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2017年买房还是卖房?买房与租房哪个更划算

中国山西   2017-02-21 07:29

[摘要] 看过2016年房地产市场量价齐增的盛景,经历过政府出手调控、政策收紧的风声鹤唳……尽管,山西房地产市场在这一年交上了一份让各界都意外的成绩单,但面对2017年开年后一拨又一拨对房产调控加码的政策,又一次掀起波澜。

看过2016年房地产市场量价齐增的盛景,经历过政府出手调控、政策收紧的风声鹤唳……尽管,山西房地产市场在这一年交上了一份让各界都意外的成绩单,但面对2017年开年后一拨又一拨对房产调控加码的政策,又一次掀起波澜。

2017年,要不要买房和要不要卖房?都成为人们关注的焦点。那么投资房地产,是否还会带来财富效应?风险会有多大?

房子是用来住的,不是用来炒的!

一个房子承载了普通老百姓一生的梦想,但无数人因高房价望而却步。房子成了许多人的投资产品,使其失去了其本身居住功能的本质属性。

在中央经济工作会议上,“房子是用来住的,不是用来炒的。”这句对房地产市场走向定调并被广为传播的话,被视为参透和瞭望2017年房地产走向的点睛之语。

事实上,无论房价暴涨还是暴跌,都是政府不愿看到的景象。中央经济工作会议还曾提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

而在2017年春节期间,以北上广深为首的一线城市房贷收紧首套房贷利率上调的消息便连夜传来。著名经济学家马光远认为,对于京沪等热点城市收紧房贷,还应该站在2017年中国经济总体环境,以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。北京和上海收紧房贷,重要的信号,不是对政策加码,而是金融机构对于未来房地产市场的风险预判在提升。

对于2017年的金融政策,山西公司副总经理孙卫华在2016年就认为,今年的金融政策会收紧,资金成本会更高。比如,政府将在首付、银行贷款利率等方面都有可能设置难度,并有叠加趋势。“只有通过金融的手段去设置门槛,才能在一定程度上抑制炒房客。”

更值得关注的是,从中央的角度而言,2017年房地产政策已释放出明确信号:不希望投资投机性购房拉动房价继续上涨,炒房客的美好时代已成为历史。

房贷利率紧缩,炒房成本增加

2017年中国经济的日子仍然不好过,房地产市场经历狂热后必然会调整的大背景下,目前的政策力度已经足够大,只要执行到位,并配之以长效机制慢慢完善,房价上涨的预期自然会逆转。

2月8日起,北京执行新的个人住房贷款业务要求:首套房贷优惠收紧,不得低于基准利率九折,二套房按揭期限从长的30年,缩短到长25年,少了5年;广州多家银行将广州地区的首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上;深圳由于有意控制投放额度,部分国有大行深圳支行1月份信贷投放就大幅下滑……

有业内人士认为,取消9折利率优惠政策,相当于一次加息,而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷,除了减少房贷余额,也是基于风险的考虑。

据了解,2016年是中国房地产市场信贷史上惊人的一年,央行数据统计:2016年新增房地产贷款5.7万亿元,同比大幅增长57.9%,占新增人民币贷款比重高达45%,较2015年底的31%提升14个百分点,其中新增个人住房贷款比重为87%,占新增人民币贷款比重为39%。尤其是去年下半年以来每月新增贷款70%以上都是居民贷款。其中,投资投机性购房占主流。

就太原房地产行业来看,楼市仍处于“库存去化”时期,尤其是2016年,太原先后两次推出“去库存”政策。甚至在“930新政”后,21个城市密集出台限购令,太原仍然出台了“促销”新政,与地产调控方向背道而驰。

恒大地产客户经理任先生透露,目前太原市的首付比例仍是20%。如果按照目前太原楼市去库存的主基调看,太原调整的可能性不大。但是去年年底至2017年元旦期间,市场上曾有过上调的风声,但后期究竟会不会调整,只能拭目以待。

2017年买房还能不能赚到钱?

如果拿出100万元做投资,买房、炒美元、炒股、买黄金或是做理财产品……你愿意选择哪一种?

对于这一命题,关注金融的刘女士很坚定,她的选择是炒美元。“100万元的房子以每年可收回3.6万元的房租计算,100万元的投资成本要收回需要30年左右;而100万元如果做理财产品,买国债或办理大额存单,按年息4%左右计算的话,一年4万元;若是激进的投资者,也许会做高、高风险的理财项目,炒黄金、白银或基金、股票所得的将更高;如果用100万元人民币投资美元产品,按照2月19日的6.86的汇率可兑换14.57万美元,按银行客户经理的观点,人民币今年还会贬值,如果贬值到美元和人民币汇率为1∶7.5,以现在的汇率,投资一美元即可赚0.64元。按此涨幅计算,14.57万美元可以赚到9.3万元左右的人民币。尽管在此期间,要考虑人民币贬值、通胀率等问题,但100万元干啥划算,一目了然。”

“除了刚需,如果手头有余钱,真的不如把买房子做投资的钱用来投资理财和外币理财。如果是激进的投资者还可以做期货等,这样的将更多。”刘女士说。

然而,尽管房地产市场情况严峻,但依然有人对楼市抱有很大的热情。对于买房投资的人而言,拿着多套房产的目的就是,在成本为零的前提下,可以耐心持有。但如果未来有一天加入持有成本,房子不仅不赚钱,还要交房产税,这时房子已经不再是资产而是变成负债。

2017年1月,重庆炒房团的希望被重庆官方为遏制炒房行为而祭出的“房产税”彻底幻灭。按照现在的银行利率买房出租,租售比不到2%,买房不仅没有利润,现金流还可能是负数。重庆炒房团全军覆没的例子再一次将那个遥远的故事变为现实。

也有业内人士算了一笔账:买房和租房,10年以后财富差别有多大?以50万元的总房价计算,首付20万元,公积金贷款30万元,20年期限,月供1963元,10年月供为23.6万元;租房则以3%的普遍计算,50万元月租1250元,按平均CPI5.7计算,10年房租为20万元,而租房人在此期间,省下首付20万元,存银行十年成为32万元,省下月供1963元存银行,利滚利后得31万元,省下一次性还贷的钱20万元。单单从财富上看,租房人胜出,而如果不出台房产税,且房子随CPI增值,买房者胜出。

2017年还能买房投资么?对于这一问题,不少业内人士认为,综合买房的投资风险和投资,不同区域、不同地段房源不同,也不同,但结合太原楼市仍以去库存为主的现状,买房要谨慎,投资有风险。

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