[摘要] 活动过程中，中指研究院企业研究总监蒋云峰先生做了题为《解读十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战》的主题演讲，深入分析了十八届三中全会后房地产行业全新的发展契机和所面临的挑战。
【房天下讯】业界精英齐襄盛会，地产翘楚共话发展。2013年12月5日下午，由太原房天下主办的2013-2014中国（太原）房地产发展年会暨房天下客户答谢会在山西国贸大饭店三层宴会厅隆重启幕。
本届发展年会，旨在答谢房地产业界一直以来对房天下的支持与关注，并为参会的业界精英提供一个良好的交流与沟通的平台。据统计，共有三百余位业界精英齐聚本届盛会，共商太原房地产发展大业。
活动过程中，中指研究院企业研究总监蒋云峰先生做了题为《解读十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战》的主题演讲，深入分析了十八届三中全会后房地产行业全新的发展契机和所面临的挑战。
中指研究院企业研究总监蒋云峰先生演讲实录回放：
【蒋云峰】各位领导、各位来宾，大家下午好！很高兴今天来到太原，和大家把中国的房地产市场发展状况，和发展趋势进行一个探讨，另外探讨一下我们有哪些机会和机遇，还有哪些挑战需要面对，我这里基本是的分析，大家可以从来看太原的市场，这也是我们的优势所在，我们首先是，其次是各地方的研究。
【蒋云峰】我简单说一下这次探讨，或者这次研究的结构，首先是现在的状况；第二个是趋势的研究；第三个是小小的热点探讨，每一条基本上前面是大的政策环境，后面是整个的表现。
【蒋云峰】首先是我们的市场总结，我们都知道，今年年初，2月份的时候，国务院发了一个“国五条”，3月份在各个城市都进行了细化，其实3月份，的细化条文已经出来了，3月以后各个城市都开始细化，在这个细化的基础上，我们看到，现在一共有37个城市进行了相关调控政策的，或者房价指标的发布，也就是说其中的话，北京应该是最严厉的，但是我们看到，北京整个措施非常到位，价格指数到上个月是增长了29%，所以北京的政策是非常严厉的，但是在一定程度上，这种下政策，行政性的指令调控，我认为在一定程度上，已经到了一个极限，个人认为往后的话，这种行政级的调控可能会越来越少。
然后我们看看我们的价格表现，我们看到了，尽管调控这么严厉，百城价格指数连续18个月上涨，环比涨幅是0.68%，水平上涨到107元/平，这是的。同比来看，比城住宅均价连续12个月涨幅持续扩大至10.99%。
我们看我们的销售表现，销售指标累计同比增幅在下降，但是值在上涨。1到10月份，商品房销售面积是9.6亿平方米，销售额是6.1万亿元，同比增长32.3%，这四年都是水平。从我们的供应来看，也就是从投资和新开工的指标，我们可以看到同比增长了19.2%，比我们的销售额的速度增长得慢，但它的值比销售额是高的，我们的开发商始终在增大这种投资。1到10月新开工面积是15.6亿平方米，今年是反弹的，去年有很多开发商在拿地，到今年下半年，很多开发商都在拿地，导致他的拿地量形成供应，所以我们看到新开工量也在增长。
我们再看新房成交，我们选择了50个城市，1-11月份，月均成交是2612万平方米，和2010、2011年相比，增长率也超过了25%。从供应来看的话，我们选择了这么几个城市，这些代表城市1-11月新上市是1394万平方米，同比增长14%，近四年同期。
刚才说了供给和需求的情况，我们把他们俩作个对比，一个是库存量，一个是出清周期，到11月底，我们代表城市的可售面积为3565万平方米，较上月增长2%，库存水平略低于2012年底的水平，整体来说，现在还是比较好的位置。
我们看出清周期，出清周期是8.9个月，基本与上月持平，仍处于2010年的较低水平。
【蒋云峰】然后我们再看另一个供应指标，就是土地市场，土地市场主要也表现在量价提升，总体好于商办，1到11月，中指研究院对市场的监测有个土地方面的数据库，我们监测了300多个城市，监测了1-11个月，累计推出15亿平方米，同比增长6.1%，具体到不同类型的土地，基本上是这样的情况，住宅用地成交量增长得比较快，33.2%，溢价率是19.5%，大家抢地还是比较火爆的。
刚才我看到还有一些外地的开发商进入了太原，本地开发商也卖得非常好，卖到15个亿，整个的开发商情况是这样的，1到10月份，10家代表企业累计销售额和销售面积是7362亿元和7121万平米，同比增长34%和27%，前10月，万科累计销售1458亿元，保利也超过千亿，从销售目标的完成率来看，中海、碧桂园、绿城提前完成全年目标。
【蒋云峰】然后我们再看看最近的政策和明年的情况，最近的三中全会着眼于“全面深化改革”，我们说三中全会有几个精神，一个是市场起决定性作用，第二个是依法治国，现在我们国家可能会更多地使用法律的手段来调控市场，而不是过去以行政手段来调控，而且以行政化的调控政策基本上是地方在出。我们看过去的政策历史，1978年、1993年和2003年，三次三中全会，提出的都是人、地、钱三方面的松绑，到1978年是户籍制度的松绑，所以我们看到大城市的扩大化，之后才有一二线城市集中性的开发热，到十四届三中全会是住房商品化的正式启动，邓小平南巡之后，虽然有了市场化这个事情，其实当时是比较冷的阶段，1997年彻底房改的时候才彻底起来，我们从基本政策，或者基本法律来讲的话，其实在1993年，人、财、物已经有了一定奠基了，一些政策、法规也有了，当时的相关法律，有些已经到位了，只不过是还没有完全落实下去。在国外的话，他有些制度滞后，而中国一般是制度超前，然后一点点去落实，这是我们国家一个比较明显的特色。所以过去有些法律是比较健全的，前两天说土地增值税，这也是非常早的时候就已经提出了，但是到现在还没有完全执行，回头我会说这个事。
这是三中全会以后的房地产相关政策，大家看一下就行了。
我们再看一下三中全会重在深化改革、强化市场机制，这里面还提出市场的重要性，使市场在资源配置中起到决定性作用。
另外我们也看到，房地产相关的一些要素，主要是人、钱、税、地，这四种要素，人的话，他是利用城镇化的入户，还有另一个问题，就是“单独”政策，万科毛大庆发了一个微博，单独政策比较合理，由中坚力量来养活咱们，这是有道理的。另外一方面，单独政策它会在年轻人这一块增加数量，对我们的产业有什么影响？岁数越大的人，基本上对个性化追求得不强，我们比较听党的话，跟党走，是这么一个概念，不管怎么样，有房子住就行了；但年轻人不一样，他可能更多的是个性化，比如说在北京，我看的房子比较好，我认为性价比比较高的，年轻人不一定认同，所以对开发商来说，他更加为年轻人个性化需求提供供给。
【蒋云峰】从地来看的话，就是城镇土地的放开，包括农村乡镇土地的放开，整体来说，有些开发企业跟我说这个事情，说我们想放开，可能会在农村拿地，但是我认为不能太乐观，他有配套的法律，包括配套增值税，还有房产税，有些土地房产税是非常高的。还有钱，钱这方面主要也是体现了我们的金融市场，金融市场放开对咱们有什么影响呢？我们可能利息会增加，另外就是说有些大企业贷款利率可能会越来越低，从国外的概念来说，风险和利率它是成正比的，风险越高的企业利率越高，另外，对一些地方企业来说也有这方面的风险，我们过去有时候靠政府的支持、当地金融机构的支持，这方面多一些，但是当这个市场化之后，咱们都是平等竞争的，这方面的支持会小一些，这是不好的地方。另外就是税，这一块就不说了。
另外就是新的亮点，人口生育政策有限度地放开，缓冲老龄化加速影响。
另外我们看看政策的动向，现在中央仍在密切关注房地产市场的动向，长效机制建设进度加快。上周我在哈尔滨有记者问我，长效机制是什么？其实我觉得长效机制是个常态的概念，它可能也是一种经常性的，或者恒不变的概念，而不会说今年出个政策、明年出个政策，我们往后更多用这种“常效”、“常态”，用法律来管市场，让市场配置资源，基本上是这么一个概念。
我们看政策的变化，一线城市的话，北、上、广、深都出台了一些政策，今年一线城市涨得比较快，土地方面的需求涨得比较大，当然我们太原也有“并九条”，虽然看起来不是很严厉，但是可能会有一定的影响。
【蒋云峰】另外，我们的调控也在向二三线蔓延，国家要求把这个房价稳下来，既不能涨得太快，也不能跌得太快。在这个基础上，温州、芜湖他有一定的供应压力，而且价格是一定的下跌趋势，刺激的是软需求的政策，而像我们武汉等等地方，他是收紧的政策，而在太原，购房年龄由18岁提高到了20岁，并九条的政策是蓄势待发，有很大的影响。
【蒋云峰】市场趋势主要是说新型城镇化背景下，房地产业迈入平稳缓慢增长期，市场逐步理性回归。我们对房地产市场进行了一个分析，看的是未来住宅总需求，近160亿，潜在需求还是比较大的，但增速还是在往下走，因为我们总体的增幅也在往下走。另外，我们的需求将来也是改善型支撑着未来需求，另外整体供求比各方面都挺好，但是对于不同的城市可能有不同的影响，有些城市可能情况不是很好，有些城市情况还是挺好的，多极多层次城市群均衡发展，小城镇分流作用渐显，北京、上海等一线城市，它周边的区、县都可能会受影响，像北京附近一些城市现在房子卖得非常好，因为他主要是为北京提供一些供给。
另外就是居民住房的需求日趋多样化，随着我们人越来越年轻化，80后、90后的量越来越增加，他们的个性化需求很大，比如吃饭，现在小孩基本上都挑食，挑食是一种品位的出现，对于我们来说，可能这种挑食很好，我们候觉得有饭吃就不错了，现在的话，年轻人其实他在增加对食品、住房的个性化，所以一定要把产品搞清楚，把客户的需求搞清楚。另外，消费的升级就是说产业商业，比如说旅游地产的出现，我今天看了一下养老地产的问题，香港人到中国来养老，他可能住着咱们的养老地产，他有什么问题呢？有很多问题，就是他过去的积蓄不够了；第二个，他的医疗保险都在香港，不在大陆，那么他在大陆治病非常贵，一个小感冒几百块钱。像这些多样化的项目大家必须考虑到，他的需求面临很多挑战。
我们看关注点，房产税，热点城市落地将加大短期波动，中长期影响取决于政策力度。我简单说一下房产税的问题，现在始终说要落地，但是我始终认为，中国对房产税要有很深的研究才能落地。房产税是什么？包含什么？这一方面国家非得搞清楚才行。
另外是货币政策，在现在的经济条件下，可能是结构性的收紧，特别是对开发企业来说，假如有一个好项目，金融机构还是支持的。从货币政策来说，我们跟建设部合作了一个研究，发现流动性的变化对需求的影响是非常大的，大家知道，中国利率其实并不是市场化，它完全是国家来规定说利率是多少，比如说存款，他有一个上限，贷款有一个下限，他有不同的要求。包括2008年的4万亿，它出现的时候，大家都说都跑到实业上去了，但是这种钱，它是找利润率比较高，和安全的地方去投，利润高，回报高的话只能是房地产，所以只要资金链一放开，这个市场就会好。
【蒋云峰】另外就是土地政策的改革，其实我们看到，土地政策是放开乡镇土地和城镇土地之间的关系，市场比较理性回归，但是这种量和这种价格，以后供应土地的价格都不能期望太高，相对来说，土地价格的增幅会降得比较快，但是值还是要增的。前段时间很多人说在北京拿地，只有涨50%以上才能盯得住，不亏本，这个量是非常大的。究竟在他销售之后会不会有50%的增长，这个很难说的。所以另外就是拿地的时候要谨慎一些。前段时间恒大进入北京，他拿了一块政策性住房，大家觉得不是很经济，但是我觉得他做点儿政策性的，一般情况下，政府不会使他亏本，但是他能进入这个城市，大家可以参考一下。
【蒋云峰】另外说一下土地增值税，首先，媒体播出了《土增税的黑洞》，开发企业很黑线，说你怎么说我欠税呢？很多人说，其实是该欠的税，欠是欠了，但它是必须交的税。很多房企纷纷发了公告，整个该征都征上来了，下面是某组织，大家也知道是谁，他召开了房协的会议，当时找了很多大企业，融创的财务副总监参加了，继续发了一通言，这个节目一播出他就发了一次言，这次又发了一次言，这个会上，整体来说人很少，说某组织确实影响力和各方面差了，其实我认为也不是，大家还是比较谨慎的。
另外，现在还有一些专业或者不专业的解读，我就简单说一下这个背景，中央和地方政府这种事权和财权要重新分配，地方政府说你给我太多的事权，但又不给我太多的财权，另一方面说土地增值税是地税，是要交到地方政府的，我们看一下2006年我的政策，省税务机关规定的其他条件，就是说地方税完全可以制定一些政策去收土征税，这个有很多解读，背后是比较复杂的，但是这个肯定取决于各方面的博弈，我们要注意一下，包括我们的并九条都提到了这个问题，我们要注意一下。另外还有好多的其他背景，就不一一说了。
我们有几个指标，我们国家和国外是怎么相比，其实从国外运用的手段和计算方法来说，他觉得中国的房地产市场是不行的，是说住宅存量的市值，与发达国家相比，我们的市值并不是很突出，但是风险值得警惕，2010年中国住宅价值和GDP的比重，整体来说和美、法、德差不多，率来看，上海、北京率比较低，重庆、武汉比较高，整体来说，中国的率还是比较低的，而且因为我们房租始终在增长，这种租金水平是不低的。还有一个问题，咱们的租金是什么概念？在国外，很多国家的租金里面是含房产税的，而且这个量挺大的，就和含物业费似的，在国外，物业税、房产税都要交，物业费是管小区的，有个老头、老太太看门，帮助他们修修水管子，这种人；而房产税呢？一般是给当地的警察支出、学校的支出，还有一些相关市政设施的支出。
中国的房价为什么这么高呢？咱们是包含了一种权属，咱们房地产的价格现在来看，包含了房地产周边的警察费用，特别是学校的费用，大家知道，对于很多大城市来说，所谓“教育地产”涨得非常快，当地平均价格1万左右的话，他附近可能会有几万。另外就是房价收入比，范围内，这个水平是不高的，近两年有所下降，我们现在主要是统计打入工资卡的收入，该交税就得交税，不说官员的灰色收入，就说在街道上的，或者马路上，做得比较好的小吃，他们比我们的收入还高，收入很高，但是这一块是统计不进去的。另外，居民储蓄已 过40万亿，说明老百姓手里是有钱的。
我们为什么用这个数字？因为这个数字更能概括整个中国的负担，我们中国整体来看，比香港、台湾都低得多，我们发现房价的债务负担其实并不大，因为我们在一定程度上不需要交房产税，交点儿按揭贷款就行了。在国外的话房产税交得比较多，在美国，特别是郊区的别墅，他的成本很大一块是维修费，国外的房子很多比较便宜，为什么呢？他的维修费非常高，已经难以支撑下去了，在座的各位现在也都是地产精英，可能有时候到国外购房，这些事情都要考虑到。
另外我们看看太原，我这次到太原印象很好，大家说太原整个市容不是很好，因为我的朋友和同学在太原的也不少，但是我今天过来感觉真不错，比北京强不少，另外很多大道也都拓宽了，整体来说，随着太原经济的发展，还有进一步的治理，新市长也做了很多扩路的工作，实际上，我们太原房地产越来越显出了它的价值，特别是今年，房源大量上市，通过本地开发商和外地开发商的努力，积蓄了两年的需求可能会迸发，量价比还是不错的，虽然小产权会受到一定的压制。
从我们的价格指数来看，11月太原新建住宅均价是6743元/平米，环比10月份上涨1.57%，涨幅超过北京，同比去年11月份房价5969元/平米，涨幅12.96%，整体表现良好。尽管整体价格值仍处于较低水平，但针对过快的增速，太原市政府出台“并九条”，虽然与之前的调控政策没有非常大的改动，但具体条款可松可紧，需要重点关注。包括加强土地增值税的预收和结算，和刚才说的，某媒体发的新闻、节目息息相关，某媒体代表的正是中央的精神，大家注意，其实它也会对市场有影响，但是短期内的话，土增税影响比较大。
我们的产品做得越来越好，业绩做得越来越好，但是大浪淘沙，不进则退，在这种趋势下，太原本地的开发商要向外地的开发商学习，外地的开发商也要向本地开发商学习，提升客户满意度，相信在大家的努力下，太原市这座古都一定会建设得非常美好，谢谢大家！
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