[摘要] 入住后发现物业有问题的项目不胜枚举。那么如何避免买房入住后和物业产生矛盾，如何解决物业纠纷?小编希望在这里竭尽所能为您解答。
【房天下讯】今年年中，槐桐别苑小区物业公司殴打业主的新闻传出震慑到了很多购房者，据业主反应，该物业存在乱收费、威胁甚至殴打业主等问题，属于涉黑物业，事后很多业主仍心有余悸。
槐桐别苑的物业问题只是太原买房可能遇到的物业问题的一个集中体现，事实上，太原很多购房者都经历过和物业的矛盾，比如龙城大街上某知名项目物业乱收费并拒绝整顿、朝阳街某大红本项目物业乱收费、南堰某知名五证项目涉黑物业服务不好还殴打业主等……入住后发现物业有问题的项目不胜枚举。那么如何避免买房入住后和物业产生矛盾，如何解决物业纠纷?小编希望在这里竭尽所能为您解答。
1、签一份详尽的购房合同。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如,买房时不同的业主对物业管理的预期不一样,有的业主倾向高收费、高标准服务,有的倾向较低标准的代收费服务,而由于没有在 买房时说清楚,入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致,开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。
2、签一份完整明确的物业管理合同。住房的售后服务——物业管理比买房更重要,因为你可能要在这里住一辈子。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同 里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。只要 有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司"约法三章",留下白纸黑字 的证据,一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。
3、成立业主委员会，以集体的力量监督物业的服务。
4、选择合作物业公司口碑好的项目。如果是已经交过房的项目，和已入住业主了解物业的情况，或者在本地开发过多个项目的开发商，多和这些项目的业主进行了解，一般一个物业公司的服务水准类似，比如太原今年曝出的这些物业存在问题的项目，很多都是在售的，介意的购房者可以酌情考虑。
5、弄清楚物业管理主要有哪些服务和物业新规中的收费标准、服务标准，避免吃哑巴亏。
物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这是基本的部分；二是代办服务，如代收水电费等；三是特约服务，如室内维修、代送报纸等。不仅如此，物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目，接受小区业主监督。小编也搜罗了不少选择物业的要点：
一：看门卫对陌生人的态度主要是看门卫是否对临时性的小区进入人员有没有及时登记，或者陪同进入等。
二：看小区公共区域小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。
三：看建筑外墙面小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑，通常物业公司如果能一年清洁一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能让房子表面看起来比较干净。如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房，阳台玻璃窗比别人多凸出去一块，也说明物业监督和劝解不够。
四：物业反应的速度物业报修电话应该保证24有人接听，急修半内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。
五：看安全防卫级别小区的巡逻保安是否认识业主，你在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主，巡逻频率又低，业主的安全就悬了。有些行业标杆物业的保安被要求做到100%认识小区业主的车，上岗3个月内认识70%的业主。小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备，住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施，是加装防盗系统，还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24监视。
六：看各种设备的状况大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的公灯能不能正常使用。
根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。
2、业主在物业管理中的权利及义务概述
根据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有下列权利：1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4．参加业主大会会议，行使投票权；5．选举业主委员会委员，并享有被选举权；6．监督业主委员会的工作；7．监督物业管理企业履行物业服务合同；8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10．法律、法规规定的其他权利。
大型房企开发的楼盘多是由自家建的物业公司管理小区。它们开发成熟、利润率稳定，在住宅房地产开发领域出于经营品牌、服务高效和削减矛盾的目的，有能力也更愿意由自建物业公司来管理开发的住宅小区，比较充足的开发利润也使得用于贴补物业服务的资金更有保证。因此自持物业的项目或许是比较好的选择，因为与开发商同一家大公司解决问题或者投诉起来也比较方便。还有业内有些大开发商也知名物业公司，他们的服务也相当专业，当然收费上也是高标准，可以酌情考虑。
太原万科蓝山
物 业 费 2.60元/平方米·月
万科的物业一直在业内口碑比较好，万科集团也确实对他的物业公司和员工的要求很高。太原万科蓝山位于太原市和平南路，总建筑面积70万平米。工程主要建设内容包括多层住宅11栋、高层住宅28栋,以及幼儿园、配套公建、物业用房、热交换站等设施。太原万科蓝山二期6#、9#和12#在售。目前均价9000元/㎡，付款方式：支持一次性和按揭付款。主推92㎡、139㎡和165㎡户型，180㎡户型。交房时间：6#、9#和12#为2016年12月交房。工程进度：一期已交房，二期正在施工中。
昌盛双喜城
物 业 费 2.80元/平米·月（含电梯费）
戴德梁行为业主提供了国际水平的优质房地产顾问服务，很多业主都反映昌盛双喜城的物业非常不错，但是收费也明显很高。昌盛双喜城位于亲贤北街9号，亲贤街和并州路交汇处。占地面积106667平方米，总建筑面积48万平方米，绿化率40%。昌盛双喜城五证齐全，均价11000元/平方米，起价9100元/平方米。持一次性、按揭（首付30%起）、分期。14年年底已交房。工程进度：所有楼栋均封顶。剩余三种户型建筑面积分别为：158㎡、188㎡、280㎡。现房尾房在售。
太原恒大绿洲
物 业 费 1.70元/平米·月 （包含电梯费，电梯费0.5元/平米·月）
恒大地产也配备的自家的物业公司，其物业公司成立了十几年，除了标准化的物业服务，恒大还配有自己的社区app，方便业主的生活。且太原恒大绿洲位于龙城浦东小店区，东倚大运路，交通地理位置优越，项目总面积逾千亩，地上总建筑面积近200万㎡。太原恒大绿洲项目后房源即将售罄，项目支持一次性、分期、按揭(首付30%起)付款。项目工程进度：1-5期已交房，六期，七期施工中。
绿地卢浮公馆
物业管理公司:绿地集团
物 业 费：2.3元/平米·月
绿地卢浮公馆，位于半山国际花园二期项目东北侧，是绿地集团在太原东部新城打造的又一生态宜居项目。绿地卢浮公馆位于长风东街高速口往东800米，目前起价6972元/平米，均价7800元/平米，主推116-140平米品质三居，现有75平米精品洋房，限量加推。现有交2万抵5万认购优惠，支持一次性付款和按揭付款。
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