[摘要] 楼市今年的传统旺季已告一段落,而距离2017年仅余一周多时间。上月开始,太原各知名房企便纷纷拉开了年末冲刺的序幕。开盘、加推新房源、暖场活动、优惠打折……各项目营销动作频频,积极吸引客户到访,扩大项目影响力,以期完成全年任务。
楼市今年的传统旺季已告一段落,而距离2017年仅余一周多时间。上月开始,太原各知名房企便纷纷拉开了年末冲刺的序幕。开盘、加推新房源、暖场活动、优惠打折……各项目营销动作频频,积极吸引客户到访,扩大项目影响力,以期完成全年任务。
年底的楼市引人关注
上周,恒大旗下楼盘御景湾开盘,成交领跑住宅市场;保利集团旗下项目保利香槟国际、保利百合双盘齐发,针对车位进行集中销售;万科城项目积极推售新品加快项目去化速度,待入市项目万科紫院、恒大城、万科公园里项目宣传力度不断加大,均预计于2016年年末入市。这些品质楼盘纷纷入市,使得太原楼市的竞争态势愈演愈烈。
其实,从10月份开始,楼市就进入了传统意义上的“四季度冲刺期”,无论是外来的还是本土的开发商都为了完成年内指标而发力。通常,各项目都会在年底加大推盘力度。尤其是今年楼市在经历了“限购”政策之后,11月的太原下发20张预售证,年底的楼市格外引人关注。
根据山西世纪朗润经纪有限公司数据统计,11月的四周中,成交面积以108平方米-120平方米的户型为主。但在住宅市场户型细分数据中,成交占比大的为125平方米-145平方米的三居产品,基本上能达到30%以上,改善型客户需求持续释放为楼市主基调。改善性需求持续释放,改善型产品去化占比居高不下。
房价下调将蔓延到更多城市
10月开启的一次房地产调控全面落地执行,使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度强。在10-11月已经有超过24个城市出台了50次不同力度的调控政策及落地执行政策。楼市在经历18个月的增长周期后,在政策全面收紧的市场背景下,开始进入新一轮的降温周期。
过去十几年的房地产波动历史,与货币政策高度吻合。信贷政策收紧,房地产市场将快速降温。自11月中旬起,深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市加码调控,并将调控聚焦在了直接有效的货币政策上,有效抑制了房价的过快上涨。太原房价也会受此大环境影响。
进入年底,各家银行的放款出现收紧状态。记者发现,尽管目前各家银行的房贷利率依然主打9折,但是在办理流程上相比以往却有所放缓,对申请人的资质审查更为严格,而且对于已受理的单子,由于接近年底银行清算盘点阶段,基本上放款速度也在放慢,一定程度上也成为购房人群置业意愿暂时搁置原因之一。
可以预见,各地严格执行的调控政策影响购房者开始出现全面观望,未来楼市还将进一步降温,除了交易量下滑,还会有更多城市的房价开始下跌。
住宅库存高企商铺风光不再
2011年太原限购开始,无论是开发商还是投资者,都曾经将商业地产视作房地产领域的投资新宠。他们大举进入这一行当,一时间,新的购物中心、写字楼、商铺、公寓等产品,像雨后春笋般冒出,蜂拥入市。然而,当前的市场境况早已时过境迁,住宅市场遭遇去库存难题的同时,商业地产也越来越遭受冷遇。
“商业地产销售人员通常会说,随着商业地产运营日趋成熟,商铺、写字楼的租金也会逐年递增,运营成熟的商铺,房租每年可达5%-10%甚至高达15%,且会逐年缓涨,远远高于住宅1%-3%的住宅房租。如果顺利的话,10年时间就可以收回当初的投资成本,之后便是纯利润。同时,商铺也会不断增值。”业内人士表示,“而现在,年能达到5%就已经很不错了,很多商铺业主并没有达到当初开发商宣称的。”
商业地产的成功需要准确的客户定位,需要丰富的运营功能与经验,才能体现商业价值。太原大量的商业地产库存目前出现了供需失衡的局面,供应量非常大。山西省房地产业协会会长于世玮表示,目前山西省商业地产库存较大,除太原之外的其他城市、县区住宅库存量大。
据业内人士介绍,商铺市场的降温趋势在短期内不会有明显的改变。因为山西住宅市场库存量仍高企,商业地产的租金也远远达不到预期,出售更是鲜有接盘。商业地产的成功需要准确的客户定位,需要丰富的运营功能与经验,才能体现商业价值。因此,个人投资者目前确实不适合商铺投资。
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