[摘要] 刚需置业已经逐渐成为太原楼市最大的关注需求之一，现如今刚需人对于买房的用途，大多是作为结婚，或者准备结婚时用。而对于当前“乱花渐欲迷人眼”的房地产市场，刚需购房者面对如此多的打折优惠房源，如何选择确实十分迷茫，特别是对于没有经验的年轻购房者。今天我们就来聊一聊太原刚需一族购房的话题。
问题一：“五证”问题纠纷
张先生咨询：我最近看了一个楼盘，售楼员说该楼盘正处于内部认购期，价格便宜。我正欲交纳购房款时注意了一下，发现售楼处的墙上未贴任何证照。售楼员解释说“五证”正在办理中。请问如果我在此时交纳了购房款，是否有法律风险？
律师解答：通常我们所说的“五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。
由于国家对房地产市场的宏观调控力度加大，个别开发商迫于现金流压力，急于回款，在未取得销售（预售）许可证时，采取认购、预订、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房，这些行为都是法律、法规所不允许的。购房者若购买的是不符合销售（预售）条件的商品房，将有可能面临房子迟迟不盖、迟迟不能竣工、购房者的资金被挪作他用或一房多卖等风险，购房者的权益将难以得到法律的保护。购房者购买“五证”齐全的商品房才能避免遭遇上述风险及确保所购房屋能够顺利办理产权证和土地证。
问题二：交纳定金要谨慎
齐小姐咨询：我看中了某商品房，跟售楼处的工作人员谈好相关问题后便预订了一套，并交纳了两万元，售楼处给我出具了一份收条，上面只写了收到两万元现金。几天后我去签署正式合同时被告知这套房子卖给别人了，我要求双倍返还我交纳的两万元，但售楼处却说我交的钱不属于定金，他们只能如数返还，请问我该怎么办？
律师解答：齐小姐在交纳两万元钱时并未就该笔款项的性质与开发商进行明确约定，是造成其现在面临的难题的重要原因。《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”从上述法条的规定不难看出，定金合同必须以书面合同的形式进行明确约定，也只有如此，才可以要求违约方按照《担保法》第89条规定的“定金罚则”来承担责任。因此，由于齐小姐并未与开发商签订书面的定金合同，从法律的角度来讲，其也就没有理由要求开发商双倍返还。刘律师建议广大购房者，向开发商交纳定金之时一定要与开发商签订书面的定金合同或要求开发商出具写有“定金”字样的收条，这样才能更好地维护自己的合法权益不受侵害。
问题三：购房合同纠纷
王先生咨询：我在2010年购买了一处商品房，现在已经过了《商品房买卖合同》中约定的办理产权证的最后时间，但是开发商还不给我办理产权证。我遂向法院起诉，请求开发商承担办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。可是法院调查发现，这套房子在我与开发商签订合同后不久便被开发商抵押给银行了。我该怎么办？
律师解答：对于王先生遇到的这个问题法律有明确的规定。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，在《商品房买卖合同》订立后，开发商在未告知王先生的情况下又将房屋抵押给第三人的，王先生可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
问题四：样板间问题
路先生咨询：我去年购买了一处一楼带地下室的期房，看房时售楼员带我去看了一期的样板间，并说和我看中的二期房子都是一楼附赠地下室的户型。今年交房时发现，二期的房子没有地下室。由于地下室属赠送面积，并没有签到合同中，合同中也没有附任何户型图，我找开发商理论，开发商拒绝退房和赔偿。我该怎么办？
律师解答：路先生遇到的情况也是由于当初过于相信开发商的宣传，且在签署《商品房买卖合同》时没有将相关信息落实在合同之中所导致的。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，在路先生遇到的这次事件当中，即使开发商并未将附赠地下室的条款写在合同条款之中，开发商的行为也是违约行为，应当承担相应的违约责任。
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