[摘要] 2016年，在太原市六大城区商品房供求中，“两极分化”情况更为明显。
2016年，在太原市六大城区商品房供求中，“两极分化”情况更为明显。
受城中村改造进程加快，万柏林区比肩活跃度一直居于榜首的小店区，成为太原楼市发展的“双主力”，占据了太原楼市的大半江山。两区域中端、高端项目云集，均价高于整体楼市的平均水平。杏花岭区、迎泽区、尖草坪区，偶有热门地块出现，土地招拍挂、出让、开发、销售等一系列过程，都备受业界瞩目；晋源区发展价值力仍大有可挖掘空间……
围绕老城区、环城快速路成交的热点地块，将在2017年陆续闪亮登场。
万柏林区 因城改土地大热
2016年，该区域的土地成交情况可圈可点，不论是成交量还是成交总价均大幅上涨，西中环沿线、下元城改片区、和平公园周边、滨河西路沿线以及长风西街等传统片区，土地行情均一路走高。
从2016年太原市整体土地开发思路来看，旧城改造、城中村改造整体规划、连片开发催热了万柏林区的楼市和土地市场。近两年，万柏林区的活跃度比肩小店区，成为太原楼市受关注的区域之一。目前，该区域共有14个改造村与25家企业达成合作意向或签订了项目合作框架协议，而9个城中村改造项目已五证齐全。
2016年，该区域的土地成交情况可圈可点，不论是成交量还是成交总价均大幅上涨，西中环沿线、下元城改片区、和平公园周边、滨河西路沿线以及长风西街等传统片区，土地行情均一路走高。与此同时，随着各路开发商涌入以及项目的成熟，该区域城市配套越发完善，竞争力增强，楼市份额一涨再涨。
该区域内不同板块之间的竞争也愈演愈烈，外来大型品牌房企纷纷拿地开发，推出各类品质不同的中高端项目，成为这一板块的热销引领者。价值力逐渐凸显。2017年区域热度预计将持续升温。
在过去的一年中，该区域内西中环沿线板块库存消化速度快，万科蓝山、恒大雅苑等项目推进，该区域对刚需客户的争夺日益激烈；在城中村整体改造的大背景下，“河西”区域因独特的地理优势，吸引了华润、恒大、中海、万科等知名房企争夺优势地块，该区域潜力升级。随着新晋祠路改造通车，该区域路网配套升级，也带动了价值的再次升级。
晋源区 晋阳湖成大卖点
晋源区主要以住宅为主力成交业态，区域整体开发水平低，且多数项目集中于晋阳湖板块，其余板块项目较少，区域整体以去库存为主，凭借优质景观资源核心竞争力实现相对高价格。
晋源区楼市的大卖点仍然寄托于晋阳湖片区的开发改造。该区域市场以住宅产品为主，且多集中于晋阳湖板块周边。
去年8月，当代置业山西地区公司与太原市晋源区南堰村民委员会、山西新南堰龙腾贸易有限公司、太原市晋源区义井街道办事处（代表区政府）、山西凯尊房地产开发有限公司就太原市晋源区南堰村城中村改造签订了《合作开发框架协议》。当代置业继续开疆拓土，拿下南堰村城改项目。9月，保利拿下位于晋阳湖东岸，东至西寨路、西至健康西路、南至健康北街、北至西寨南街的地块。近3年以来，晋阳湖周边的10余个城中村改造、长风商务区投入使用、一电厂搬迁、南部拟建晋阳遗址公园以及太原地铁、交通路网的建设升级，生活配套的不断完善，河西片区整体发展的进度必然将被提速。
此前，晋源区主要以住宅为主力成交业态，区域整体开发水平低，且多数项目集中于晋阳湖板块，其余板块项目较少，区域整体以去库存为主，凭借优质景观资源核心竞争力实现相对高价格。
晋阳湖片区在今年迅猛发展，提升了这一片区的建筑密度、资本密度、人口密度、配套密度，经济水平也大幅增长，意味着这一片区将发展成为太原市优质的生态休闲区之一，同时成为太原市一张靓丽的名片。
随着晋阳湖改造工程的持续进展及各知名房企的入驻，板块价值将大幅升温，或将一改晋源区区域市场发展滞后的困境。
小店区 长风沿线热度再起
作为省城太原的新中心，长风—亲贤商圈将全城规模大、风格潮、功能全的商业MALL和写字楼汇集于此，整个区域是太原现代化、时尚化的象征。
今年，小店区“长风街亲贤村城中村改造”将成为小店区受瞩目的焦点。去年10月，绿城集团签约启动“长风街亲贤村城中村改造项目”，拟建集商业、居住、休闲购物为一体的新型城市商业综合体项目。与此同时，万科也将在“长风—亲贤”倾力打造大都会综合体，这标志着亲贤村改造地块将为这一已发展成熟的城市一级商圈锦上添花，进一步完善长风街板块的商业格局。对于商业配套相对薄弱的长风、亲贤东段，新项目的商业配套将会成为整个片区的又一亮点。
作为省城太原的新中心，长风—亲贤商圈将全城规模大、风格潮、功能全的商业MALL和写字楼汇集于此，整个区域是太原现代化、时尚化的象征。长风—亲贤商圈即将涌现的新商业综合体，不断颠覆着太原的商业消费模式，也促成全城消费水平的升级。
小店区还有另一热点地块——龙城新区。这一板块以中高端项目为主，购房者对其认知度较高。由于地段好、交通便利、品牌房企影响力高，所以该区域的供求量均较为可观，在售项目去化速度较快，成为该区域成交量的主力军。主力成交产品为80平方米—160平方米及180平方米—200平方米，吸附客群主要以中高端改善人群为主。也正因为此，该区域吸引了更多品牌房企项目出现。
此外，在本土房企聚集的小店镇片区内，“以价换量”特征明显，所以成交量可圈可点。而该区域的南中环、晋阳街板块，商业地产类产品较多，均价近20000元/平方米。
尖草坪区 当之无愧的“刚需大区”
2016年5月，尖草坪区摄乐村一宗占地面积为66179.06平方米的地块，以27720万元的价格出让，该地块位于尖草坪区摄乐村，用途为居住兼容商业。这些项目都值得刚需购房者期待。
2017年，尖草坪区的楼市热点，除了原有在售项目与区域外，还集中在三给村片区和大小东流附近。该片区目前在售的项目以住宅产品为主，整体容量较小，为刚需大区。
从该区域在售项目分布类型来看，尖草坪区的业态布局较为单一。根据上一年度商品房市场的成交数据得出，该区域以森林公园板块及三给板块成交为突出。
森林公园板块以自然资源为主要价值依托，品牌房企入驻板块竞争优势明显，以恒大御景湾为成交主力。
三给板块为纯刚需板块，该区域内有本土知名的辰兴优山美郡项目，以高性价比实现去库存化。2016年5月，尖草坪区摄乐村一宗占地面积为66179.06平方米的地块，以27720万元的价格出让，该地块位于尖草坪区摄乐村，用途为居住兼容商业。这些项目都值得刚需购房者期待。
不得不提的是，该区域还有部分本土项目，由于证件不全而售价低于市场平均水平。虽然能够在短期内“以价换量”，赢取市场份额，但由于隐患偏大，竞争力薄弱。
迎泽区、杏花岭区 偶有热点地块出现
例如原太原师范学院旧址地块，起拍价为223380万元，终华润以342280万元的成交价将该地块收入囊中，楼面价达到7223.60元/平米，溢价率高达53.49%。
迎泽区、杏花岭区难有大规模土地供应成交，楼市份额将继续缩水，不过这两个片区也会有热点地块出现。
但迎泽区这样的成熟老城区，却是2016年太原土地市场高曝光度区域，几乎太原所有高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”，均出于此。例如原太原师范学院旧址地块，起拍价为223380万元，终华润以342280万元的成交价将该地块收入囊中，楼面价达到7223.60元/平米，溢价率高达53.49%。业内人士以目前市场上大多数楼盘为例估算，项目楼面价为7200多元/平方米，建安成本为1500元/平方米左右，再加上税费、运营成本、配套费等各项费用约1500元/平方米，房价保守估计在10200元/平方米左右。
而位于太原市迎泽区五龙口街的山西广播电视学校旧校区储备地块，土地溢价率也达到23.4%，该地块面积约为74372.62平方米，楼面价约为3918.49元/平方米。中心城区板块以核心稀缺地段为核心价值，吸附众多中高端客群，促使板块成交以中高端改善产品为主。迎泽区的朝阳板块以物流、商业为主，宜居性较差，板块放量少，且以刚需小产权项目居多。
对于杏花岭区来说，该区域主力项目局限性较大。由于北城核心板块为成熟老城区，优势地段资源稀缺，在售项目少，以住宅为主力，公寓、写字楼为辅。杏花岭区因富力集团深耕北城东山板块，丰富的产品线及价格优势，一家独大引领该区域，吸纳北城核心板块、太钢板块及杏花北板块的外溢客户，各产品线结构成交均较为突出。此外，富力8.299亿签约敦化坊出让用地，意味着该区域将有新项目值得期待。
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