[摘要] 今年以来地王频现，这种背景下，房地产企业投资一个项目需要多少土地成本？这个问题，或许可以从上市房企的非公开发行股票方案中管窥一二。
今年以来地王频现，这种背景下，房地产企业投资一个项目需要多少土地成本？这个问题，或许可以从上市房企的非公开发行股票方案中管窥一二。
8月底以来，有多家上市房企披露非公开发行股票预案（部分为修订案）。这些房企的募资金额各有不同，拟投房地产项目所在地也有所不同，但是，有一个共通点是，这些地产项目的土地成本占了项目投资额的大头，甚至有个别地产项目的土地成本占了投资额的7成。
日前，泰禾集团披露非公开发行股票预案修改稿，该公司拟发行不超过3.846亿股，募资不超过70亿元，拟投资北京大兴中央广场（泰禾嘉信）项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目以及深圳尖岗山项目4个标的。需说明的是，这4个项目总投资额合计282亿元，泰禾集团拟将募集的70亿元，分别按17.5亿元、17.5亿元、8亿元、27亿元分配给这4个项目。
其中，北京大兴中央广场（泰禾嘉信）项目位于北京市大兴区黄村镇，福州泰禾于2014年5月以挂牌方式取得该项目的土地使用权，该项目预计总投资64.29亿元，其中土地成本为38.5亿元，占项目总投资额的59.93%。另外，北京西局西府大院项目的预计总投资额为89亿元，其中土地成本为51.28亿元，占比57.62%；深圳尖岗山项目预计总投资为90亿元，土地成本为58.74亿元，占比达65.27%。
需说明的是，泰禾集团拟投资的4个项目中，土地成本占比高的项目为北京昌平南邵项目，该项目预计总投资为38.88亿元，土地成本为28.58亿元，占比高达73.52%。对于这个项目，泰禾集团预计可以实现销售收入65.67亿元，项目投资净利率预计达18.61%，销售净利率预计为11.02%。
泰禾集团表示，目前公司房地产开发项目主要分布在福建本土、以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的“长三角”地区，并进一步拓展至深圳等华南区域。
为什么会大力加码北京和深圳的项目？泰禾集团认为，深耕一线城市和优势区域的战略布局，不仅受益于近年来一线城市楼市火热的状况，进一步提升了公司产品的价值与利润，也有效避开了三四线城市的库存压力。
同在9月披露非公开发行股票预案的阳光城，拟募投项目大多位于福州、杭州、苏州等二线城市。该公司拟非公开发行10.87亿股股票，募集资金不超过70亿元，投资于福州大都会项目、上海杨浦大桥101地块项目、杭州文澜府项目（杭州上塘项目）、杭州上府项目、苏州愉景湾项目、苏州丽景湾项目、苏州丽景湾PLUS项目。
按照阳光城的测算，福州大都会项目总投资为75.74亿元，其中土地成本34.14亿元，占比 45%；上海杨浦大桥101地块项目总投资29.5亿元，其中土地成本17.97亿元，占比60.9%；杭州文澜府项目（杭州上塘项目）总投资为23.73亿元，其中土地成本12.81亿元，占比53.98%；杭州上府项目总投资41亿元，其中土地成本23亿元，占比56.1%；苏州愉景湾项目总投资为19.41亿元，其中土地成本10.34亿元，占比53.2%；苏州丽景湾项目总投资为27.57亿元，其中土地成本11.98亿元，占比43.45%；苏州丽景湾PLUS项目总投资为9.59亿元，其中土地成本为1.62亿元，占比16.8%。
另一家上市房企鲁商置业于8月底披露的非公开发行预案显示，该公司拟发行不超过4.19亿股，募资不超20亿元，用于投资鲁商蓝岸丽舍A3、A4项目以及鲁商中心首府1C项目。其中，鲁商蓝岸丽舍A3、A4项目预计总投资为14.33亿元，土地成本为5.8亿元，占比40%；而鲁商中心首府1C项目预计总投资为41.96亿元，其中土地成本为14.2亿元，占比33.8%。
某研究院智库中心研究总监对此指出，很多土地成本是实实在在看到的，从目前动拆迁的成本来看，一些房屋的拆迁成本或者说赔偿给业主的，基本上达到了当地周边的房价，此类成本后都会添加到拿地成本中去。而部分房企拿地成本比较高的话，加上后续一些配套成本，比如说部分公建配套项目其实后都要房企买单，这个时候相应的隐性成本是比较高的。
据泰禾集团介绍，公司地产项目的投资构成分为土地费用、工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。其中，土地费用包括了土地成交价（由政府土地和土地开发建设补偿费两部分构成）、土地出让契税（按土地成交价的3%计取）以及土地滞纳金。
需说明的是，前述3家上市房企拟投资的项目中，相关土地使用权大多是房企在2013年至2015年间获得的。如果以今年以来一二线城市频繁出现的地王价格测算，拿地的房地产企业，后续投资相关项目将面临更高的土地成本。
他指出，很多地王项目背后的潜在成本大，加重了项目定价的负担。按照此类成本推算，后续房企项目销售报价会进一步抬高，“这也是一种风险转嫁的方式。”
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