率已经30%。请记者先生注意一种现象：从去年9月份开始，在香港市场无本金远期交割市场，也就是所谓NDF市场，开始双向波动。这就告诉我们，中国的人民币汇率有可能已经接近均衡水平。我们将继续加大汇改的力度，特别是较大幅度地实行双向的波动。第三，我们将坚持多哈回合谈判的宗旨，主张自由贸易、反对保护主义。
“现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。”3月14日，当面对记者提问时，国务院总理温家宝在“两会”记者会上如此回答。这样的答案几乎奠定了今年房地产调控政策的主基调。
对于什么是“合理价位”，温家宝强调，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。
据估算，当前上市房企的平均利润率在20%以下。但对于房价与居民收入的相关性，尽管业界有不同的算法，但得出的结论却总体一致：居民现有的收入水平很难买得起房。
基于此，温家宝强调调控不能放松。“如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”
但值得注意的是，在多次强调政府的主导性之后，温家宝昨日也特别提到，“要充分利用市场这只手。”
总理痛心房价“越调越高”
自2010年4月“国十条”出台至今，本轮房地产调控已历时将近23个月，由于调控力度和广度空前，也使得楼市成交量大幅缩水，70个大中城市的房价也自去年底以来出现下跌。
这样的局面似乎是高层颇为乐于见到的。2000年以来，房地产市场调控的重磅政策先后有2003年的“国六条”、2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，但房价始终“越调越高”，并导致民众一度对楼市调控政策不再信任。
对此，温家宝昨日表示“感到十分痛心”。他强调，房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。同时，房地产调控还涉及到金融企业和房地产企业的利益，“改革的阻力相当之大”。而此次调整见效，他认为主因在于“抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施”，以及“调控的决心坚定而不动摇”。
数据显示，土地出让收入近年来呈逐步上升的态势，2010年的总收入达到2.9万亿元，地方政府已成为近几年房地产市场高速发展的受益者。此外，当前的信贷体系也使得银行在楼市发展中赚得盆满钵满。
在政府工作报告中强调“促进房价合理回归”之后，温家宝昨日再次表态称，房价尚未回归到合理价位，并指出调控不能放松。
在热点城市的房价出现实质性下跌后，近期外界出现“松绑”调控的诉求，不少地方政府也在尝试放松调控力度。温家宝的上述表态，被认为给市场吃了“定心丸”。
事实上，从佛山、芜湖、上海的调控政策先后被叫停，以及中央多次表态“巩固调控成果”，已经体现出楼市调控政策的延续性。此外，国家将今年的GDP增长目标定在8年来新低的7.5%，也被认为体现了政府调整经济结构的决心，而楼市也难免受到影响。
外界分析认为，尽管对于首套房的信贷政策已经放开，但至少在今年上半年，楼市调控政策将维持在原有的力度不放松。
与此前强调政府的主导性略有不同，此次谈及楼市调控时，温家宝特别提到市场的作用。
温家宝表示，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。
一种分析认为，之所以强调市场，是基于在当前我国城镇化和工业化加速推进的大背景下，政府干预过多会造成市场的扭曲，不利于房地产市场的长期健康和稳定发展。
数据显示，截至2011年末，我国的城镇化率首次超过50%，但与发达国家的70%、80%水平相比，仍有较大差距。历史经验显示，这一阶段是楼市发育的迅猛期。这也让一些从业者产生了房地产业还有“白银20年”的看法。
温家宝昨日也表示，中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。这也意味着，未来一段时间中国的住房供需关系将处在整体紧张的阶段，房价将面临较大的上涨压力。
这也是不少从业者的共识。今年“两会”期间，政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康向《每日经济新闻》记者表示，未来的房价曲线将呈现上扬，不同之处在于调控政策能否控制住曲线的“斜率”。
但房价并非面对所有人群而言。温家宝昨日还强调，住有其居并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。
值得注意的是，他也同时提到了政策调控的必要性。“政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”对此，业内人士分析认为，这主要是针对保障房的建设和分配，以及普通商品房的供应而言。
记者：总理您好，人民日报社记者提问。最近一轮房地产市场调控，大家都非常关注，中央的决心很大，力度也很大，一些城市的房价已经开始回落。请问总理，住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？谢谢。
温家宝：我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。
我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。
为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。
对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。
关于房地产市场发展，我有几个观点：，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。
第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。
第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。谢谢。
沪深股市走出暴跌行情，地产股率先下跌。对此，经济学家李稻葵称今天股市误读了总理的意思，总理的意思说房地产调控的目标是使得房价和收入匹配，但这件事并非短期1年之内或半年内要完成。因为房价上涨是过去几年或者十年形成的。
是长期出的病状，怎么可能在1年内解决呢治病需要一个过程，市场把总理的说法解读为短期就要房价迅速下降，这并不是实事求是的。
市场可能没有看到的是，总理说房价要降，说收入也要调。它是一个降一个升，两个过程使得房价合理。
李稻葵表示，中国经济毕竟是名义GDP收入增长10%以上的经济体，在这个经济体里面，名义收入，老百姓工资、其它收入也好，总之是上升的。
所以不能短期内挤房价这个方式达到调控的目的。也要看到中长期收入也在上升，这本身也是调房价的一个过程。
27日上午，温家宝总理在中国政府网和新华网与网友进行在线交流。当网友问到房价问题时，温总理明确表态：“我还有信心。如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付出实际行动。有人说我灰心了，其实我没有灰心。我相信，只要我们把群众放在心上，我们一定会实现调控目标。”
温总理的回答，给担忧房价问题的百姓再吃定心丸。温总理除了表示要落实好去年以来出台的三次调控措施外，还透露出了进一步的调控措施。从供给上讲，温总理说，未来5年将新建保障性住房3600万套，住房的覆盖率可以达到20%，这是一个令人振奋的数据，只要各地政府能够落实下去，对于解决中低收入家庭的住房问题，对于分流商品房需求压力、平抑商品房价格将会发挥巨大作用。这里面的一个关键问题是，今年的1000万套保障房建设必须开好头、起好步。笔者注意到，在日前举行的落实保障房建设专题会议上，各地已签订了保障房建设责任书，立下了军令状。正如温总理所说：“关键不在一张纸，而在于决心”。有了决心就会有资金，就会有土地，就会有办法。
温总理同时再次表示“要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。”笔者一直认为，只要一手抓好保障房、中小户型建设，从扩大供给上抑制房价，另一手抓好抑制投资投机，高房价一定能够回落到合理价位。目前，各地的限购政策正在陆续推出，这是一个立竿见影的抑制投资、投机措施。然而，各界对限购政策的争议也颇多。笔者认为，这一措施是完全必要和对路的，也必将是有效的。当然，它不应是一项长期政策，而是临时性举措，一旦房价回到合理价位，就要及时退出。
更引起我们注意的是温总理对开发商说的几句话：“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”开发商身上究竟流着多少道德的血液，我们无从知晓。但是，在这几年的房地产调控中，一些开发商确实扮演了不光彩的角色，口碑每况愈下，甚至成为奸商的代名词。真心希望他们能从上述话语中受到震动，有所思考。聪明的开发商应该意识到中央政府这次调控楼市的决心，应该认识到高房价已经走到尽头。
在房价调控上，温总理没有“灰心”，就是给了百姓更大的信心。正如温总理所说，“只要我们把群众放在心上，我们一定会实现调控目标”，这个目标是百姓期待已久的，并且已曙光初现。
元宵佳节一过，意味着2009的农历新年也已经结束。尽管各大城市春节期间普遍成交惨淡，但高房价似乎依然未有松动的迹象。
在元宵这个特殊的节日里，温总理又一次接受中国政府网、新华网的联合专访，并在专访中再一次提及敏感的房价问题，温总理强调政府将从增加保障性住房供应、抑制投资性需求、规范房地产市场等四个方面控制上涨过快的房价，并承诺将在总理任期内管好房市，使房价保持一个合理的水平。
与其两个月前接受新华网专访时候的态度类似。2009年12月27日，温总理就当前经济形势、2010年的经济工作等问题回答记者提问时，就提出了政府将做好四方面的工作以抑制房价过快上涨，这四方面的工作内容与温总理昨日接受采访时强调的内容相比，其实并无二致。
新年之际，春节之后，两会之前，在这些敏感的时间节点中，高层频繁谈及高房价问题，其中已可以嗅到政府对待房地产市场态度的微妙转变。
不少分析人士早有预言：2009年“保八”成功后，政府将会开始着手解决2009年因为刺激政策给宏观经济所带来的一些负面问题，而房地产市场的调控将首当其冲。
从目前看来，该说法并非虚言。上周至今，北京、广州、芜州等地又一次出台了楼市新政，就房贷利率、土地款、房屋销售等问题作出了详细规定，作为对去年国务院出台的“国十一条”的明确回应。
国十一条也好，地方性出台的楼市调控政策也好，都证明了政府打击房地产市场违规行为、抑制房价过快增长的态度已经成为不可忽略的事实。但可能存在的问题是：政策是否真的能抑制过快上涨的房价？房价真的会因为此而下降？
一千个人估计有一千个答案，而任志强也许恰恰给了我们一个最直接、最通俗的解释。
与温总理接受专访的同一天，在一场论坛上接受媒体采访的任志强表达了自己的观点：政府出台的所有政策都不是想把房价降下去，因为房价下降将引起去年中国银行业放出去的4.4万亿信贷变成巨额的违约贷款，政府的初衷是希望房价不要涨的过快，亡羊补牢，为时不晚。而希望房价掉下去的人，是希望捞市场的便宜，不劳而获。
另一方面，任志强还认为，政府对土地资源的垄断是高房价产生的根源之一。如果土地价格一直维持高位，解决高房价问题将是痴人说梦。
去年一年土地市场高涨的热情可以预见，在未来一两年内高价地陆续入市后，高房价的问题恐怕还不能得到明显的改观。从目前的政策来看，大多数的条条款款仍未触及其土地之根本。
幸运的是，政府或许还是多少意识到了土地市场存在的一些问题，包括上海、广州等城市已经在探索新的土地出让办法，以避免更多高价地的产生。而北京、杭州等地则将希望寄托在了加大土地入市方面，以解决土地市场的供需问题。
改革仍然需要时间的考验，但去年一系列刺激政策的种种不安因素已经种下，即便政府的政策可以凑效，土地市场也能够慢慢回归理性，房地产市场仍将注定不会太平静。
台湾《中国时报》记者：我想请教的问题是，在过去4年两岸实现了“三通”直航，有关人员往来和经贸交流合作取得了历史性的高峰。台湾媒体评价认为，过去4年大概是两岸关系60年来最稳定、最和平发展的4年。未来4年可能延续这样的发展机遇。在今年政府最后任期一年，您所期待两岸文化交流前景是什么样的状况？在去年6月份，您提到过的《富春山居图》在台湾展出，不晓得您当时的心情是什么样的？今天大家很关心，在明年3月您退休以后有没有可能到台湾自由行？
温家宝：我已经连续10年在这个场合谈台湾问题了，每一次心情都很不平静。我很高兴地看到，去年两岸同胞交往更频繁，感情更融洽，关系更紧密，“九二共识”和两岸关系的政治、经济、文化和民意基础更牢固。如果说在本届政府最后一年，在促进两岸关系和平发展，特别是在加强经贸关系方面再做一些实事，我首先考虑的是，要加快ECFA的后续谈判。在加强两岸经贸交往当中特别要照顾台湾中小企业、弱势产业和基层群众的利益，尤其是中南部群众的利益。两岸的金融合作会有进一步的发展，包括推进银行货币结算体系的合作，鼓励两岸银行相互参股，为支持经贸合作发挥金融的作用。对于台资在大陆的企业，我们要给予特别的关心，创造条件帮助他们转型升级、扩大内销市场。
我2010年在这里讲了《富春山居图》的故事。“精诚所至，金石为开”。我高兴地得知，这幅分离很久的《富春山居图》终于在台北合璧展出，这反映出中华文化具有强大的向心力和震撼力。我虽不能至，但心向往之。我常想，难道几千年的文化恩泽就不能消弭几十年的政治恩怨？我真诚希望两岸进一步加强文化交流和人员往来。
至于我在退休以后能不能到台湾去自由行。坦诚地讲，我愿意去，但是还得看条件。不过请你转达对台湾人民的问候。我想起了清代台湾割让后，台中一位诗人林朝崧的一句诗，叫“情天再补虽无术，缺月重圆会有时”。我相信，只要全体中华儿女共同努力，祖国统一和民族振兴的大业一定能够实现，这是整个中国人的骄傲。
香港无线电视记者：总理您2003年曾经访问过香港，九年过去了，香港发生了很多的变化，而我们也将迎来新的变化。对于现在进行的香港特举，请问总理您有什么看法？另外除了政府换届和欧债危机等挑战外，您认为香港还面临着哪些深层次的问题有待解决？最后对于香港未来的发展您有什么祝愿？
温家宝：我是爱香港的。2003年我曾经去过一次香港，我在那里用了黄遵宪先生的一句诗来形容：“寸寸河山寸寸金”。香港回归15年了，15年香港发展的变化证明了“一国两制”、“港人治港”、高度自治具有强大的生命力。
在这15年当中，香港走过的路也不平常，遇到了两次金融危机的冲击。但是在特区政府领导下，港人共同努力战胜了金融危机，香港至今仍保持着国际金融中心的地位和高度的自由市场经济。2011年香港的人均GDP达到3.42万美金，是历史上，就业也处于较好的水平。香港现在是困难与机遇同在，一方面金融危机和欧债危机的影响和压力还存在；另一方面，香港还面临着经济下行和通胀的双重压力。在这种情况下，香港必须努力发展经济、改善民生、推进民主、保持社会和谐，重点解决好社会公平、物价稳定、居民住房和教育医疗等重大问题。
现在香港正在进行第四任特首的选举，我相信只要坚持公开、公正、公平的原则，并且严格依照法律程序办事，香港一定能够选出一个为多数港人所拥护的特首。
目前香港确实有困难，我想起邓小平先生的一句话：“香港人是能够治理好香港的，要有这个自信心。”
我真想再去一次香港，到淘大花园看看那里的居民，到港大同学生们进行交流。请记者转达我对香港同胞的问候。
《财经》杂志记者：我的提问是，今年的经济增速调低为7.5%，这是暂时性的减速，还是会变成常态性？中国经济是否已经告别了高增长的阶段？国际社会在某种程度上将度过经济危机的希望寄于中国经济的高速增长，现在中国调低了增速会对国际经济复苏产生哪些影响？
温家宝：政府工作报告作了以后，世界上各种媒体反响的，就是关于中国经济增长的速度。我以为他们抓住了一个要害问题。这次我们将多年来8%的中国经济增速预期目标调低到7.5%，其主要目的就是要真正使经济增长转移到依靠科技进步和提高劳动者素质上来，真正实现高质量的增长，真正有利于经济结构调整和发展方式的转变，真正使中国经济的发展摆脱过度依赖资源消耗和污染环境，走上一条节约资源降低能耗，保护生态环境的正确道路上来，真正使中国经济的发展能惠及民生。
这个决心是在制定“十二五”规划时就下了的。我们“十二五”规划设定的目标是7%，今年确定经济增长7.5%，是为了与“十二五”规划的要求相衔接。同时，我也必须说明，这是我们主动调控的结果。应该承认，由于欧债危机、外部市场萎缩，中国经济有下行的压力。但我们调低速度主要是为了结构调整。
我想说明的一点是，当我们宣布这个指标以后，许多国家的经济界、专家学者、新闻媒体都认为，从本质上看这是一个利好消息。因为中国经济能够克服不平衡、不协调、不可持续的问题，真正走上一条注重质量的发展道路，从根本上有利于世界经济的发展。
现在，对于我们来说，还是要把握好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管好通胀预期三者的关系。中国的经济总量已经达到47万亿元人民币，在这个基础上，增长7.5%并不算低。如果一直保持这个速度，在经济总量不断增长的情况下，更不算低。而且我们要想方设法使同样的增长速度能够取得更大的经济效益，能够使人民得到更多的实惠。我们一定能够做到这一点，这是我们的目标。
这次见面会在人民大会堂三楼金色大厅举行，历时三。在回答完最后一个问题后，温家宝总理说：“我认真地没有敷衍地回答了记者朋友的每一个问题，整整三个了。是不是可以结束了？谢谢大家，再见。”结束时，温家宝来到记者席前，同在场的中外记者亲切握手致意。参加采访的记者近千名。
3月14日，国务院总理温家宝在人大五次会议闭幕后的记者招待会上说：“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。调控如果放松，将前功尽弃。”
回首房地产调控，2009年12月至2010年间，主要目标是“遏制房价过快上涨”；2011年以来，目标变成了“房价合理回归”，或“房价回归合理水平”。那么，什么是合理水平？一年多来众说纷纭，不知所云。
温总理提出了两条标准，一是“使房价与居民的收入相适应”，即所谓“房价与收入比”。二是“房价与投入和合理的利润相匹配”，这涉及开发商的投资。但两个标准都并未提出具体的指标，实际上也很难明确指标。亮点在于“房价还远远没有回到合理价位”，这就意味着，房价回归之路还长，不知中长期形势如何，但至少短期内调控不可能在中央层面放松。昨天地产股为此应声跳水，也就可以理解了。
房价是否合理，以房价与收入比为参照，比较科学和合理。但在统计和国际比较方面，存在很大难度。近几年，笔者持续跟踪研究中国的房价与收入比，得出的结论是：拿近些年国内数据进行纵向比较，大致可认为房价与收入比在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。2011年为7.5倍，略偏高，按今年房价下跌的趋势，预计今年将回落至6.9倍左右，接近合理区间。
然而，一线城市和部分东部二三线城市，房价收入比显著偏离合理区间，北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。由此也就可以理解，“两会”上住建部部长姜伟新的表态：现在下定决心，至少七八个大城市的房价一定得降下来，我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。
“房价与投入和合理的利润相匹配”，着眼点是控制房价成本。从房价构成上分析，开发商的利润只是其中之一。不得不承认，过去十年房地产业属于高利润行业，近两年随着拿地成本高企和房价涨幅趋小，开发商的利润率呈下滑趋势。比如近日公布的万科年报显示：2011年万科结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。由于2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，所以2012年度利润率还将下降。万科是以开发主流住宅产品为主的龙头房企，其利润率基本上可以代表行业水平。
除了开发商利润，房价构成中还有：地价款、建安费、税费。建安费用是刚性的，变化不大。税费水平比较平稳，除了税率有时会根据调控需求有所变化外，主要取决于税务局的稽查力度，比如去年抓得紧，土地增值税就大幅增加。地价水平是决定房价变化的重要因素。比如去年土地出让金高达3.3万亿元，考虑到今年土地市场不景气，财政部将今年预算降为2.7万亿元。近几年土地出让金和房地产税收，占地方财税总收入（包含政府性基金）的比重高达60%左右。
与“限购令”相比，房地产改革的制度性建设才是长远之计。传统的调控方法可能导致“屡调屡涨”，解决供求矛盾才是根本之道，比如保障房建设，当务之急是如何较快增加保有量，如何做到真保障。
在“史上最严厉”的调控政策之下，房价“过快上涨”势头已得到初步遏制。然而，目前的房价距“合理回归”还有多远？房产税全面推开有无“时间表”？如何扎紧楼市调控“篱笆”？围绕这些百姓普遍关注的焦点问题，刚刚抵京出席两会的代表委员各抒己见。
悬念一：
房价“合理回归”的空间有多大？
[焦点] 今年国家“微调”房地产调控目标，提出实现“房价合理回归”。那么，回归多少算“合理”？回归的空间有多大？
[观点一] 中国科学院地理科学与资源研究所梁季阳委员：土地财政依赖、地价上涨趋势尚未扭转，房价回归空间能有多少？我看不能过早乐观。
[观点二] 中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立委员：楼市调控不等于打压房价，更不等同于房价下跌。我国除了几个房价过高的城市，大多数还是合理的。我不主张房价迅速大幅下降，牵扯的行业太多，整个行业急速回落国民经济会受不了，稳下来就可以了。一些房价不高的城市，小幅上涨也属“合理”。
[点评] 合理房价与收入比约为6：1，我国一些城市已远远高于这一标准。不论房价回归或是回落多少，实现百姓“住有所居”、促进经济健康发展，才是楼市调控的最终标准。
悬念二：
房产税全面推开路有多长？
[焦点] 沪渝试点房产税新政已满一年，成效初步显现。作为中央在房地产领域“长效机制建设”的一部分，房产税是否已具备全面推广的条件？
[观点一] 财政部财政科学研究所所长贾康委员：很快推开还做不到，政策本身还有不成熟的地方，试点地区还未进行经验总结。但不成熟不等于不能推广，需要先总结经验和不足、完善信息透明公开制度，然后再谈怎么进一步推开。
[观点二]人大代表夏绩恩：房产税作为经济调控手段的一种，具有相当的先进性。应尽快扩大房产税的试点，但必须厘清对谁征、征多少、怎么征？要考虑适度减少普通住房者的税负，加大炒房者、投资者的税负水平，不搞一刀切。
[观点三] 四川遂宁市长胡昌升代表：东部楼市过热的城市已满足扩大试点条件，但在西部二、三线城市推开还为时过早，一些小城市房价合理，让它推行房产税反而影响供求平衡关系。房产税不是行政命令，经济手段才更要体现灵活性。
[点评] 房产税改革能促使楼市调控政策走向法制化、市场化轨道，有利于更大范围内抑制投机炒房，也能缓解地方政府过度依赖“土地财政”的突出矛盾，但何时推广要取决于时机是否成熟。
悬念三：
楼市调控如何避免误伤刚性需求？
[焦点] “新国八条”出台之后，银行普遍提高房贷“门槛”，一些地方还设置户籍购房门槛，有人据此质疑调控伤及首套房或改善房购买者的利益。如何避免楼市调控误伤刚性需求？
[观点一] 梁季阳委员：国家的政策中明确要求保护首套房购买者利益，但是一些银行部门“明涨暗调”加大购房成本，这其中有多少是“以调控为初衷”，又有多少是“趁火打劫”？因此，我建议对首套房仍执行优惠政策，降低首付额度，并执行贷款优惠利率。银行资金“有保有压”没错，但必须担负社会责任。
[观点二] 胡昌升代表：要逐渐实现从行政强制手段向市场经济手段的过渡。楼市调控倒逼地产商放缓开发步伐、信贷紧缩推高开发成本，两方面都影响到正常的市场需求。调控政策不能着力于“控”，而在于“调”与“疏”。
[点评] 刚性需求不同于投机需求，现在不释放不等于将来不释放。如何进一步探索“打压投机、扶持刚需”的差别化政策措施，避免刚性需求聚集而成为推动下一轮涨价的因素，对今后的楼市调控提出更高要求。
悬念四：
限购令“松绑”有无时间表？
[焦点] 限购令作为楼市调控的“权宜之计”实行已满一年，虽然“一剑封喉”，但行政化手段的弊端决定了它并非长久之计。限购令何时会退出？
[观点一] 山东财经大学教授郭松海委员：限购令没有很快退出的可能性。退出需同时具备两个前提条件：政策“弹药”完善齐备与房价合理回归，但现在两个条件都尚未满足；况且个人房产信息联网也并非朝夕之间，还是先把这些工作做好吧。
[观点二] 河南弘昌集团董事长陈世强委员：考虑到限购令的确对刚性需求和市场经济产生一定负面影响，可考虑在一到两年之后酌情退出。如果调控成果明显，当房价增幅降低到一定程度时，限购令自然会放开。
[观点三] 中央财经大学贺强委员：还是要看房价什么时候回归到合理水平。限购跟北京限车一个道理，如果不限制，会堵得开不了车。当然，限购不能长期实施，长期来看，人口红利没了，年轻人越来越少，闲置住房越来越多，再加以限制就完全没有必要了。
[点评] 与“限购令”相比，房地产改革的制度性建设才是长远之计。传统的调控方法可能导致“屡调屡涨”，解决供求矛盾才是根本之道，比如保障房建设，当务之急是如何较快增加保有量，如何做到真保障。
房价的合理与否，从来都是和各地居民的收入水平和经济发展相对而言的。1998年房改明确，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以买得到一套60平米的住房。这也是的“中国特色的房价收入比”。
随着中央经济工作会议的落锤定音，“促进房价合理回归”已取代“抑制房价过快上涨”，成为2012年房地产调控的最核心的关键词。
在2011年的最后几天，农行抛出的一份报告宣称：房价合理回归意味着：一线城市房价应该下降10%-25%；二线城市的房价应下降5%-15%。根据这份报告来推测，2012年的楼市调控可以松绑了，因为众多一二线城市楼盘价格的降幅都已在三分之一以上。
但恰恰就是在楼市一片“降”声中，中央经济工作会议强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。显然，农行报告的说法与调控的预期并不吻合。那么房价究竟下降多少才是“合理水平”？
房价的合理与否，从来都是和各地居民的收入水平和经济发展相对而言的。房价收入比也是国际通用的衡量标准。世界银行和联合国人居中心认为，房价收入比在3-6之间为“合理”；一旦数值超过6，就属“房地产泡沫区”；而超过7时，更会被公认为“全球房价最难承受地区”。
有专家称：房价收入比从来不适用于中国的房市。此言大谬。早在1998年房改的“顶层设计”中，就对房价和“个人承受能力”进行了具体的规定，即：在停止住房实物分配后，如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房(注：当时的供房主体)，它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴”。也就是说，1998年房改明确，城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以买得到一套60平米的住房。这也是的“中国特色的房价收入比”。
但是，在房价多年暴涨累积出的高房价的今天，不要说房价收入比4，就是要以房价收入比6的“合理水平”来作为调控的目标，显然也是不现实的。目前，中国大中城市的房价收入比平均在12-15左右(一些一线及重点城市甚至超过20)。
房价的合理回归，一方面是要激活被高房价所压抑的居民住房消费，解决市民的住房问题；另一方面，又要能保证“伤筋动骨”的房价大降，不会对房市及整个经济层面产生大的负面效应。
综合权衡，最现实并最有可能操作房价调控的“合理目标”，房价收入比应该设定在7-9之间(高出国际公认的合理水平50%以内)。而且后者这些“高位值”，应该还是城市的平均水平。一些房价高居不下的一二线热点城市，在实际操作中还可能允许有个别“突破”。据此测算，城市的房价，平均要下降四成以上，才能达到上述的房价回归的理想目标。房价下降四成，是否会对经济产生负面影响？众所周知，房价大跌，经济安全上影响的就是银行业。而时任银监会主席的刘明康曾在多个场合反复强调：银行业可承受房价下跌四成，风险总体可控。表明房价下降对经济影响有限。
当然，房价下降四成仅是理想目标，这个目标是不是调控的目标，能否实现这个目标，则要考虑多重因素，其中，最重要的因素便是调控的决心。
据报道，财政部部长谢旭人6日回答中外记者提问时表示，要认真总结重庆、上海两地的房产税试点经验，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。
随着两会的召开，房产税再度成为社会关注热点。对此，有网民认为，全面推进房产税改革意义重大而深远，房产税的推广，将促房价合理回归，使房价过高问题得到控制。
建立楼市调控长效机制
署名为“陈飚”的博文认为，当下，宏观调控已经取得一定的成效，必须进一步巩固房地产调控成果。然而仅靠限购令是远远不够的，必须形成调控房价的长效机制。今年以来，刚需大举入市，限购政策面临一定的松动，给房地产调控带来一定的难度。当务之急，有关部门应该加紧研制出房产税的推广制度，稳定消费者的心理预期，这样才能达到调控的目的。尽早制定相关政策，和现有政策进行，使宏观调控得以一贯保持稳定性和连续性。
另一网友博文认为，房产税试点城市，应允许放松或取消限购。房产税的功能之一，是抑制投资投机性购房需求。作为当前调控“重量级武器”的限购令，同样担负此功能。
全面推进房产税改革
署名为“马跃成”的博文认为，房地产税是一个健康的房地产市场的必然要求。楼市的 问题，表面上是房价飞涨的问题，其实根本还是由于我国的房地产市场基本上是一个投资的市场。不是说住房不能投资，住房的投资属性是天生俱来的，但问题是这些年房地产基本上就成了投资的市场，忽视了住房的本质，这是问题的关键。通过房产税调节居民的住房持有数量，做到住有所居、居有所用，既能满足人们的住房合理需求，又能遏制楼市过度投资行为，避免房地产泡沫化以及对资源的过度消耗和浪费。
署名为“李宁”的博文认为，推进房产税改革可以完善地方主体税种，增加直接税比例，建立科学合理的税收制度体系；第二可以调控房价，促进房价合理回归；第三调节收 入分配，促进社会公平。因此，全面推进房产税改革意义重大而深远。但是，当前经济发展因素的不确定性决定房产税改革要 谨慎。
还须结合土地出让制度改革
署名为“刘彬”的博文认为，征收房产税不仅可以起到调整收入分配，抑制居民多占资源目的，更可以避免人们追逐“财产性收入”而崇尚投机活动。而且开征房产税目的是解决地方收入不足，为其建立长期稳定税源，以实现地方政府事权与财力匹配。从这点看，房产税征收是合理的。
署名为“千万间”的博文认为，从上海、重庆房地产税的试点情况来看，由于征收额较小，对于抑制房地产市场价格的作用实在有限。土地价格过高是引发高房价的根本原因，如果只想从增加房产税征收方面调控房价，而不从土地出让金制度改革入手调整我国的住房价格，是不能从根本上解决问题的。要发挥好房产税调控的作用，必须结合土地出让制度改革。
近日，政协委员、大连万达集团董事长王健林在接受《经济参考报》记者访谈时表示，“房价合理回归”既需要准确解读，也需要房地产企业、政府和金融机构共同努力完成；尤其是金融机构需要在当前做出让利措施。
王健林说，老百姓对“住房价格合理回归”期待很大。而现在市场上对“合理回归”存在一些误读，部分经济学家提出房价需要下降50%左右才算合理回归，他认为这不太现实。
他举例说，2010年房地产上市企业的综合年报显示，房地产企业加权平均毛利率不到20%，而净利润最终大概是10%左右，像万科这样的企业净利润也只有9%多一点。2011年，像北京、上海这些大型城市平均房价已经下降了10%左右。所以，“2012年房价合理回归的幅度大概也只能是下降10%至20%”。
王健林说，房价合理回归既需要企业降价，也需要在土地出让方面不能继续牟取高额利润。尤其是金融机构也需要有相应配套政策出台。否则即使房价下降，受益的将是金融机构，而不是老百姓。
在采访中王健林再次提到他今年递交的关于“建议恢复首套房七折优惠利率”的提案，并且说他相信这个提案会被逐渐采纳，因为现在有关方面已经在研究首套房优惠利率问题。“近期银监会一个副主席已经回应说，正在研究首套房怎样逐步恢复优惠利率。同时四大行也已明确宣布，不超过基准利率。但是这些还不够，因为金融机构赚的钱已经够多了。”
在谈到限购政策和房产税时，王健林说，目前阶段限购令仍然是行之有效的调控手段“房产税是一个逐渐发挥作用的措施，其实早在十年前就应该开始实施。限购政策作为行政手段，如同一剂猛药，在当前阶段针对挤出过多的投资投机性需求比较有效。”
他举例说，限购政策实施以来，去年四季度时70个大中城市房价已经基本止涨，而今年1、2月份以来，已经差不多有50个城市出现环比下跌“这说明限购令在短期内作用明显，但长期而言，则需要房产税等政策对市场进行逐步调整。”
王健林还谈到，住建部前两天曾表示一线城市的房价一定要降下来。他说，“根据70个大中城市今年1、2月份两个月的房价情况，如果能将这个态势维持到今年底，缓慢下降10%或者更多一点，那就可以完成住建部的调控目标了。”
刘遵义:房价合理回归 调控重在改变购房预期
在2011年03月19日举行的“中国发展高层论坛2011”上，中投国际（香港）有限公司董事长刘遵义接受中国经济网记者采访时表示，今年中国经济增长的前景是向好的，通货膨胀和资产泡沫问题可以得到有效的控制。他认为调控房价的关键就是要改变购房者的买房预期。
昨日，央行再次宣布上调存款准备金率，刘遵义认为“这对抑制通胀还是有作用的，但是最主要还是要看资产价格推动的成本上升，所以当务之急是要把大家对资产价格的预期降下来，主要就是房地产的价格，降房价最主要的就是增加供给，如果没有供给任何措施都没有作用。 ”
刘遵义谈到，“比如北京一年新增购房户50万户，那需求就是50万，但是假如突然大家有个预期说明年价格会，会上涨50%，那么原打算明年要买房的这50万户都赶在了今年买，马上就会有100万的需求，但是楼市今年却只有50万的供给，那自然房子的价格就会上去，所以这种预期是自我实现性的，这就形成了资产泡沫。”
因此，“现在调控房价的重中之重就是让购房者有一个比较稳定可靠的购房预期，让他们不会害怕今天不买，明天就买不到了，让他们觉得明 年买房也不会上涨很多，这样我们的房价就会回归合理了。”刘遵义说。
房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。
什么叫房价合理回归？合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于长期健康和稳定发展。 ——国务院总理温家宝
2011调控回顾 大决心多措施遏房价
调控政策
1月18日
中国银监会实施差别化房贷政策，对平台贷款，要严格控制增量风险，要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。
1月26日
房地产“新国八条”出台，决定建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。
3月16日
国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册。
7月12日
国务院再发文，强调房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；认真落实2011年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
8月1日
央行表态，要按照7月22日中共中央政治局会议关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策。
被叫停的地方楼市政策
2011年10月11日
佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。一天未过，被叫停。
2011年11月11日
成都房管局召集当地开发商开会表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权;二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。10天后被叫停。
2012年2月7日
芜湖市印发《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，文件对商品住房的契税补贴和购房补贴扩大了范围和额度。一周未到，被叫停。
2012年2月24日
上海市房管局有关人士在接受电视媒体采访时明确表示，外地户籍居民持上海长期居住证满三年可享受本地户籍居民同等购房资质，并且这一操作办法，从限购政策实施之初时就已经执行。一周后，被叫停。
在2011年一系列调控举措后，国家统计局2012年2月22日在《2011年国民经济和社会发展统计公报》中指出，房地产价格快速上涨的势头已得到有效控制。特别是重点城市的房地产价格上涨幅度显著减缓，部分城市开始出现下跌，有些城市下跌幅度还比较大。
自2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），随后，北京、上海、青岛等城市陆续出台地方调控细则，发布“限购令”。
正是在这种强力级别的调控下，过热的房地产市场在一年内呈现出冷却态势。大中型城市的房价快速上涨势头被扭转，购房者进入观望阶段，主要城市的交易量逐步回落，投机炒作得到严厉遏制，保障性住房的投入加大，住房需求得到一定程度的满足。
“限购”对住房投机及投资需求造成了同步限制，也抑制了部分真正需要购房的居民的购房需求，特别是改善性需求。有分析师就此指出，从技术手段上看，以个人身份界定进入市场的住房限购令，未来仍有调控的余地。
在一些业内人士看来，未来在降低金融杠杆率、加大其投资及投机的成本、征收房产税等方面仍有调控的空间，中国房地产市场的成熟，需要形成一个长期有效的市场价格机制，通过买卖双方的议价机制来配置资源，这对房地产企业、购房者、政府管理、市场健康发展都有着深远的意义。
保障房作用渐显
政策的制定者也很清楚，过严的限购令会“误伤”到部分真正刚需，而且总有一部分人无力支付市场型房价，因此，在“保民生”的大前提下，2011年范围内还开工建设了1000万套保障房及棚户区改造住房。
值得注意的是，保障房对于改善市场供给，满足基础性住房需求的作用是显而易见的。事实证明，在有效保证保障性住房建设用地的基础上，土地出让量价齐跌，“地王”淡出，对于降低开发成本、抑制房价上涨发挥了积极作用。
早在2011年10月25日国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告中，住房城乡建设部部长姜伟新介绍说，到2010年底累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。
据悉，早在“十一五”期间，开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。而去年的“1000万套”则表明了中国的住房保障力度在不断加大、进度在不断加快。
基于不断扩大的保障房规模，有专家坦言，其长期的具体效果有待时间检验。政协经济界委员、民革中央人资环委副主任田在玮曾就表示，“保障房在后期的管理、维护和运行中的费用大约是建设时的两倍左右，这样大量的资金如何解决和筹措，后续资金用什么形式进行匹配，应该加紧研究。”
另外，“各地保障房建设在融资渠道、建设管理、质量监督、住房分配、退出机制等方面还缺乏系统规划”也是摆在眼前的事实，因此，各界的担忧并不是毫无根据。
财政金融助调控
一方面，通过限购令抑制楼市的投机需求，另一方面，保障房工程又为刚性住房需求补充了供给，如此一来，“去高补低”保证了住房的供需稳定，为进一步加速抑制房价上涨的效果，财政金融等各项调控手段也在2011年纷纷“祭出”。
“新国八条”提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售价全额征税。此外，去年各地还对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
相比起财税政策，国家利用银行采取的金融手段则让开发商更加无所适从。在坚持强化差别化住房信贷政策背景下，国家对贷款购买第二套住房的家庭规定，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。事实证明，该举措连同限购一并发挥了强大的抑制作用，使商品房市场由卖方市场向买方市场过渡。
从国家统计局今年1月17日发布的数据可以看出，在银行收紧信贷的同时，2011年房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落。2011年房地产投资增速比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落 5.0和2.6个百分点。
对此，中国房地产协会副会长顾云昌表示，“限贷”是造成整个市场投资增幅下降和销售下降的主要原因，2012年房地产投资的增速可能还会继续放慢。
今年3月12日，中国人民银行副行长刘士余还披露：“去年房地产的贷款增速比整个银行贷款的增速大概低３个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月在下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。”
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