[摘要] 多位业内人士表示，虽然在房贷、公积金政策松绑影响下，楼市信心得到提振。但整体来看，房地产开发企业的主要任务仍是继续加快销售去库存、调整城市布局、降低企业运营风险。对于购房者来说，房价缺乏上涨动力，找准机会购买刚需房或首改房的时机已到了吗？
近期，深圳等一线城市及部分热点城市“日光盘”的消息屡见报端，而太原某楼盘也出现了开盘首日成交创山西楼市新高的案例。多位业内人士表示，虽然在房贷、公积金政策松绑影响下，楼市信心得到提振。但整体来看，房地产开发企业的主要任务仍是继续加快销售去库存、调整城市布局、降低企业运营风险。对于购房者来说，房价缺乏上涨动力，找准机会购买刚需房或首改房的时机已到了吗？
政策：上半年利好频出
今年上半年，楼市利好政策频频出现，每个月都有，包括降息、降准、调整贷款首付、调整买卖二手房税费、放宽公积金提取等。本报对新政进行了盘点，发现新政基本围绕三个核心，一个是“降”，一个是“放宽”，另一个则是“规范”。
1月1日，太原个人住房公积金贷款利率降低，调整为5年以下（含5年）3.75%，5年以上4.25%。
1月28日，中央层面发文放宽公积金提取条件，今后无房职工，只要连续缴存公积金满3个月，无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。
2月5日，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5%。
2月6日，山西出台实施意见进一步推进户籍制度改革，备受百姓关注的《山西省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》出台。
3月1日，中国人民银行宣布，从3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，存贷款基准利率下调0.25%。
3月30日，被业界称为“330政策”出台，财政部发布调整个人住房转让营业税政策的通知，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。同日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。
4月20日，央行宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，而此幅度大大超过了2月5日下调的0.5个百分点。央行再次降准，意味着银行可贷款额度明显增加，这将有利于“330房贷新政”的落实。
5月1日，太原住房公积金出台新规，放宽了租赁住房提取公积金的门槛，六城区一户家庭一年高能提取2.2万元。
5月11日，央行再度降息：5年以上的商贷利率由5.9%下调至5.65%。而公积金贷款利率5年以下执行3.25%，5年以上为3.75%。
5月底，太原市公积金管理中心宣布，6月1日至10月31日，太原市部分缴存职工可以提取公积金。
成交：三四线楼市低迷
近日，万达集团董事长王健林公开表示，“无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现有的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康的状态。”楼市政策持续松绑成就了深圳、上海等一线热门城市的成交回暖，但包括太原在内的三四线城市要想走出低迷仍需时日。“总体来看，目前除了深圳，大部分城市房价并没有明显上涨，大多数城市尤其是三四线城市仍然处于去库存阶段。太原目前在售项目库存量大，上半年房企仍以跑量为主要销售策略。”山西克而瑞执行总经理牛佩华表示。
山西世纪朗润经纪有限公司策划经理刘伟娜表示：“过去几年部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重的问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然少人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升。”“楼市越低迷的地方，救市政策出台就会越频繁。”多位业内人士表示，从“330”新政到各地公积金新政，地方政府密集调整政策无疑是为了“挽救”市场，但从库存、人口流入等因素看，三四线城市楼市整体降温的趋势难以改变。
价格：开始走上“慢牛”路
随着楼市去化加速、整体库存下降，楼市回暖逐步传导到各地房价上。此前国家统计局发布的5月份百城房价指数显示，5月份100个城市新建住宅均价为10569元/平方米，环比由跌转涨。“1-5月份房地产各类指标总体趋于好转，尤其是市场成交、库存、新开工等指标，都预示着房地产市场已经走出了持续疲软的区间，开始步入慢牛市的通道。”上海易居研究院相关负责人分析。目前房价上涨动力比较强劲，在政策叠加效应、市场预期调整、土地价格上涨等因素下，房价只涨不跌将是趋势。预计三季度将是市场全面复苏的开始，房价也将步入上涨通道，尤其是一二线城市，而三四线城市则并不会像一二线城市那样上涨明显。“房价上涨并不意味购房者购房难度加大，随着住房公积金等信贷政策调整，政府各类补助也会增大，消费者购房门槛会降低。”牛佩华表示。
但也有业内人士认为，虽然数据整体向好，一二线和三四线城市进一步拉大的市场差距，还是使房地产市场暗藏隐忧。目前的商品房销售数据中，销售额率先上涨，而销售面积涨幅并不同步，主要是因为一二线城市房价相对较高，这部分成交占比提高。这意味着政策刺激效果集中体现在了一二线城市楼市，而三四线则受益较小。
房贷：利率优惠有区分
随着各地楼市成交的分化，个人房贷优惠政策也开始出现分化。记者在人行太原中心支行了解到，自5月开始，山西市场利率定价自律机制决定：太原市个人住房贷款低首付比例为30%，低贷款利率不低于基准利率的0.85倍。同时，山西对拥有一套住房且相应购房贷款已结清的二套房贷，有关政策比照首套房贷执行；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的二套房贷，低首付比例为40%，贷款利率不低于基准利率。
记者粗略计算一下，以贷款100万元、20年期限（等额本息还款）为例，基准利率为5.65%和8.5折优惠利率4.80%相比，每月月供少还472.65元，总利息支出也减少了113436.17元，这对于购房者来说无疑是减轻了不小的负担。
随后，记者走访银行网点发现，目前首套房贷利率打8.5折的申请案例仍属少数。网点客户经理表示，只要客户资质符合要求就可以申请到。但也有客户经理对记者表示：“目前没有听说首套房贷利率可以打折，基本都是基准利率，我们只能给您争取放款快一点。”
实际操作中银行将根据不同区域、不同类型的客户，灵活设定相应比例的首付要求来控制风险。同时，顺应利率市场化的趋势，银行将继续优化资产的风险定价，住房贷款利率优惠差异化的趋势将愈发明显。
商业贷款如此，但公积金贷款却明显放松。今年以来，太原几次对公积金贷款政策有所调整，重点提高了贷款额度，并放宽了住房套数的认定标准、降低了首付比例等。例如，太原公积金贷款额度高达到100万元；只要套房还清贷款，二套房首付仍是两成等。
房企：仍需跑量去库存
国家统计局新公布的数据显示，5月房地产开发景气指数为92.43，比上月回落0.13点。1-5月份，中部地区投资6309亿元，增长4.9%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资6999亿元，增长4.0%，增速回落0.6个百分点。因此，当前房企也不再盲目扩张，而是加快调整城市布局，以期保住来之不易的“果实”。
国内知名同策咨询研究部预计，库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，今年下半年库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理；而库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存的压力，例如包括太原在内的西安、青岛、天津、沈阳等城市，由于供地量偏大，市场供大于求，房价难有上涨，甚至部分城市仍要坚持“以价换量”去库存。
业内人士表示，对房企来讲，首要的任务不是赶在这些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盘”，或大幅涨价，而是要利用当前政策“窗口期”积极跑量去库存，同时调整并优化库存结构。捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会。对于企业来讲，通过加快销售业绩回升，调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险势在必行。
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