三季度大宗交易花了160亿

共有八宗大额交易

据悉，这八大宗交易分别是：朗诗集团以5.4亿元从安祖高顿手中购入虹桥绿苑。虹桥绿苑位于长宁古北，包含75套服务式公寓单元。这是朗诗集团首次尝试旧楼改造，有别于以往土地竞拍渠道。

领展房地产投资信托基金斥资66亿元收购企业天地1号楼及2号楼。这两栋高档写字楼位于黄浦区新天地板块。这是第三季度为瞩目的投资交易，也是今年达成的首笔核心资产交易。

境内开发商新城控股以人民币8.33亿元总价购入长风国盛中心5号楼。这是新城控股去年12月收购6号楼以来在长风国盛中心内完成的第二笔投资。

越秀集团关联公司——越秀房地产投资信托基金 （越秀房托）耗资26亿元收购宏嘉大厦。这是越秀房托除达成的首笔非越秀集团旗下的商业项目交易，也意味着越秀房托开始向广州（楼盘）以外市场拓展，建立更为多样的资产组合。

万顺昌以8.01亿元的总价收购创屹大厦。创屹大厦共有12个楼层，于2014年竣工，总建筑面积33191平方米。写字楼交易单价约为每平方米3.1万元。

上海中城展理财富投资管理有限公司（中城展理）斥资8.2亿元从丰泰集团处收购富邦晶品写字楼。该栋写字楼是南京（楼盘）西路商务区内的高档写字楼项目。

亚腾资产管理花费约人民币28.5亿元收购新茂大厦，卖家为资本策略和华人置业。这也是2015年度达成的第二笔核心资产交易。资本策略和华人置业于2010年从德国基金公司SEB手中耗资人民币18.5亿元买入该项目。

境内投资者中融集团以人民币9.2亿元买入新天地板块内的服务式公寓项目，逸兰—锦麟天地服务式公寓。

写字楼一家独大

写字楼物业仍是市场成交主力，交易金额达人民币145亿元，占交易总额的91%。外滩SOHO、新梅联合广场和东方纯一大厦3号楼在三季度交付，新增12.5万平方米甲级办公供应，整体市场存量突破600万平方米。

三季度，写字楼净吸纳量达到12.2万平方米，70%的租赁成交发生在次级商务区。得益于2015年新供应项目良好的租赁表现，核心市场空置率下降至7.1%。小陆家嘴和徐家汇商务区供应有限，空置率分别维持在1.1%和1.4%。

甲级写字楼租金环比微涨0.3%至8.65元/平方米/天，浦西租金基本维持不变，而浦东租金增长0.7%。受益于陆家嘴商务区需求外溢以及金融市场的活跃扩张，浦东次级商务区租金增长强劲，2015年至今增长1.2%。因大量资本涌入房地产市场，甲级写字楼毛收窄20个基点至5.9%。

28万平方米体量的上海中心预计于2015年第四季度入市。尽管该项目预租率接近50%，但因其庞大的办公体量，小陆家嘴租金仍将面临下行压力。非核心商务区同样迎来供应放量，2015年第四季度预计也将有100万平方米以上新增供应入市。此外，预计未来两年还将迎来至少100万平方米的年均新增供应。

零售市场毛利率稳定在6.5%

截至第三季度末，核心商圈购物中心首层租金环比上涨0.1%，至46.1元/平方米/天。非核心商圈环比下跌0.1%至16.6元/平方米/天。核心商圈空置率环比上升0.2个百分点至5.5%。

位于古北虹桥的南丰城三期及大虹桥枢纽的虹桥天地在第三季度试营业，新增15.56万平方米零售面积。南京西路及古北虹桥新项目吸纳情况理想，带动区域空置率下行；但亦有其他区域表现低迷。短期内市场仍将面临激烈竞争。预计整体租金表现短期内保持平稳，但项目区位、运营管理和商场定位等对项目具体表现的影响将进一步凸显。受租金增长疲软和项目间激烈竞争影响，零售物业毛保持不变，稳定在6.5%。

服务式公寓交易依然活跃，两个服务式公寓项目由国内买家竞得。受制于严格的土地供应和土地高溢价成交，开发商另辟蹊径，寻购旧楼，计划对其改造翻新后重新散售。然而由于资产交易价格远远高于账面价值，开发商可能将面临高昂的土地增值税。

土地总价、楼板创双高

第三季度，上海土地市场交易总金额环比上涨11.8%至355亿元，商品住宅和商办综合用地成交分别占总额的64%和34%。商办综合和商品住宅成交楼面均价分别达到16710元/平方米和20291元/平方米。

第三季度，土地拍卖市场成交面积继续萎缩。前九个月总成交面积（计容建筑面积）仅为275万平方米，相较去年同期下降44%。有关部门致力于减少工业用地供应，盘活工业用地存量以服务城市转型，从制造加工向服务业转变，在有限的城市区域内改善居住水平。因此剔除工业用地后，土地供应收缩略有缓和，商办和住宅用地成交建筑面积同比下降33%。商办和住宅用地供应减少部分归咎于相关部门延迟部分土地出让，要求在未来土地出让中增加中小户型配比。

十幅土地高价成交，成交楼面价均超20000元/平方米，平均溢价率为49.5%。三季度成交总价和楼面价双双刷新2015年纪录。2015年截至目前，总价高的地块由闸北区上海火车站北广场地块摘得，金融街斥资人民币88亿元买入该综合地块。楼面价达27022元/平方米，包含67892平方米住宅面积和258319平方米商办面积。楼面价高的由杨浦区平凉社区02c1-12地块摘得。阳光城以49236元/平方米的代价买入，规划建设35137平方米住宅。

稳定租金物业受热捧

太平戴维斯分析指出，经济增速在第三季度有所企稳，实际增长6.9%，高于此前市场预期，但仍低于二季度经济增速。尽管如此，相关部门仍致力于拉动内需，加强服务业产业引导和支持，国内生产总值逐步向第三产业倾斜，争取实现第三产业占GDP比重过半。预计宽松的货币政策将在中短期内延续。加之一线城市和部分二线城市经济与住宅市场前景较为积极，后市有望延续第三季度趋势。

国际投资者将继续重点关注一线城市与部分二线城市的核心商办与物流地产，其中更多投资者会改变此前以增值型、机会型投资为主的策略，转向核心资产，抑或在前期策略基础上增购核心资产。

具体而言，写字楼项目投资交易将继续主导上海投资市场，有别于以往的投资策略，相当部分的国内外投资者正热衷收购享有稳定租金的成熟物业用于长期持有。

鉴于上海推迟了部分土地入市，年内土地拍卖市场供应将继续趋紧，2015年全年土地成交建筑面积预计将不足去年全年一半，创2008年以来新低。另一方面，鉴于当前住宅成交回暖、信贷环境宽松，开发商投资购地意愿增强。这两面利好的叠加将继续推高土地成交价格。