[摘要] 活动过程中，中指研究院企业研究总监蒋云峰先生做了题为《解读十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战》的主题演讲，深入分析了十八届三中全会后房地产行业全新的发展契机和所面临的挑战。
【蒋云峰】从地来看的话，就是城镇土地的放开，包括农村乡镇土地的放开，整体来说，有些开发企业跟我说这个事情，说我们想放开，可能会在农村拿地，但是我认为不能太乐观，他有配套的法律，包括配套增值税，还有房产税，有些土地房产税是非常高的。还有钱，钱这方面主要也是体现了我们的金融市场，金融市场放开对咱们有什么影响呢？我们可能利息会增加，另外就是说有些大企业贷款利率可能会越来越低，从国外的概念来说，风险和利率它是成正比的，风险越高的企业利率越高，另外，对一些地方企业来说也有这方面的风险，我们过去有时候靠政府的支持、当地金融机构的支持，这方面多一些，但是当这个市场化之后，咱们都是平等竞争的，这方面的支持会小一些，这是不好的地方。另外就是税，这一块就不说了。
另外就是新的亮点，人口生育政策有限度地放开，缓冲老龄化加速影响。
另外我们看看政策的动向，现在中央仍在密切关注房地产市场的动向，长效机制建设进度加快。上周我在哈尔滨有记者问我，长效机制是什么？其实我觉得长效机制是个常态的概念，它可能也是一种经常性的，或者恒不变的概念，而不会说今年出个政策、明年出个政策，我们往后更多用这种“常效”、“常态”，用法律来管市场，让市场配置资源，基本上是这么一个概念。
我们看政策的变化，一线城市的话，北、上、广、深都出台了一些政策，今年一线城市涨得比较快，土地方面的需求涨得比较大，当然我们太原也有“并九条”，虽然看起来不是很严厉，但是可能会有一定的影响。
【蒋云峰】另外，我们的调控也在向二三线蔓延，国家要求把这个房价稳下来，既不能涨得太快，也不能跌得太快。在这个基础上，温州、芜湖他有一定的供应压力，而且价格是一定的下跌趋势，刺激的是软需求的政策，而像我们武汉等等地方，他是收紧的政策，而在太原，购房年龄由18岁提高到了20岁，并九条的政策是蓄势待发，有很大的影响。
【蒋云峰】市场趋势主要是说新型城镇化背景下，房地产业迈入平稳缓慢增长期，市场逐步理性回归。我们对房地产市场进行了一个分析，看的是未来住宅总需求，近160亿，潜在需求还是比较大的，但增速还是在往下走，因为我们总体的增幅也在往下走。另外，我们的需求将来也是改善型支撑着未来需求，另外整体供求比各方面都挺好，但是对于不同的城市可能有不同的影响，有些城市可能情况不是很好，有些城市情况还是挺好的，多极多层次城市群均衡发展，小城镇分流作用渐显，北京、上海等一线城市，它周边的区、县都可能会受影响，像北京附近一些城市现在房子卖得非常好，因为他主要是为北京提供一些供给。
另外就是居民住房的需求日趋多样化，随着我们人越来越年轻化，80后、90后的量越来越增加，他们的个性化需求很大，比如吃饭，现在小孩基本上都挑食，挑食是一种品位的出现，对于我们来说，可能这种挑食很好，我们候觉得有饭吃就不错了，现在的话，年轻人其实他在增加对食品、住房的个性化，所以一定要把产品搞清楚，把客户的需求搞清楚。另外，消费的升级就是说产业商业，比如说旅游地产的出现，我今天看了一下养老地产的问题，香港人到中国来养老，他可能住着咱们的养老地产，他有什么问题呢？有很多问题，就是他过去的积蓄不够了；第二个，他的医疗保险都在香港，不在大陆，那么他在大陆治病非常贵，一个小感冒几百块钱。像这些多样化的项目大家必须考虑到，他的需求面临很多挑战。
我们看关注点，房产税，热点城市落地将加大短期波动，中长期影响取决于政策力度。我简单说一下房产税的问题，现在始终说要落地，但是我始终认为，中国对房产税要有很深的研究才能落地。房产税是什么？包含什么？这一方面国家非得搞清楚才行。
另外是货币政策，在现在的经济条件下，可能是结构性的收紧，特别是对开发企业来说，假如有一个好项目，金融机构还是支持的。从货币政策来说，我们跟建设部合作了一个研究，发现流动性的变化对需求的影响是非常大的，大家知道，中国利率其实并不是市场化，它完全是国家来规定说利率是多少，比如说存款，他有一个上限，贷款有一个下限，他有不同的要求。包括2008年的4万亿，它出现的时候，大家都说都跑到实业上去了，但是这种钱，它是找利润率比较高，和安全的地方去投，利润高，回报高的话只能是房地产，所以只要资金链一放开，这个市场就会好。
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