[摘要] 办理个人住房贷款哪些“零碎钱”少不了
从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。
即：个人住房贷款涉及的费用＝评估费＋律师费＋保险费＋抵押登记费。
上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)。现就上述各项费用做一具体说明，以供参考。
评估费
建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费；利用公积金政策性贷款购买商品房的申请人签订购房合同后，需要支付评估费用。经济适用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评估，则其费用按500元计收。
律师费
办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的3‰向借款人一次性收取法律服务费，每单低额度为100元；办理政策性贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款办法收取。
保险费
由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还，借款人必须提供担保。公积金个人住房贷款的担保方式目前有四种：①财产抵押加连带责任保证担保；②财产抵押加购房综合险；③财产质押担保；④连带责任担保。在四种担保方式中，连带责任担保和财产质押担保这两种方式不需要购买保险，而财产抵押加购房综合险必须购买保险。
(一)采用抵押加连带责任保证担保，是借款人或者第三人提供住房作为抵押，同时提供第三人连带责任保证担保。借款人可以用所购住房作为抵押，并自愿为抵押房屋购买太平洋保险公司北京分公司的房屋财产保险。连带责任保证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完毕之日止。
商业性个人住房贷款和组合贷款需全额全程购买房屋财产险；政策性贷款保险费用的规定如下：凡贷款期限为1-5年(含)的个人贷款借款人，按相应个人贷款期限的保险费档次购买保险；凡贷款期限为5年以上的借款人，可先按个人贷款期限为5年的保险费档次购买保险；高于5年(含)的可继续按5年期购买保险，直至贷款还清(注：政策性贷款自今年5月1日起，财产保险可自愿购买)。
计算公式为：房屋财产保险费＝保险金额×年保险费率×换算现值系数
(二)采用抵押加购房综合险担保，是借款人提供抵押担保的同时购买购房综合险。担保抵押物的规定同上，购房综合险是向太平洋保险公司北京分公司购买的一种综合险种，包括两部分：(1)房屋财产保险；(2)人身险；须按照两部分的费率计算所需交纳的保险费。此种方式仅是公积金政策性贷款所提供的一种担保方式。
①房屋财产保险：保险费＝贷款金额×年保险费率×换算现值系数人身险贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率)
房屋财险部分中，凡贷款期限为1—5年(含)的个人贷款借款人，按相应个人贷款期限的保险费档次购买保险。
②人身险部分保险费：(1)凡贷款期限为1—4年(含)且未办理完成抵押登记手续的借款人，按个人贷款期限为3年的保险费(1—3年费率相同)档次购买保险。(2)凡贷款期限为5年(含)以上，且未办理完成抵押登记的借款人，可先按贷款期限5年的保险费档次购买保险。保险到期后，借款人仍未办理完成抵押登记手续，须继续购买保险，剩余贷款期限低于5年的，按实际剩余年限购买保险；高于5年(含)的，按5年期限购买保险。以此类推，直到贷款还清或抵押登记完成。
当属于组合贷款且采用抵押加购房综合险担保方式时，其保险费的计算目前分为两部分：(1)房屋财产保险费按商业性贷款方式，全程全额购买保险。(2)人身险部分：按政策性贷款方式缴纳保费。
抵押登记费
一般借款人在申请办理贷款手续时，均没有产权证，暂不能办理抵押登记手续；能够办理抵押登记手续的，抵押登记部门(各区、县房屋土地管理部门的权属科)将收取抵押登记费，收费标准一般在0.30元／平方米(建筑面积)。
假设贷款申请人李先生今年32岁，欲购买的商品房拟成交价格为60万元，钢筋混凝土结构、建筑面积100平方米的一套房屋。李先生首先要与房地产商正式签订一式四份的商品房预售合同，扣掉首付款后，剩下42万元准备申请个人住房贷款，贷款期限为15年。
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