[摘要] 楼市乱象由来已久，违规预售是其中的"重灾区"，然而，尽管政府明令禁止，百姓深恶痛绝，但问题依然屡禁不绝。
楼市乱象由来已久，违规预售是其中的"重灾区"，然而，尽管政府明令禁止，百姓深恶痛绝，但问题依然屡禁不绝。今年年初至今，太原市房产管理局共计公示了10家违规预售楼盘，但记者调查表明，半数仍旧开张售房，而且，目前省城市场上的违规预售楼盘远不止这5家。开发商明知违规，为何顶风作案？购房者知道手续不全，为何冒险购买？违规预售有什么后果？乱象为何屡禁不止？连日来，记者走访市场、监管单位、行业协会以及部分购房者，力图寻找乱象背后的真相。
1 违规预售，许多问题源于此
房屋作为商品，“出厂”前需要办理5个行政许可，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。而商品房预售许可证的取得，不但表明房屋可以合法上市进行交易，而且意味着：地块确定了土地性质并取得了使用权；建筑群确定了总平面位置、容积率；建筑物确定了高度、户型、面积；建设单位同施工企业签订了正式的施工合同，合同金额中建设资金已经落实到位，并接受建设行政主管部门的有效监管。也就是说，项目取得商品房预售许可证，消费者的购房行为才能得到法律保护。
但目前，就记者了解到的情况，商品房违规预售比较普遍，许多开发商在没有取得后一个证，即商品房预售许可证，甚至在零证的情况下，以楼盘展示为幌子，同购房者私订购房合同，违法违规销售，并承诺等商品房预售许可证拿到后，再重新签订正式合同。
北京中伦文德律师事务所的郭宏伟律师称，购买违规预售楼盘的风险非常大。开发商没有商品房预售许可证，说明一个至关重要的事项——开发企业是否投入了建设所需的资金——没有得到行政监管部门的“背书”，而此类“内情”，一般购房者是无从知晓的，一旦开发商出现资金问题，楼盘就可能中途停工，变成“烂尾楼”，或者开发商把资金挪作他用、携款逃跑，甚至直接宣布破产无法交付使用，都会给购房者造成难以弥补的巨大损失。此外，还可能出现交房、合同欺诈、承诺不兑现、绿化面积、住房面积与实际不符等严重损害消费者权益的现象。更为严重的是，由于开发商手续不全，购房者无法及时拿到房产证，甚至拿不到房产证，从而导致户口落不到住所、二次交易受阻等，可谓贻害无穷。诚如市领导对本报报道的批示中所说：“许多社会问题都源于此！”
2 违规预售，相伴楼市二十年
虽然风险很大，但是，太原楼市近20年的发展过程中，违规预售始终如影随形。查阅我市历年来的楼市开盘预报公告，记者发现，市场实际在售的楼盘数远远多于取得预售证的项目。实际上，违规预售多于有证预售，而购买了违规预售的人数，也超过了购买五证齐全的人数。
市民李女士，2005年购买了新建路北大街口一套住房，当时也知道这个项目没有土地证，“因为要结婚，而且价格也相对便宜。开发商承诺会办下证来，我也相信了。”如今10年过去了，李女士的房产证仍然杳无音信。
杨女士2007年购买了大东关恒久茗园小区的房产，当时该项目几乎处于无证状态，但价格很便宜。“4年后，才拿到新房的钥匙，入住后没有天然气、经常停电、物业管理混乱，至于房产证，那更是遥遥无期，开发商都很难见到，小区居民经常组团维权。”杨女士从相关部门了解到，小区的土地手续仍不完善，房产证很难短时间内解决。2012年初，市民曹女士打听到，五一路与府东街交叉口往北200米处，一家名为“金世纪家园”的售楼处出售商品房。由于地理位置优越，孩子上学很近，均价也便宜，再加上开发商不断宣传“五证齐全”，曹女士决定买一套，首付款21.3万元，合同规定2013年8月交房。现在两年过去了，地上一个坑，新房不见影，疲惫不堪的曹女士依然走在漫漫维权路上。“今天说府东街道路改造影响进料，明天又说马上就能开工，总之天天搪塞。直到2014年7月31日，在《太原晚报》上看到违规预售楼盘的公示，我才恍然大悟。找开发商要求解除合同、退还房款，对方一推再推，直到去年11月，全体业主排队领退款，这才领到5万元，剩余的16.3万元，谁知道猴年还是马月。”曹女士说。
这样的例子不胜枚举。郭宏伟律师称，违规预售其实是开发商对购房者的“绑架”：违规操作之后，项目的立项、规划、建设、预售等手续会不会顺利通过审批、周期会有多长、会不会受到城市发展规划调整的影响，这些本应由开发商承担的风险，一旦预售完成，也就顺利地转嫁到了购房者身上。
预售回款：佳的资金来源
“市场有需求，是违规预售肆虐的关键。”业内资深人士田先生告诉记者。据了解，每年流入太原市的异地求职者、大中专毕业生多达10万余人，再加上本地步入婚龄的年轻人形成了庞大的市场需求，而太原市年均备案成交的商品住宅面积约为250万平方米，相当于25000套100平方米的住宅。
“一个各项手续齐全的商品房项目，其成本由土地价格、建安费用、相关税费及日常营运费用等四个方面构成。以一个建筑面积为6万平方米的项目为例，按照2014年1197元/平方米的楼面地价(居住用途土地)计算，仅一次性交给政府的土地出让金就达6000多万元。目前太原市建安成本约在1700元到2500元左右，少也得投入1个多亿，哪儿来这么多的资金？预售款是开发企业项目资金好的来源。”熟知行业成本的关先生给记者算了一笔账。
面对如此巨大的投入，一般开发商的自有滚动资金通常是难以支应的，银行贷款、私人借贷，都要承担数目不菲的利息。划算也冒险的方式，就是由工程方先垫付工程款，开发商通过违规预售回笼资金，边办手续边建设，以此推动项目的进展。
4 开发企业：五证齐全等不起
无论需求多么强烈，无论资金回笼多么迫切，违规预售都是令人深恶痛绝的。开发企业为什么不能办好手续再售房？个中原因，一位不愿具名的开发商告诉记者：“太原市的商品房五证审报办理流程很复杂，在北京，只要开发商报备的审批条件合格，从项目拿地立项到预售证发放，周期长也就是半年。而在太原，这个周期可能会长达两三年。假如一个开发商筹到了8000万元启动资金，按10%的利率计算，次年的利息会达到800万元，要是贷上两年，利息会达到1600万元，如此高昂的成本，如此之长的周期，可以耗死大部分开发商。作为资金密集型行业，开发商的资金周转越快，财务支出也越少，利润就越大。所以两害相权取其轻，很多开发商明知未批先建、违规预售的后果，仍然会铤而走险。”
5 监管部门：鞭长莫及刀不快
“有些项目未批先建、边批边售，确实是出于资金成本和周转速度的考虑，对终完善手续还是有些信心的。而有些项目，却无异于赤裸裸的行骗，尤其是部分傍上城中村改造违规预售的项目，因为涉及土地改性、土地收储等问题，楼盘从立项目至交房，甚至连一个合法证件都办不妥，按照政府的规定，也不可能办下来。”常年接触规划、土地、房管等部门的房企高管张浩先生介绍。
至于违规之后的处罚，张浩说，太原市规划、房管部门都下设有执法队，但执法检查的对象是国有土地上违法占地、违法建设、违法预售的楼盘，而且处罚力度并不是很大，比如违规预售，经济处罚高限额也就3万元，违法成本较低，对于开发商来说，宁可缴纳罚款，也要违规预售。而且楼市中相当一部分违规项目集中在城中村的集体土地上，执法缺少依据，监管因此也鞭长莫及，未来，随着城中村改造的完成，此类问题可望根除。
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