上半年即将收官，太原楼市“5·14新政”落地，标志着新一轮政策周期的再度收紧。
新房市场进入博弈阶段，市场呈现明显“降温”，有限新增供应的去化呈现火爆的一面；需求市场购房者们对房地产市场的价值预期有增无减，购买意愿仍强。买房客户回归理性购房，、高端社区和次新房仍受人们置业追捧；另一方面，土地市场供应量不断，商住土地高价势头得到有效控制，开发企业面临更多挑战……
2018年上半年，太原房地产市场进入了全新阶段——
A 政策：
“限购＋限贷”落地
此轮限购政策出台，对购房者的影响出现分化，已有多套房的购房者产生了观望情绪，而刚需市场受影响甚微。
限购、限贷政策落地后，对于已经拥有2套住房的家庭，已没有贷款购房的资格，很大一部分改善置业群体被挡在市场之外，导致楼市成交量大幅较少。而对于刚需购房者来说，政策落地几乎没有影响他们购房的热情，相反，此前一些犹豫未决的刚需族，也因为政策出台后，市场供应预期减少，反而刺激了其快速购房。
与限购同时落地的还有限贷政策。首付提高至30%，利率调整为不低于基准利率的1.1倍，种种方面，增加了购房者的还款压力。
根据统计数据显示，太原近期开盘的山投城尚城与天朗美域项目，推售户型均为刚需青睐的中小户型，前者当日去化率达98%，而天朗美域当天推售房源则全部售罄，可见太原刚需市场依旧火爆。
在价格方面，限购之后，太原新房的成交均价与此前相比有所回落。对于房价回落的原因，主要是刚需项目成交占比上升导致的房价结构性下降。限购对于购房者的购房意向在发生着改变。
业内人士表示，经过多轮政策调控的洗礼，市场尤其是购房者已变得更加理性，因此与以往的调控相比，此次调控所带来的市场观望博弈期明显缩短了很多。对购房者而言，限购限贷政策的出台说明了市场依然是卖方市场。此前调控后，房价仍然上涨的历史经验，让大部分购房者对调控后房价下跌的预期大幅降低。近期，太原市场成交量和成交价回落是因为改善群体被限制出手，而刚需市场火爆，改善市场和刚需市场失衡导致的成交量结构性下降，并非真正意义上的市场变冷。
B 土地：
优质地块受追捧
从上半年来看，太原热门板块的优质宅地，在合理溢价率范围内，仍然受到较多开发商的追捧。
纵观上半年太原土地出让情况，不乏优质地块。例如迎泽区、万柏林区的多宗商住用地即是如此。这类土地有个共同的特点：地块虽然占地面积较小，但起始价都不是太低，并且商业部分占比不低。这些地块往往自身包括住宅和商业，商业部分能够满足未来业主日常生活、娱乐需求，此外，还能满足购物、教育、医疗等需求。再加上这些地块地处中心城区或是城市发展重点商务区，交通便利，在土地市场占有很大优势。
业内人士表示，太原土地价格维持高位，房价将持续上涨。虽然去年和今年初，高价商住土地频出，但相比中部各省会城市，太原土地价格并不算高，地价仍有上涨空间。其次，相比几个中部省份的省会城市，太原品牌开发商数量并不是，有实力的品牌开发商纷纷入驻太原，寻找企业的发展机会。
C 二手房：
市场行情回暖
上半年，太原二手房行情回暖。4-5月份，太原六大城区基价有不同程度的上扬，万柏林区和尖草坪区环比领跑。万柏林区告别城中村，全面进入城中村改造回迁和开发项目建设阶段，完善城市发展转型和城乡建设。随着太原市尖草坪区50片棚户区的全面拆除，尖草坪区在太原市率先完成棚户区清零工作。从城区改造倒逼出的住房需求，都在寻觅直接可入住的二手房，成为二手房市场回暖的重要原因。
与此同时，二手房价格也随着新房市场走势而稳步攀升。房地产中介机构负责人表示，太原楼盘价格上涨的原因，主要还在于房地产开发商的集中拿地，以及购房者对市场的普遍看好。在二手房市场上，小区配套的学校资源对购房者的吸引力。
太原市国土局工作人员介绍，太原二手房市场回暖的主要原因还是在于太原区块库存较少，目前太原所拥有的交通优势明显。而随着太原片区居住环境的改善，太原楼市也迎来一个高活跃阶段。但与周边中部省份省会城市相比，太原市场还有一定的差距。
D 热门地块：
榆次片区受关注
今年上半年，从太原购房者关注的区域看，小店区与晋源区的关注度一直是最热门区域。而在限购后，与太原相邻的榆次片区热度明显上升。“最近，无论是身边朋友，还是购房群，都在咨询榆次的房子。”晋中市某楼盘营销负责人表示，“在太原楼市调控政策出台后，很多太原购房者转向榆次，加之榆次一些楼盘减慢了推盘节奏，导致榆次房价上涨明显。”
2018年春节后，太原限购政策出台前，榆次片区新房房价已经历了一次明显上涨，虽然上半年统计数据仍未出炉，但同比要高不少。虽然房价上涨，但该片区品牌房企在售房源不多，大部分是本土开发商的楼盘，片区房源品质有较大的发展空间。品牌房企房源价格高于本土楼盘价格。但品牌房企楼盘具有抗跌性，虽然品牌房企的楼盘均价较小房企稍微高些，但是品牌房企资金实力雄厚，当市场下行时，不会为了销售额大幅降低房价。对于刚需和改善置业群体，房子是买来住的，而品牌房企的楼盘，无论是房子质量、物业服务，还是园林绿化，一般来说都比较有保障，居住舒适度较高。
不少购房者担心，晋中市榆次片区房价上涨速度较快，但该片区的区域发展速度和人口数量并不及太原，一时热度过去是否会出现房价下跌的情况呢？上述人士表示，从城市化发展来看，随着太榆同城化加速，榆次片区的房价会向太原房价水平靠近。如果确实被限购或者难以承受太原的房价，那么购房者可以考虑榆次片区的房源。
违规销售行不通
今年，太原对于房企违规的做法仍将进行严格管制，并同步采取措施助力市场交易的稳定。同时，目前实行的各项政策也将严格落地执行，营造一个公平且有效率的市场交易机制。
从太原市房管局以及国土局获悉，下半年太原将继续整顿规范太原房地产市场秩序，进一步加强房地产市场监管，严厉打击商品房销售及房地产经纪机构违法违规行为，对所有在售商品房项目、中介全覆盖监督检查，从重、从严、从快处理。
F 预期：
市场活跃度受限
受到下半年市场行情及明年青运会的影响，太原将有不少工地持续停工，可持续的新增供应将呈现缩水势头。
从上半年的新增预售项目情况来看，新增供应项目个数同比上一年度减少，依此来看，下半年市场将仍受供应主导，活跃度维持低位徘徊。此外，限购、限贷能够筛选并挤出置业能力一般的购房者。由于单价较高，大户型纯改善的产品对于资金实力要求更甚，短期看，大户型高总价产品成交将明显放缓，从市场推出房源来看，下半年主力改善产品将集中在120-150平方米之间。
来源：山西晚报
太原特价房
2018-06-20 09:44:09
