[摘要] 6月3日,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为“意见”)正式对外公布。意见明确,鼓励房企开展租赁业务加快“去库存”;落实公积金租房政策简化办理手续;住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;符合条件的公租房保障对象在市场租......
6月3日，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为“意见”)正式对外公布。意见明确，鼓励房企开展租赁业务加快“去库存”；落实公积金租房政策简化办理手续；住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；符合条件的公租房保障对象在市场租房，给予补贴；允许改建房屋用于租赁，水电气价格按居民标准收取；加大政策支持力度，个人出租住房税率从5%减至1.5%。
意见同时提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。
发展住房租赁：鼓励房企开展租赁业务
意见认为，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。意见明确，培育市场供应主体要发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。
山西省房地产商会秘书处的小武分析，发展住房租赁企业，这一举措在我省的大的体现就是房地产市场的中介服务，其次就是太原市实施的保障房里面的公租房和廉租房。其中，房地产市场的中介服务，就是充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。而保障房里面的公租房和廉租房，就能获得住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。在发展租赁市场的过程中，要规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
同时，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，这一举措在我省的房地产开发商企业中，并没有大规模实施。这些房企大部分都是委托式销售，主要目的还是以售为主。面对我省高库存的压力，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励房地产开发企业出租库存商品住房。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产，这是我省去库存的必经之路。
意见明确，鼓励住房租赁消费就必须完善住房租赁支持政策，明确各方权利义务。
其中，完善住房租赁支持政策，各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。明确各方权利义务，出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
太原市公积金管理中心李主任分析，“有房可租”的问题解决后，对于有租房需求的人群来说，接下来就要考虑是否“有钱可租”了。购房者贷款买房成为支付房款的主流手段，由于公积金贷款利率较商业贷款利率低，所以公积金贷款更受购房者的欢迎。因此，太原在住房公积金提取、贷款方面也均放低了门槛。在提取方面，购房者凭房产证或商品房销售网签合同就可全额提取个人公积金，凭无房证明可提取2.2万元公积金。2015年8月1日以后购房的，申请人还可以同时提取父母和子女的公积金。而在个人贷款方面，太原住房公积金贷款的高额度由60万元提高到100万元，装修贷款高额度为60万元，申请人贷款年龄放宽至65岁。
太原我爱我家新建路店张总分析，有过租房经历的人而言，一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。对此，意见明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
支持租赁住房：允许商用房改建租赁住房
意见明确，鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
太原市保障性住房建设管理中心负责人分析，意见同时对公共租赁住房的完善提出了新思路，“推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举”。这一举措在我省得到了完整的体现，我省规定，新建住房中，必须配建相当多的公共租赁住房。同时，在支持租赁住房建设项目中，大亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新。商业用房在土地使用年限和容积率，都是有很大的限制，此次意见明确，商业用房的土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这对我省很多房企来是利好的消息，有助于我省房地产去库存化。
同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
加大政策力度：个人出租住房税率从5%减至1.5%
为促进住房租赁市场发展，《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施，多措并举，力度很大，这被认为是文件的突出亮点。
意见明确，将从多方面的政策加大租赁住房的主持力度，主要表现为：给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
意见还提出，提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（RE-ITs）试点。完善供地方式，鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
山西省房地产商会秘书处的小武认为，这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。“有了好的政策，关键在于落实”。按照《意见》要求，各地区将陆续研究出台具体的实施办法，落实工作责任，确保各项政策措施落到实处。
本报记者秦昕
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