[摘要] 在太原，很多项目都有改善房源，但总体定位刚需，也有些项目由于地理位置优越或小区打造高端，整体为改善型项目，还有些体量比较大的项目会根据营销节点主推不同面积的户型，在不同阶段吸引不同需求的购房者，如首次开盘时推出小户型吸引刚需，开盘后随着价格的上涨和小户型的售罄开始主推大户型，也会吸引大批的改善型购房
改善房，顾名思义，为了改善居住条件购买的自住房。对于改善房没有具体的界定，一般认为改善房可以根据价格、户型面积或者总价来和刚需房区分，小编粗浅的认为，在太原，面积在100㎡以上（除偏远位置），单价在8000元/㎡以上（除小户型），总价在80万以上的房子就可以称之为改善房了。
在太原，很多项目都有改善房源，但总体定位刚需，也有些项目由于地理位置优越或小区打造高端，整体为改善型项目，还有些体量比较大的项目会根据营销节点主推不同面积的户型，在不同阶段吸引不同需求的购房者，如首次开盘时推出小户型吸引刚需，开盘后随着价格的上涨和小户型的售罄开始主推大户型，也会吸引大批的改善型购房者前来置业。
太原楼市一直以刚需为主，但今年开年以来，随着330新政和数次降息、个人贷款额度提高等诸多利好政策的助推，太原的改善型市场“异军突起”，逐渐占据越来越大的市场份额。330新政后太原各大开发商纷纷打出“48不涨价”“二套房利好刺激楼市‘疯狂’”等口号，销售直指改善型顾客，购房者也很买帐，二套房首付降低，房贷利率降低，有购房者直言，改善居住条件的成本降低了，直接提前了他们购买二套房的计划，这让今年的“红五月”新房市场和二手房市场都真正的红了起来。
到今年“金九”收尾，330新政推出将满半年时间。后新政时代，太原的改善型市场究竟有多火？据世纪朗润提供的数据显示，新政出台后不到半个月时间，楼市新政成效显现，各楼盘加大开盘及活动营销力度并带来大量成交，有改善型项目推盘成交量上涨168%。随后的24周时间里，有11周改善型市场成交量或成交价格呈上扬趋势，太原330新政前一周改善型房源的市场价格维持在8400元/㎡左右，9月13日新数据显示太原中高端楼市成交价已经达到8642元/㎡，上涨了242元/㎡。虽然该数据以统计成交为主，收到推盘项目的推盘量和定价等多重因素影响，波动较大，但也能从侧面反映出改善型市场的大致情况，而二手房楼市有多火，从太原房产交易大厅每天起早排队办理过户的人数上就可以看得出来，这其中也有很大一部分改善型客户。
小编在和购房者的聊天中也发现，如今很多购房者买房时更加理性，考虑的因素也开始多元化，不再一味追求低价盘，交通、配套、居住舒适度等因素被更多考虑，加之今年太原教育地产置业需求加速，市区一些配备学校的高质量改善型项目得到了更多关注。
购房者满意度低 改善房市场前景广
为了更加全面的了解太原改善型购房者的特点，小编进行了“太原改善型购房置业调查”。从整体的问卷表现上看，网友对于目前太原的改善房市场还不是很满意，需求还比较多，即使是已经购买了改善房的网友也有一部分仍对自己的现状不尽满意。照此情况来看，太原的改善房市场还有一定的提升空间，前景较为广阔。
小编首先对于受访者的月薪做了一个调查，从调查结果可以看出，8000元以上的高收入人群占了大多数，达到了31.43%，这也比较真实的反映出了改善房的受众。而4000元以下的人群之所以也很多，大概是由于网络空间青年人占据了一定比例，受众的因素导致该现象的出现。
一般购买改善房的家庭次置业的很少，以二次置业居多。所以在这道样本题中，二次置业的比重就超过了五成，不过首次置业也有将近四成的网友勾选。看来在这部分首次置业的人群当中，想一步到位的心理还是普遍存在的。
改善性住房的单价，小编在本文之处提到，一般都会在8000元以上，超出太原市每月平均房价1000元左右。通过对本题的结果得知，能够接受7000元-8000元改善房的网友达到了6成，8000元-9000元的网友达超过了3成，这两项就超过了90%。在太原，7000元以上就鲜有刚需房的介入了，所以这样的数据结果也基本符合市场的规律。
在付款方面来看，还是以公积金贷款或者组合贷款为多，接近5成。这也基本符合市场表现，并不是购买改善性住宅的人群都有能力全额付款。改善房和豪宅还是有一定的差距的。而一次性付款的只占了不到5%。
改善性住房与刚需住房除了在价格上的区别之外，还有一个很大的区别，就是户型。所以从这道样本题目的结果中可以清晰的看出，110-130平米的三居室占据了将近4成，其次便是130-150平米的大三居或者四居室。
对于区域问题，可以说是老生常谈。而无论刚需还是改善，在区域选择上并不会出现太大的出入。从本题结果中看，小店区独占鳌头，超过了6成。小店区目前是拥有多楼盘数量的区域，在基数一定的情况下，意味着改善房的比例也高。而目前太原的正在向南发展，小店区受益颇多，所以人们的购房习惯南移显著，小店成为“众矢之的”也可以预见。
改善性住房的需求原因较刚需房更加复杂多样，已经不仅仅是一间普通住宅。一般来说，购买改善房主要以往的主要原因是改善居住条件与家庭成员增加。但是今年根据教育局的新学区划片，教育地产的需求开始上涨，改善房又一大需求因素迅速增加。从结果中看，改善居住条件排名，超过4成；接下来就是教育配套以及家庭成员增加。
购买改善房人们看重的点会更加分散，除了价格、户型、区位等传统元素之外，还会有更加多元的要求加入。比如在这道题目当中，结果就十分平均，需求不尽相同。除了传统要求之外，地段、配套、性价比、小区内部环境、物业等都是人们关注的重点。
从这道题目中可以看出，有将近5成的网友对于已经居住了改善房后的体验感到不满足，这也传递出一个信号，太原的改善房还有很大的空间，当然对于开发商来说，改善房的开发和建设还有很多功课要做。
之所以不满意，总要有个原因。小编也特此总结出了许多常见问题供网友选择，结果也很清晰的展现了出来。平均分配的格局说明改善房缺点存在的问题颇多，还需改正的也有很多。
这道题目也很清晰的传达出当人们有一些资金的时候，还是愿意选择改善性住房，避免二次购房。选择这一选项的网友达到了75%。所以从后三道题的综合反映可以看出，太原的改善房上升空间还有很多。当刚需有所回落的同时，改善性住宅或许会迎来更温暖的春天。
说起太原改善房的区域分布，小编觉得和和豪宅的区域分布类似，但是更为广泛，因为改善房除了优越的地理位置，也和开发商制定的户型和开发商自身对产品的定位有关，小编以有大量总价超过80万的房源来界定项目，大致将太原改善房的分布划分为8大区域，分别是长风亲贤商圈、长风东街片区、晋阳湖片区、汾河沿线、龙城大街沿线、下元商圈、河西走廊片区、太原南站片区。
长风亲贤商圈可以说是太原一个高速发展的缩影，随着2005年亲贤街与长风街的顺利通车，以及亲贤村与杨家堡村的由农村转制为社区，经过十年发展以及成为了太原商业的中心。去年，长风街快速改造完成，亲贤街也在今年开始进行拓宽，加之亲贤村与杨家堡村剩余城中村改造工作的推进，长风亲贤商圈进入了向着现代化商业中心转变的后攻坚时刻。如今长风亲贤商圈可谓，商圈里的新建项目不多，有恒实·平阳景苑、文湃苑、茂业天地等，由于地段好价格高，长风亲贤商圈的项目均属于改善型项目。
恒实是山西本土优质开发商，恒实•平阳景苑平均价格 13800 元/平方米，主推109-157平米户型，主推房源总价在一百三十万以上，是当之无愧的改善房。项目总占地300余亩，总建筑面积136万平方米。地处长风大街、平阳路、亲贤北街、滨河东路四路围合交汇处，坐拥亲贤长风成熟商圈——和信摩尔商业广场、王府井百货、百盛购物中心、北美新天地、世贸中心等环绕周边。项目有多达30多条公交线路通达全市。8万平米商业广场，精品服饰、特色美食、酒吧名品等汇聚齐内。平阳景苑位于开放式的商业街区。平阳景苑项目是集酒店、办公楼、购物、会所、高尚住宅于一体的大型HOPSCA综合项目。
长风东街片区依托建设路、长风大街、东中环路、环城高速等城市主干道的交通优势，背靠长风商圈的成熟配套，凭借东山片区的优质环境，吸引了大批房地产开发企业在这一区域拿地立项，开发楼盘项目，形成了一个集别墅、高端豪宅、普通住宅等于一体的楼盘聚集区。长风东街片区不乏一些品牌开发商开发的项目，如恒大、绿地、复地等均在片区有项目在售，刚刚签约双西小学的恒大山水城项目、签约北辰双语小学的绿地卢浮公馆等项目都不乏改善房源在售。
绿地卢浮公馆由世界500强企业绿地集团开发，位于半山国际花园二期东北侧，长风东街高速口往东800米，项目为6-11层的小高层。绿地卢浮公馆主推建筑面积116-140平三居，项目均价7800元/平，其主推的改善型房源平均总价在一百万左右，支持全款和按揭付款。目前有交2万抵5万优惠。工程进度：1#2#3#4#楼已封顶，5#楼至9层。
晋阳湖片区是近几年太原重点开发的区域，关于晋阳湖的改造、晋阳湖周边的城中村改造项目、晋阳湖公园以及周边道路的改造等的新闻层出不穷，晋阳湖东岸的项目也如雨后春笋般层出不穷。太原是内陆城市，自然水景资源紧缺，晋阳湖周边的项目又可以畅享这种资源，自然受到了改善性客户的青睐。查看晋阳湖周边的项目可以发现，其中不乏很多单价高户型大的项目，如湖滨·文锦苑（起价7100 元/平方米，主推138-343㎡户型）、晋阳湖壹号（平均价格： 8300 元/平方米，主推185-190㎡）、怡佳天一城（平均价格： 11980 元/平方米，主推173-252平米毛坯户型）、绿地世纪城·塞纳公馆（平均价格： 8300 元/平方米，主推101㎡和103㎡两居户型）等。
湖滨文锦苑位于新晋祠路与健康南街交叉口，，该项目部分楼栋都已被团购出去，楼盘定位本身就是以改善性为主，而且，目前现在都已经是现房在售，园林绿化也逐渐成型，很多购房者来此购房就是看中了这里的区域发展。
和晋阳湖片区类似，汾河沿线的项目也因为拥有珍贵的水景资源受到热捧，同时还兼享滨河东西路便捷的快速化交通。汾河沿线的项目价格普遍高于周围其他区域，豪宅和改善房都不少见，如恒大滨河左岸、龙湾写意、拉菲公馆等，均属于改善型住宅。
龙湾写意由本土房企山西宝洁房地产开发，是宝洁地产继龙湾国际、龙湾情怀之后在北城的又一个项目。龙湾写意总建筑面积为364560平米，纯住宅项目，起价8300元/平米。一期主推90平米、118平米、133平米、142平米户型，1万抵3万。二期排号中，主推114平米、133平米、141平米户型，优惠：排号就送iphone6一部。一期交房时间：预计2016年5月31日一期6#、7#、12#楼全部交房。二期交房时间待定。
龙城大街沿线区域是太原南部城区的新中心的典范，分布了山西大医疗中心山西大医院、太原五中新校区、龙城公园，这些“高大上”的配套。越来越多的品牌房企纷纷拿地，出尽了风头，一幢幢高楼拔地而起，展示了各自的品牌价值，地段好又有大房企，当然少不了改善型住宅，如今，龙城大街沿线即恒大翡翠华庭、首开国风上观、君泰中央公园等项目都吸引了不少购房者驻足。
恒大翡翠华庭由恒大地产开发，位于小店区体育路与龙城大街交叉口（山西大医院东1000米），首期占地约55亩，建筑面积14.5万方，项目地址位于龙城公园旁。据了解，恒大翡翠华庭均价11300元/平米，送1600元/平米带装修约。主推4#5#6#7#8#9#楼，主推户型建筑面积为84-151㎡二居、三居、四居。恒大翡翠华庭签约九一小学。工程进度：4#楼到26层，5#楼到8层，6#楼到10层，7#楼到10层，8#楼到6层，9#楼到25层。
作为太原传统商业的代表区域的下元商圈，正发生着日新月异的剧变，一个集高端商业综合体、大型住宅社区、交通枢纽等于一体的新下元、新商圈正呈现在我们眼前。项目坐落于商圈之中，也就以为着有丰盈的商业配套、生活配套和交通配套，价格自然也低不了，而且如今的河西今时不同往日，下元商圈集结了诸多大开发商拿地立项，如南海·公元时代城智诚御河骏景项目定位高端，价格也不低。
智诚御河骏景项目平均价格： 8200 元/平方米，80㎡-132㎡户型在售，项目将建设成为以住宅为主，集商业、多功能生活配套设施于一体的小型综合体项目，共由11栋住宅、1栋酒店、1座幼儿园及4万平米的商业构成。目前，该项目A区B区均已封顶，正在做外立面，优惠为购房可享受两居1万抵4万优惠，三居1万抵6万优惠，首付5万起，重要的是支持公积金贷款，开发商可担保。
所谓“河西走廊”，是指晋祠路至南内环西街之后向西至和平南路的一个90°拐角的 区域。该片区的城改在整个太原都是十分出名的，随着前后北屯村、后王村、大王村、小王村、沙沟村、南上庄村等的开发改造，许多新建楼盘拔地而起，如润景园著、中国铁建·太原国际城、中国铁建·太原国际城等，加之新规划的和平公园，使得这条河西走廊的价值持续飙升。
太原中海·寰宇天下由世界500强企业中海地产精工打造，位于汾河与迎泽大街交汇的十字金廊处，享有迎泽大街与汾河两大资源，收揽美汾河。项目周边配套完善，交通四通八达，是城市中心的宜居地带。新品楼座11#楼9月10日开始认筹，主推90-125m2户型，认筹优惠：交2万抵5万，前80名交2万抵6万；目前推出首付5%活动，首付3万即可入住，本优惠时间为9月10日至开盘前一日，开盘时间待定。9#10#楼正在销售中，主推50-140㎡户型，起价7200元/平米，优惠：2万抵5万。工程进度：均盖至15层。
小编想说的后一个改善型住宅较为集中的区域是太原南站片区。太原南站2014年7月1日全面投入运营。开通后不仅惠及周围村落及社区，其辐射范围甚至覆盖整个南部新城。未来南站周边将形成住宅楼、写字楼、酒店聚集区，餐饮、购物场所、娱乐设施也会陆续出现。
南站周边区域""，成知名企业争相"抢地"，周边住宅市场迎利好：先后有万科集团、太原高铁置业、山西顺康房地产等多家房企在太原南站附近出手拿地立项，且该区域的土地成交价格普遍远高于太原市同期平均地价，这些项目先后建好后，整个南站周围将连成一片“新城”，高地价成就高房价，南站周边一大批改善型住房即将袭来。
南站周边的新项目如万科城、中正·睿城等目前价格待定，万科集团开发的万科城项目位于小店南中环太榆路交汇处东北角，万科城一期产品为约89㎡两居，99㎡三居、105㎡三居，129㎡三居和165㎡三居，从户型面积来看，其改善房源数量不在少数；一期共约1500套，截至9月1日已意向登记1989套，目前优惠为交3000抵20000与“日进百金”。预计9月下旬开盘。
性房企的纷纷进驻提高了太原楼市的整体水平，楼市的理性发展和利好政策的主推也给了购房者更多的选择空间。随着太原改善型楼市的逐渐上扬，也许会有更多的改善型项目上市，但随着购房者对改善房要求的增多，房企也将面临更多的挑战，毕竟，做好产品才是在市场上立于不败之地的不变法则。
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