[摘要] 在全国众多城市进行楼市调控的背景下，山西的楼市却有些波澜不惊的味道。对此，山西财经大学教授马培生表示，因城施策，甚至因区施策，是房地产业健康发展的王道。
当去库存遇到多样化需求，当安居夙愿遇到囊中羞涩
在众多城市进行楼市调控的背景下，山西的楼市却有些波澜不惊的味道。对此，山西财经大学教授马培生表示，因城施策，甚至因区施策，是房地产业健康发展的王道。
4月1日，住建部和国土资源部联合施出重拳，发布通知要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。此举既印证了因城施策，也显示政策调控正在从供需两端发力，以改善供求关系。
住，是我们生活中不可缺少的一部分。因对相关产业乃至城市经济具有明显拉动作用，房地产业在我省经济发展中占有重要位置。当去库存遇到购房者的多样化需求，当安居夙愿遇到囊中羞涩，山西的房地产业又该如何优化产品结构、增加有效供给、实现良性可持续发展？普通市民又该如何实现自己的安居愿景？
有回温未上火——地域发展不均衡，库存差异较大
4月11日，省城新建路某房产中介交易签约中心一层，一派繁忙景象。电话铃声此起彼伏，几位市民正在服务窗口排队办理业务，还有人在等候区等待。洽谈室人来人往，工作人员往来步履匆匆。太原某房地产从业人士介绍，由于是刚需市场，省城的二手房市场一直比较稳健，今年以来，随着经济形势的进一步好转，新建商品房交易活跃，二手房房屋交易量也出现显著增长。
王斌告诉记者，房地产业发展与人口流动有莫大关系。太原市近几年的发展是有目共睹的，交通越来越便捷、城市配套设施日益完善，环境也越来越好，对外来人口的吸引力增强，这些都成为支撑房地产业良性发展的有利条件。
全省经济开局良好，1-2月份，商品房销售面积126.1万平方米，同比增长64.0%；销售额75.6亿元，同比增长96.1%。此数据显示全省楼市回温，又让人担心是否“虚火上升”。省社科院城市研究所副所长、省智库协会副会长田宇分析，这只是短期震荡，太原的销售额权重占比较高，品牌房企集中推盘、居民购买意愿增强，加之城市建设提档增速等因素叠加造成此次震荡。太原的房地产市场依旧处于平稳健康发展阶段。
我省的房地产业发展呈现出区域化、不均衡，对一些县市来说，库存压力依然很大。山西统计局的数据显示，2016年朔州商品房待售面积消化周期高达57.4个月，吕梁则为16个月。
房子怎么供——优化结构，盘活存量，差异化发展
马培生介绍，我省一些城市，有的投资商未能细分市场就上马项目，产品趋同化比较严重，导致居民购买意愿不强。县城一级的房地产开发近10年才渐成规模，因为缺乏竞争，房地产开发商开发的楼盘也极易趋同，加上人口少，库存压力较大。对此，他建议因城施策，多措并举优化结构，增加有效供给、促进市场活跃。根据各地市场需求，在合法合规的前提下，对库存房屋进行户型改造，或改变属性、用途，以求适销对路。
日前，我省出台“十三五”城镇住房发展规划，为各地的房地产业发展开出“差别化发展”处方。提出城镇人均住房建筑面积水平较高、住房刚性需求较弱、住房供应明显偏多的城市，应将住房居住环境提质作为主要内容，着力加快相关配套设施建设，提升居住环境品质，增加对农业转移人口的吸引力。城镇人均住房建筑面积水平较低，住房供应不足的城市，应以住房总量扩容作为近期工作重点。在利用好现有城市建设用地中闲置土地的基础上，增加住宅用地供应，优化住房供应套型结构，增加住房有效供给，满足居民自住和改善性住房要求。
家住太原市小店区电子街的张春华，其父母已年近80，住在兴华小区。年前她和女儿一道付了25万元首付，购得漪汾街附近汾河畔一套住宅。张春华多年来心心念念一直想买一套汾河边的房子，终于得偿所愿。她说：“就图照顾老人方便，以前坐1个多的公交车才能到父母家，如今只需步行10。而且新家一打开窗户就能看到汾河，风景好空气也好。”
马培生介绍，随着经济社会的不断发展，购房者的需求渐渐多元化，不再是有房住就行，也不是房子越大越好。这就需要房地产开发商提前进行市场调研，细分市场，针对不同需求主体推出不同的产品。
面对铺天盖地而来的售房广告，层出不穷的新名词，购房者颇有些“乱花渐欲迷人眼”。有的购房者喜欢小区依山傍水，有的购房者注重小区停车是否方便，还有的购房者则注重房屋采光怎么样。以及即将到来的老龄社会，针对老年人生活提供一些具有特色的商品住宅，这些都是巨大的商机。
田宇表示，对房地产开发商而言，要注重研究消费者偏好，不断创新产品，提高产品的附加值。发展绿色地产和文化地产都是不错的选择。此外，他强调，不要动用过高的杠杆开发项目。
房子怎么买——量力而行，先租房，后买房，先买小房，后逐步改善
从阳泉来太原打拼三四年了，郎志海和妻子一直租房子住，因为准备今年要孩子，便想安居下来。看了好几个小区，他最终在双塔西街选了一套二手房，78平方米的小三居，全款65万元。郎志海说：“离单位近，小区环境也好。简单装修一下就可以住，价格也合适。”
多少人欲圆安居梦，却无奈囊中羞涩。对此，王斌建议，如果是大学毕业刚刚开始打拼，不妨先租房。经过几年积累，经济条件允许，可以先买二手房或小房。再过一段时间待经济实力增强，再考虑改善住房。二手房交易尤其要注意合规合法，防范风险，其他省市就曾出现购房者在二手房交易之后才发现原房主有隐形债务，遂产生纠纷。
针对坊间频传的房产税，田宇说，中央一再明确房屋的居住属性，而房产税也已经列入五年立法规划，建议居民不要持有多套住宅，以免造成额外的损失。购房者需量力而行，不要动用过高的杠杆买房，如果因此造成负担过重、疲惫不堪，严重影响生活质量和幸福感，就有悖购买房屋的初衷——改善生活。
他建议加强新的消费市场建设，科学引导消费者偏好，选择绿色、环保、节能住宅。对管理者来说，要加强市场监管，促使房地产业更加规范、公开、透明，同时也要为其健康发展、降低成本、提升品质创造条件。
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