[摘要] 无论是时刻去库存的惶恐，还是地王频现的癫狂，在中国房地产市场化以来疯狂的一年中，山西房地产市场也在矛盾交织中度过了非同寻常的一年。
无论是时刻去库存的惶恐，还是地王频现的癫狂，在中国房地产市场化以来疯狂的一年中，山西房地产市场也在矛盾交织中度过了非同寻常的一年。
在省城太原，从年初深陷库存之忧的楼市到土地市场的风起云涌，弥漫着恍惚与浓重硝烟的楼市，依旧在内外夹击之下，在年终奉上一份让各界都意外的成绩单。而在我省三四线城市，去库存的压力之大依旧令人难以想象。
2016年的省城房地产市场，究竟该用一个什么词来形容？
价格“破万”项目相继推盘
尽管今年年初，太原楼市被天量库存传言所累，但无论从今年太原楼市成交量还是价格来看，尤其在后一个季度，整体都呈现量价齐升态势。
从山西朗润云商统计的数据看，今年10月，受“金九银十”影响，一线房企和本土企业纷纷加推新盘并推出优惠政策，吸引购房者。首开国风琅樾、万科城等项目开盘，引爆楼市成交量稳步上升。当月，全市商品房成交均价环比上涨4.23%，成交面积为60.84万平方米，同比上涨100.13%。
直到11月，太原楼市依旧延续量价齐升态势，从一线房企到本土开发商，成交量齐齐持续上升；从品牌房企的价格优势，到刚需项目热卖，本月无论是成交量还是成交价都促使太原楼市呈现持续热销状态。11月，太原市商品房成交均价环比上涨5.58%，同比上涨0.30%。
2016年的太原楼市，均价破万元的一线地产商队伍日渐庞大，而本土小型地产项目价格也整体上涨。从今年加推的楼盘项目来看，融创、中车高调入晋，并迅速开疆扩土；万科、恒大和富力等一线集团军加推多个新盘组团营销，老牌豪宅星河湾 也放下身段，开发出90余平方米的刚需户型去迎合市场需求；更值得关注的是，新城、泰禾等国内知名地产商也跃跃欲试等待机会入晋。
“百花齐放的市场态势就是一个风向标。这说明太原楼市未来的前景依旧是魅力无限。”山西朗润云商副总经理牛佩华认为，相对2015年，今年太原楼市的表现整体较为平稳，价格稳中有升。这不仅是因为2015年下半年放松限购限贷的政策效应开始显现，还有一个原因是太原市从2014年开始的城中村和城市道路改造工程，在一定程度上推动了购房需求的提升。对于相当一部分身处城中村改造项目中的村民而言，由于没有更好的投资渠道，他们手里闲置的大量资金大多投资到地产领域，这也促使改善性需求全部爆发。
某机构山西公司副总经理认为，今年，太原市房地产市场量价齐升，产品定位和拿地成本都比原来有较大的提升和抬高。但是老的项目基本没有涨价，涨价的多以新入晋的房企新秀为主。
“地王”风头一度盖过去库存
“地王”是今年房地产市场的热词，它的风头一度盖过“去库存”三个字。
细细梳理太原2016年“地王”排行榜：5月，融创以18.7亿元、5432元/平方米的楼面价，刷新地王地标；同月，万科以10.2亿元、3918元/平方米的楼面价，刷新区域板块高楼面价；8月，省人民医院以4.406亿元、8075元/平方米的楼面价，摘得全年地王桂冠；9月，华润以34.228亿元、7223.63元/平方米楼面价，风光赢取师院旧址地王。
疯狂的地价不断提醒人们，面粉贵了，面包怎能不涨价的道理。据新浪乐居数据显示，今年前11月，太原共推出59宗地块，挂牌土地面积达203.9万平方米，成交36宗，成交用地面积达155.17万平方米。除2月成交量因春节长假而走低外，其余各月均持续走高。
据该机构数据分析：9月，太原土地供应地块结构中，土地住宅、商业型综合型用地占比80%。土地市场供应面积71.53万平方米，与上月相比环比上涨90.34%，同比上涨358.53%。尤其是10月，单月土地成交面积达52.48万平方米，与2016年上半年成交面积57.61万平方米基本持平。太原土地市场发展趋势从用地性质来看，今年成交的地块以商住用地为主，其次是商业用地，纯住宅用地已渐退出土地市场；从价格来看，太原土地价格整体上升，其中，商住地价同比上涨30%，商业地价同比上涨42%。
“一线地产商的进入，促进太原楼市近几年地价上涨迅速。随着大量城中村改造，土地供应市场的价格预计还会持续上升。”太原万科房地产有限公司副总经理辛增亮认为，2016年是太原房地产市场稳步上升发展的一年，大量客户对房地产产品的关注从价格上升到品质、人文环境等。随着市场变化，未来土地供应价格不断刷新历史，基于成本核算考虑，未来的房价仍然会保持上涨态势。除了高地价，城市道路改造带动的经济效应也是主要推手，因此城市环线周边的房价也会保持上涨态势，而环线内项目会“泛豪宅化”。明年，土地政策会根据市场需求而变化。
山西房地产业协会会长于世玮认为，今年，太原市土地市场供应面积大幅增加，但成交比例不高，成交面积降幅虽有所收窄，但仍然偏大，需引起重视。
2017年将是群雄逐鹿的一年
站在2016年终点，业界人士都对2017年房地产市场的表现充满期待。
“明年将是品牌开发商竞争激烈的元年，更是群雄逐鹿的一年。”孙卫华认为，随着保利等品牌地产商参与城中村的开发，以及恒大、万科、星河湾 等一线集团军不断扩大的品牌阵容，明年进入市场的项目都是好地段和好产品，也注定是产品和品质竞争的一年，但同时也是性价比达到顶峰的一年。随着推盘的项目越来越多，明年房地产市场的竞争将更加激烈，但是房企入市拿地的成本也会越来越高，改善型需求的客户将有更多的选择和机会。
该人士分析，今年很多房企超额完成销售目标，圆满收官，明年上市企业一旦进入新的周期，很可能会顿感困难，尤其是在季度。
“展望2017年，迎西板块可能是一个热点，第二个热点是在晋阳湖，第三个热点区域极有可能是中环沿线。”辛增亮表示，除了城中村项目的供应以外，以上三个区域必将是土地供应的集中区域。而万科分别在这些区域做了战略布局，如紫郡、金域蓝湾等项目落地后，也获得了客户与市场的高度关注和认可。辛增亮说，这也是让一线地产商对太原房地产市场抱有信心的重要原因。
徐玉军认为，明年的房价仍将保持稳中有升的态势。，土地作为不可再生资源已经日益稀缺。大中城市土地供应矛盾尤为突出，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；第二，钢筋等建材价格的上涨，也促使商品房价格保持上升趋势。
也有业内人士认为，相对于2015年的地王，2016年的地王楼面价高出2000到3000元/平方米。从这个价格来看，今后两三年，太原房价必定呈上涨趋势。
于世玮认为，我省房地产市场在2017年仍将保持平稳走势，房地产开发投资将保持适度增长，住房保障改革和棚改货币化安置力度将进一步加大，住房租赁市场将得到较快发展，有力地拉动商品住房销售和房地产去库存，但三四线城市去库存压力仍然巨大，要和促进人口城镇化有机结合起来，省城太原应着重做好商业和办公用房去库存工作。从房地产市场整体格局看，市场集中度将继续提升。不同城市不同区域不同企业的房价会有升有降，但总体平稳。同时，人地挂钩政策开始落实，土地政策不会收紧，而是会因城因地有所不同。
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