[摘要] 限购令短期内不会放松，意味着住宅地产仍将持续疲软。因此不少热衷于选择不动产投资的业主们，渐渐将目标锁定在了风险偏小、收益稳定的写字楼项目上。
在限购令短期内不会放松，意味着住宅地产仍将持续疲软。因此不少热衷于选择不动产投资的业主们，渐渐将目标锁定在了风险偏小、稳定的写字楼项目上。
而随着需求渐趋旺盛，太原为数不多的几个写字楼售楼处内，已然让人闻到了“夏天”的火热味道。客户咨询量上升、项目准备涨价，市场炽烈气氛日显浓厚……
产品抢手
市场供给量偏紧
2012年5月28日，记者以购房人的身份，来到位于省城康宁街与真武路交叉口的山西国际商务中心售楼处，表示想购买一套小户型的写字间做投资，工作人员告诉记者：“我们去年6月就开盘了，设计的49平方米的户型早就卖完了，现在在售的基本上都是大户型和整层，的就是98平方米的户型，而且也仅剩下一套了。”
记者又咨询了几个在售写字楼项目的楼盘后发现，太原市标准写字楼项目非常有限，且在售房源也非常少，大部分都只剩尾盘，还有一部分未开盘。
业内人士樊先生表示：“省城区域内品质不错、物业服务又优质的写字楼，现在是屈指可数。目前，热点写字楼主要集中在两种区域内，一种是围绕像迎泽大街、亲贤街、长风街这样的主干道形成的商务办公区内，这类区域主要依托政府机关等单位，拥有便利的交通条件，区域配套较为成熟，商业氛围较为浓厚；还有一种是在南部新区建成的散点类型写字楼，由于城市向南扩展，交通不会如中心城区那样拥堵，且配套日渐成熟，商业氛围也日渐浓厚。”
在太原在售的标准写字楼主要有山西国际商务中心、中港演艺中心（又名万邦国际）、火炬创业大厦、时代广场等；待售的标准写字楼有东方明珠湖滨广场、东悦广场等。除纯写字楼项目外，还有一部分商住公寓。在记者探访范围内，目前在售的商住公寓只有中银国际，待售的商住公寓只有时代中心。而在几家以住宅为主的大地产项目中，记者也发现有部分写字楼出售，代表项目如太原茂业天地、兰亭·御湖城等。
根据搜房网数据监控中心相关负责人介绍：与周边城市相比，太原市写字楼的楼盘数量差距较大，目前只有8个盘在售写字楼项目，而石家庄有46个、郑州有55个、西安有42个。这个数据仅为周边其他省会城市的20%左右。随着城市的发展，市场需求会进一步加大，可以预见，省城写字楼数量的缺失将会逐渐凸显。
物以稀为贵
业界涨价预期强烈
目前太原的写字楼体量不仅不大，且价格也明显低于周边几个省会城市。例如在售的楼盘中，山西国际商务中心均价为5300元/平方米；中港演艺中心均价为13800元/平方米；中银国际为10000元/平方米；火炬创业大厦为15000元/平方米；时代广场为8200元/平方米。
而在待售的盘中，预计下月开盘的时代中心均价为6000元/平方米，而东方明珠湖滨广场和东悦广场价格仍待定。“值得注意的是，目前省城均价过万元的楼盘数量极少，价格的楼盘均价也就是15000元/平方米，而周边省会城市如石家庄，最贵的写字楼均价达到了28000元/平方米，郑州最贵的写字楼均价甚至达到50000元/平方米。”
搜房网数据监控中心相关负责人表示：“目前，太原市整个写字楼市场的均价大约在8500元/平方米，而太原市商品住宅的均价大约在7000元/平方米左右。对于任何一个城市来说，正常情况下写字楼价格是普通住宅的1.5倍以上，如此相比，说明太原写字楼市场存在‘倒挂’现象。”
樊先生表示，如此看来，太原市写字楼市场有着进一步上升的空间。今年，北京、上海、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升，随着太原市转型发展的不断深入，受到投资气氛逐步增强、成交量稳中有升的影响，更多企业将会入驻，省城写字楼市场也将迎来崭新的一页。
山西国际商务中心工作人员告诉记者：“从去年开盘以来，写字楼均价从5000元/平方米调高到了5300元/平方米，6月份可能还会涨价。”而兰亭·御湖城工作人员也明确表示：“公司前段时间刚开过一次关于写字楼调价的会，具体调价时间还不确定，但未来价格肯定是会涨的。”
在去年全年，省城的写字楼项目销售额超过60亿元，在部分综合体项目商品住宅销售放缓的同时，优势写字间却表现出需求强劲的一面，提前售光。业内人士预测，今年，相对于住宅市场的低迷，写字楼行情仍将稳中有涨。
3 投资客入市
市场需求将逐渐走高
山西国际商务中心工作人员告诉记者：“因为限购，所以有一些闲钱的客户开始慢慢转向投资商业地产，例如写字楼和商铺。但是相比商铺，写字楼的更为稳定一些，因为除了地段，影响商铺的因素还有很多，所以现在看写字楼的个人业主也越来越多。”
在中港演艺中心售楼处内，记者采访了来看房的张女士。她告诉记者：“如果没有限购，我打算在市区买套小房子，现在只能进行商业地产投资了。一开始打算买商铺，听说快，但是跟几个业内人士了解之后才知道，很多地理位置较好的商铺都很贵，一次性付全款经济就会紧张，而买个便宜点的、地段偏僻的商铺，又怕租不出去。这段时间不少朋友说买个小户型的写字楼也很划算，而且有的开发商承诺以市场价出租，那我根本不用操心就能稳赚，这比打理住宅还要轻松。”
专门从事写字楼、商铺投资的李先生告诉记者：“现在省城在售的新写字楼很少，难以满足投资客的需求，所以不少准业主开始瞄准二手写字楼。新开发建设的写字楼都位于中心城区之外，而二手写字楼地段都非常优越，尤其是一些已有5年以上、10年以下楼龄的写字楼，都位于中心城区，这样的写字楼产品受到了投资客的欢迎。”随后，记者在省城各主流媒体的分类广告上看到，不少二手写字楼出售的信息。
山西国泰银丰房地产公司董事长李明铎表示，省城经济快速发展，实力雄厚的企业层出不穷，这些企业对办公环境要求会向更高的品质迈进。面对省城优质写字间稀缺的现状，写字楼投资价值会稳步走高，这更将加大写字楼的市场需求。此外，省城金融、营销、策划、广告等中小企业都有写字楼扩租的需求。而在写字楼市场一直比较饱和的地区，需求外溢已成为必然趋势。
4 风险不可小觑
投资写字楼要精打细算
面对市场需求的火爆，让不少有写字楼房源的开发商“端起了架子”。记者在采访中发现，有写字楼项目的楼盘工作人员，都在催促看房者下单。他们明确表示“如果不快点定下房子，过两天就没有看好的房源了。而且下半年肯定会涨价，到时候再买，更不划算。”
可是，对于中小业主来说，也许一个小户型的写字间，就是他的大部分家当。如果草率投资，未来承受的风险将非常大。那么，投资写字楼之前，应该考虑清楚哪些问题呢？
首先，优质写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，商务氛围浓厚。试想一下，地处人流、物流、信息流、资金流汇聚之地的写字楼，可以产生集群效应，租金自然会水涨船高。其次，还要考察写字楼本身的品质及周边的细节。因为，个人投资写字楼，最终是要瞄准客户群来投资。而企业选择写字楼办公，则往往是为了提升其形象。所以，不少企业将写字楼的品质、档次和形象，作为仅次于地段的因素来考虑。例如其交通的便利程度、停车场是否合理、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等方面。
另外，作为中小业主，投资写字楼首先保证自身资金的安全，那么如何核算一个写字楼的“投资”呢？目前，省城写字楼投资一般在6%至12%，如果现在低于6%，表示项目的潜力很大，也可以考虑。
怎样计算写字楼年呢？根据国际专业理财公司的计算原则，年=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果目标写字楼年达到8%—10%，则具备投资价值，超过10%的年，则属相当不错的项目。在计算时一定要注意，写字楼土地出让年限(一般只有40年)和投入回报比。
此外，准业主们还需要考虑到写字楼的潜力，市中心有些写字楼目前投资不高，但是因为地段好，有很大的增值空间，所以也需要综合考量。
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