某机构的报告显示，2015上半年房地产企业开发到位资金与去年同期相比总量有所减少，尤其一季度开发商到位资金同比下滑2.9%，10年来首现负增长。与之相对应的是，房地产企业的融资需求还在不断攀升。

  Wind统计数据显示，142家上市房企2015年上半年平均负债率为76.8%，负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%，超过43%的房企资产负债率超过70%的红线。

  众所周知，房地产是资金密集型行业，现金流被视作开发商的生命线。然而通过观察发现，不少房企已经在依赖短期的资金维持项目长期的发展。通过“借新还旧”为企业赢得周转时间，这或许也正是推高杠杆率的重要原因。

  与此同时，传统融资系统为开发商“输血”的效力却在减弱。新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者透露，他在与多家银行高层接触的过程中发现，部分银行对开发贷款的发放变得更为谨慎，在企业选择上倾向于排名靠前的百强房企。

  在“去库存”的主旋律之下，今年以来银行强化房地产风险控制，通过严格执行名单制、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对“风险”项目采取措施，造成整体放贷规模同比下滑。然而在此背景下，房企融资格局的变化已经悄然发生，开发商正在积极寻找新的“钱袋子”。

  房企融资走向多元化

  近年来，融资渠道的多元化正在重构房地产企业的融资格局：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，委托贷款、房地产信托、房地产投资基金、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资选择。

  亿翰智库上市房企研究中心主任张化东指出，开发商采用多元化的融资渠道可以实现风险的平衡，保障资金链的安全性。同时社会化融资方式还能够规避银行贷款宏观调控方面的限制，为企业带来更大的自由度。

  今年1月，证监会修订并发布了《公司债券发行与交易管理办法》，债市新规为房企发行公司债营造了宽松的融资环境。

  数据显示，今年1-10月，共有52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014增长了近16倍。随着发债票面利率逐步降低，房企债市融资意愿越发强烈。三季度以来，房企发债速度明显加快，从季度房企融资金额来看，三季度共有37家房企公司债发行成功，募资规模达1265亿元，占整个发债市场的60%左右。

  公司债发行成本较低，因此受到了企业的青睐。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示，国内的开发贷算上各种管理费用，即便是一些信誉好的上市公司，资金利率也要达到8%。相比之下，公司债的利率水平多在4%-7%。

  欧阳捷表示，除了成本较高之外，银行贷款在抵押、期限等方面附带有较多的限制条件，这也影响了资金的使用效率。而基金、信托等社会化融资方式则更为灵活高效。

  统计显示，截至今年5月，房地产企业来自国内银行的开发贷款累计达7458亿元，较2014年同期减少了9.20%。

  与蜂拥发债类似的是，房企股权再融资也呈现出爆发式增长。从房企公布的定增方案来看，泛海控股、保利地产等企业的融资规模都达到了百亿元。

  事实上，房企在不同的阶段对于融资也有不同的需求，私募股权融资也正在进入开发企业的视野。五牛基金执行董事陈国华告诉《每日经济新闻》记者，相比普通的基金、信托的融资方式，私募股权基金对于开发企业考量更为严格。陈国华透露，五牛基金在投资项目时，会从企业的业绩、资金状况、运营能力、产品竞争力、风险控制等方面全方位考察。

  欧阳捷指出，私募股权分为公司股权和项目股权两种，前者因为存在企业被并购、丧失控制权的风险，因而后者更为多见。

  “目前五年基金投资的企业都是行业内排名前50的品牌房企，我们与万科、金地等公司签订了部分项目的一揽子投资计划。”陈国华说。

  一位不愿具名的基金公司操盘人员表示，私募股权资金的出现适应了开发商“小股操盘”“轻资产运营”的需要。但事实上目前中国房企的私募股权大多是“假股真债”或“假股真贷”。这种模式在开发成本较高的一线城市尤为多见。

  金融工具创新加速

  泰禾集团董事长黄其森曾多次表示：“不懂金融的人做不好房地产”。

  我国大资管格局的迅速发展也丰富了房企融资的手段，为融资创新注入动力。主动管理型的融资产品和资产证券化正在成为企业融资的新趋势。地产金融将向着多元化融资结构、大资管行业背景、金融创新与衍生品方向发展。

  今年初，万达商业地产公布了与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司的投资框架协议，上述4家机构会在今明两年间向万达商业首批投资约240亿元。随后，万达联合快钱推出了“稳赚1号”房地产众筹产品，其本质就是一只商业地产抵押贷款支持证券。

  世茂地产则在今年7月和11月相继推出了两款资产证券化产品——物业费ABS及购房尾款ABS，以期进一步盘活开发及运营环节的资产，为企业提供稳定的现金流。

  “可以说，未来十年中国的房地产是存量房时代，资产证券化产品有望成为盘活存量市场的主流手段，未来的空间会非常大。”上述基金公司负责人说。

  张化东表示，在美国，房地产企业在产业链上往往有明确的分工，投资、开发、建设、运营都由不同的企业来完成。今后国内房企在转型过程中，也不排除在诸如投资这样的关键环节上诞生专门的企业。