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楼市敏感指标是"库存量"

新浪微博   2015-02-20 06:30

[摘要] 楼市调控以来,人们一直关注房价的走势,市场供不应求,待售面积指标一直为0;随着新世纪以来住房制度的改革,房价对市场的信号作用一度失灵,投资投机极度刺激了住宅市场畸形发展,

楼市调控以来,人们一直关注房价的走势,市场供不应求,待售面积指标一直为0;随着新世纪以来住房制度的改革,房价对市场的信号作用一度失灵,投资投机极度刺激了住宅市场畸形发展,2010年以来随着房地产市场的深化改革,通过限购、限贷、限价等权宜政策、自住型商品房、保障型住宅建设乘势“弯道超车”,房指标的参考作用被弱化,待售面积指标越来越明显发挥市场的风向标作用,以待售面积指标为基础的“库存量”将成为楼市的敏感指标。

纵观20多年来楼市的变换,房价一路上扬,大体分成三个阶段。每个阶段的房价的表现的内涵不同。

1995年以后的十年为房价上扬的个阶段。房价由建安成本、高收入者及销售成本决定,房价一度缓慢上行,这个阶段由于土地成本占比及房贷占比不是房价的影响因素,因此建设速度难以满足多数住房渴望者的需求。

2004年以后到2010年为房价发飙阶段,由于土地招拍挂政策的刺激、按揭贷款的刺激,放进进入“新境地”房价构成介入高起的土地成本、房贷因素,这个阶段的房价已经成为吸纳资金重要指标。同时大大刺激了住房需求、投资需求、投机需求是的房地产市场的住房价格“一路高歌”,住房价格与非住宅地产价格一度倒挂

2010年以来,为稳定房价的调控阶段。稳定的因素大体是限购、限贷、限价政策和抑制投资投机家苦啊保障性住房建设的政策。房价回归到阶段的稳定上扬阶段。看房价已不再是判断住房市场冷暖的的风向标了。待售面积的出现无疑成为市场的重要指标。

回顾房价在不同阶段的表现我们会看到,当前支撑房价不下跌的有诸多因素,房价稳定下来的的重要指标是待售面积指标的出现。这个指标的出现是调控的结果。也是市场的真正回归。

目前,住房市场由于投资投机和信贷的刺激,一方面多套住房持有者成为二手房市场的供应者及租赁市场的“房东”,另一方面新房开发的速度加快,形成了待售面积的增加。这两种新现象成为左右市场的“关键少数”即“库存”。

就市场交易的理论来说,房价供求关系决定。但是在不成熟的商品房市场,少了库存指标是不成熟的指标。我们知道市场由供、销、存三个重要环节组成的,也就是说市场的供应指标、销售指标、库存指标是相辅相成的市场要素。其中,库存指标是重要的市场信号。

就住房市场来说,当库存指标为负数的时候,预售乘风、房价飙涨。当库存接近零的时候房价还会迅速上涨。只有待售面积指标出现,房价才有可能相对稳定下来,因此少了“库存”指标的市场是不成熟的市场。

当前待售面积指标的出现,成为房地产市场新的风向标。商品住宅的供给、销售、库存的统计数据,能更好的反映市场的供求关系及运行趋向。其中,库存的增减一定成为土地市场、建筑市场、销售市场的重要参照指标。

库存指标的大小直接平衡市场的供需量,当库存小于一定周期的销售量时,应以保障供应价格微涨为主;当库存大于一定周期的销售量时、要减少土地供应量、放缓住房供应,稳定房价;当库存为负的时候,要防止市场应供不应求形成投机现象;当库存为零,加大住房入市量平衡供需关系。

当前住宅市场的库存量的增加来源由住房竣工未形成销售量、二手房市场供应量、多套住房持有者非自住房的空置量、原有新增住房可销售未销售量组成。当这项供应量总和与市场销售量大体相等的时候,市场交易一定呈稳定态势。如果随着销售量的减少而这些供应总量还在惯性增加,就预示着市场风险的到来。从2014年国家统计局的数据看,去年市场原有库存与新增库存的合计数为121552万平方米如果预测2015年商品住宅销售面积保持在11亿平方米左右,这种供需数据的静态指标呈相对平衡状态,平衡状态的市场是健康的市场,说明市场的自我调节功能已经恢复。待售面积的出现,限购、限贷、限价的这侧作用会明显减弱。这就是“待售面积”或库存量这个“关键少数”的重要作用。

待售面积或库存面积量远远大于一定周期销售量房地产市场的市场风险就会增加,假如2014年的库存量大于本年度销售量的两倍,同时新开工数量又大于当年销售一倍以上,而销售周期在一年之内,那么巨量的当前库存和后续库存一定孕育着后两年的市场风险。好在2014年的多种相关指标证明,住宅市场还在平稳健康发展阶段,过度惧怕“库存”不是市场思维,库存或待售面积控制在一定水平更有利于市场对房价的自我调节能力。

待售面或库存量开发商开发市场与预测市场的重要参考指标。从统计数据看,明显的待售面积为40684万平方米,加上2014年80868万平方米的住房竣工面积,再加无法统计的住房持有者的少量非自住房,不过13亿平方米。其中住房持有者的少量非自住房不足以冲击销售市场且入市时间不固定可以忽略他对市场的影响。如此看来,2015年的销售市场依然平稳,房价或有微幅上涨以刺激刚需入市。

今后判断市场如果不以待售面或库存量为参考,还会重蹈过去大批专家判断市场失误的覆辙。某种意义来说,由于土地成本的介入、金融资本的介入、销售方式的改变,判断市场的依据也在改变。看房价涨跌不如看待售面或库存量与销售量的平衡关系。看宏观待售面或库存量与销售量的平衡关系,不如从一个楼盘、一个地区、一个地域的实际出发,正确判断开发量、存量、销售量三者的关系更加实用。

住宅市场存在“库存”是正常现象,而“库存”才是影响房价和市场走势的决定因素。没有库存的市场时机已经过去了,目前楼市已经进入“待售面积+竣工未售面积+二手房供给量”的有库存特色住房市场!

住房市场的的库存大小取决于老百姓的刚需量增长、收入量增长,随着改善性、享受型住房房需求量的逐步增加,原有库存和新增库存是否适销对路的问题还会出项。既要防止库存过剩、又要防止库存积压。应该说,房价涨跌不代表市场的风向,恰恰“库存量”才是市场运行的敏感指标。

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