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对于小马村地块土拍,智业君有话说...

朗润智业 2017-11-10 03:37:54

土拍

2017年11月9日上午九点半

小店区小马村附近SP-1723地块进行拍卖

参拍房企包括66号恒大、99号万科、73号中铁三局、23号保利、33号金地、68号山西龙城远洋、88号碧桂园等7家房企。经过万科、碧桂园及恒大的激烈竞争,最终恒大集团41亿元竞得该地块,溢价率高达95%,每亩地价为1559万元,综合楼板价为6682元/㎡,除小学用地外,楼板价约7821元/㎡。

自此,线上朋友圈已被各楼盘涨价的言论刷爆,如龙城大街均价将破1.5万元/㎡,星河湾即将涨价……

纵观2017年土地市场,全国土拍新政不断出台,全自持、熔断机制、双限双竞等手段层出不穷。而太原土地并未受任何影响,尤其2017年土拍市场较为平淡。

继年初的六连拍后,二三月陆续有4宗土地进行拍卖,其中山西路桥集团在龙城大街附近拍得溢价率高达92%的土地,引发热议。此后,基本再无土地进行拍卖,仅9月底,原国海广场土地被山西帝海盛集团竞得,本次土拍或许是今年太原楼市的最后一次土拍。

由土地基本信息可知,该宗地块属于龙城新区板块,占据城市南移红利,板块均价13600元/㎡,周边星河湾、香檀一号及恒大江湾等项目已然将区域的高端属性运作成熟,本项目的落位有一定市场基础。

项目体量为61.36万㎡,可售面积约为52.4万㎡,包括居住、商业、教育等物业类型,具备打造自成一体的大盘素质。而综合楼板价高达6682元/㎡,高于市场平均楼板价的水平决定项目未来产品必将是以高端改善为主,精装均价至少在17000元/㎡。

图:板块主要在售项目分布

按理说,土拍公布时间为10月18日,拍卖时间为11月9日,长达20多天的时间足够开发商对地块价值进行准确的评估与测算,拍卖情况应该比较流畅。而实际现场价格在超32亿元后一度气氛凝滞,加价幅度也由8500万元下调至7000万元、6000万元、5000万元、4000万元、3000万元、2000万元,表明开发商对未来市场不确定性的忐忑心理,拿地更为谨慎。在此情形下,经过万科、恒大与碧桂园的激烈角逐,最终由恒大集团夺得该地块,从恒大集团的出手情况也能看出其对该宗土地价值的看重及拿地的决心。

恒大集团在龙城大街板块拿地积极,先后布局恒大华府、恒大翡翠华庭、恒大未来城、恒大江湾、恒大御府等项目,该地块的获取,可与恒大江湾及未来城进行连片打造,也将有效带动龙城大街楼盘均价整体提升,也表明恒大集团对太原楼市的乐观心态。

此外,通过本次土地的拍卖,智业君也有以下两个观点与各位分享:

环内即为内城,高地价土地向环外转移

土拍最为神秘的地方就是充满不定性,你永远不知道下一秒会是何情况。当土地价值受各大开发商青睐时,激烈的价格竞争随之而来。

图:以上为对外经营性用地

纵观历年高地价土地的呈现,土地楼面价逐年刷新,且涨幅逐年增大,拿地位置也随着内城土地的稀缺逐步向环线周边转移,近年来更是以学校、医院的搬迁及老厂区的改造为主要拿地方向。目前,内城将被重新定义,环内即为内城,高价值土地向环外蔓延。

高地价下的高房价

未来单价万元以下品牌项目基本消失

目前,太原楼市均价已然在万元之上,其中品牌项目更是在万元以上,仅富力城(毛坯)、绿地城、当代MOMA沿湖城(毛坯)、融创香堤壹號、万科太原小镇、中车国际广场(毛坯)、富力天禧城、万科公园里、兰亭御湖城等项目均价尚未过万,但2017年各楼盘价格不断上涨,随着地价的攀升,未来单价万元以下品牌项目基本绝迹。

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都对太原楼市有了更好的认识

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