[摘要] 7个月前，《每日经济新闻》记者曾报道，上海“最牛商铺”中华商城购入时的价格只有4.86亿元，但在一年多的时间里却成功融资近10亿元。10月23日，随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理，一种野心勃勃但风险频出的融资方式浮出水面。
检察院的证据称，李卫星曾对外透露，他收购烂尾楼，并不是以向社会出售、出租这些商铺为主要目的，而是希望用这些资金偿还所有债务，然后通过持有商铺来获利。
但对于“自有资金”只有1.4亿元的李卫星来说，通过高额回报吸引投资者的选择，也许从一开始就是错的。
上海百姓网上一则中华商城的广告显示，这一项目承诺：经营管理公司前5年，1~5年内商铺投资共计40%，第五年即可达到10%的高回报；第6~10年内开发商承诺业主投资不低于8%，在此基本的基础上，中华商城盈利率超出部分与业主2：8分成。十年后，客户与经营管理公司另行协商投资，将不低于前十年。
在11月23日的庭审中，李卫星也承认，其多个项目的水平在5%~10%间。
然而，按照目前上海商铺的整体水平，上述实现可能性微乎其微。此前，仲量联行报告显示，上海商业地产的目前维持在5%左右。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民(博客，微博)昨日更进一步表示，未来几年，上海商铺租金极大可能会一路向下。
事实上，在法院庭审中，公诉方举出多项证据证明，直到案发，李卫星也并没有能够迅速完成对商铺的装修和开业，进而通过经营，来兑现对投资者的承诺。
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