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太原高端楼市受困 频繁促销购房者依旧很淡定

山西市场导报   2015-02-04 08:24

[摘要] 高端住宅向来被业内视为楼市的风向标。1月17日至22日,通过记者走访省城知名度较高的3家高端楼盘得出一个结论——从2012年到现在,这些楼盘的均价都在一个稳定的价格区间徘徊,房价一直不见涨,反而在下滑,现房和期房一个价。

高端住宅向来被业内视为楼市的风向标。1月17日至22日,通过记者走访省城知名度较高的3家高端楼盘得出一个结论——从2012年到现在,这些楼盘的均价都在一个稳定的价格区间徘徊,房价一直不见涨,反而在下滑,现房和期房一个价。开发商频发优惠促销广告,向购房者们伸出了橄榄枝。这在一定程度上反映出房企急于出货的心理。

即使是面对这样的购房优惠,一些购房者仍不买账。在他们看来,房地产始终是暴利行业,因此他们还在等待低点的出现。

A 高端住宅“热销”很神秘

记者调查了解到,随着房价平稳回落,一些开发商在优惠的同时,也在大力宣传当前已到入市买房佳时机。对于开发商来说,楼市供应量很充足,高库存的不断攀升成为摆在房企面前的重要障碍。对于购房者而言,由于购房者降价预期强烈,开发商正处于去库存化阶段,当前没有支持房价大涨的因素,没有信贷政策支持,在高利率的背景下,市场大幅回暖可能性不大。

一位知情人士告诉记者,太原市房产销售从业人员流动性很大,高端项目的真实业绩和开发商吹嘘的有很大差距,许多“热销”并不真实。2013年至今,太原单价超过万元的高端项目,鲜有主动公布销售业绩信息的,对外称“热销”,而有关销售面积、销售套数、销售总额的信息全无,销售负责人对项目销售数据的描述也常常前后不一。

对此,太原市房管局市场处负责人表示,对于太原市的高端楼盘来说,可挖掘的客户已经很少了,之前有一部分客户卡在了办大红本手续上,限购政策放开后,这部分客户办了手续,新客户源则更少。随着防腐的不断深入,也影响了高端楼盘的购买人群。同时,在楼市较为低迷的大背景下,房地产商品作为投资、投机的作用不断降低,大幅增值的可能性渺茫,所以更多的购房者只是观望,即使有特价房也是看情况出手。目前,这些高端项目眼下发愁的就是寻找客源,其销售业绩比以往任何时候都显得神秘。

B 高房价是如何构成的?

房地产行业也许是当前不透明的产业之一。当中国房地产业以超乎常规的速度发展时,房地产的利润到底有多少一直是解不开的谜。那么,在房价居高不下的今天,一平方米的房价到底需要多少成本?记者通过走访相关单位及部分开发商粗略得出以下结论。

太原市国土局相关工作人员介绍,一个各项手续齐全的商品房项目,其成本由土地价格、建安费用、相关税费及日常营运费用等四个方面构成。

这些成本中,主要的就是拿地的成本,在2015年开年之际,太原市国土局对外公布了2014年四季度,太原居住用地楼面地价地面地价平均水平分为1085元/平方米、2820元/平方米。各类用地中,商业用途土地地面地价、楼面地价平均水平分别为3712元/平方米、1197元/平方米;居住用途土地地面地价、楼面地价平均水平分别为2820元/平方米、1085元/平方米;工业用途土地地面地价平均水平为888元/平方米。

一业内人士以目前市场上较为多数的中低端楼盘为例,为大致成本简单算了一笔账:项目楼面价为2820元/平方米了,加上1500元/平方米左右的建安成本,再加上税费、运营成本、配套费等各项费用约1500元/平方米,房屋成本价保守估计要达到6000元/平方米左右。而高端住宅的成本价则会更高。

C大品牌让人感觉更踏实

对于普通购房者来说,选房首先要考虑地段配套以及户型。其次就要考虑该项目的品牌,大品牌让人感觉更踏实,有更全面的保障,和更放心的质量。在当今这个品质为王的时代,楼市也逐渐朝着“产品主义”方向发展,市场所表达的,是对“品牌”和“品质”的双重认定。

以星河湾为例,这个已经在广州、北京、上海创下辉煌战绩,自称“像打磨艺术品一样雕琢每个细节,臻于完美”的高端楼盘究竟有着怎样的不一般? 星河湾客户经理刘经理介绍,星河湾园林绿化率一期达到48%,包括一个九洞的迷你高尔夫球场。此外,每一个园区都有一个户外泳池。在室内装修上,星河湾采用的是高标准的精装修,注重细节的打造和用料的考究。进口黑檀木,天然大理石,独巨匠心的设计……一点一滴的营造中无不体现着品牌不菲的身价。

如果说星河湾走的是奢华路线,那么万国城MOMA打的则是“科技引领时尚”的招牌。目前万国城MOMA在售的三期酒店式公寓更是在一期恒温恒湿恒氧的基础上加入了电动遥控窗帘厨房液晶电视、智能灯光系统等科技时尚元素。

由此可见,每平方米售价在万元以上只是表象,所谓的“高端”主要是指房地产开发企业的品牌实力,必须经过市场检验,得到市场认可;从产品本身而言,则是一种从里到外的延伸,包括生活环境的营造、造型风格的明确、用材的考究、装修细节的打造以及物业、规划、配套等诸多方面的品质保证。选择了有一定品牌知名度的开发商开发的楼盘,就无异于给自己买房置业购买了一份“保险单”。

D高端住宅回归居住本质

在楼市不景气的现在,所有开发商都知道,想把房子卖出去首先得先把房子建好。无论开发商如何宣传,消费者对理性购房和居住品质的关注是永远不会改变的。

在太原高端楼盘中,其景观营造、社区配套等各方面都是中小楼盘无法比拟的,从这个意义上来说,高端楼盘快速地提升了消费者的居住品质。此外,高端楼盘常举办丰富多彩的社区文化活动,鼓励邻里沟通,倡导社区亲情,是社区和谐的活动基础。

伴随着城市化的加剧与新型城镇化的建设,一些房企不再拘泥于单纯形态的住宅开发,而是纷纷谋划转型。香檀一号营销总监何总表示,在城市开发中,城市运营商更多的是根据企业自有资源及资源整合能力,医疗、商业、教育、居住等产业,与政府及居民的需求保持一致。当下房地产市场土地增值不再是开发商重要的利润来源。“产品为王、服务为王”的时代已经来临,开发商的利润将主要来自高品质产品和服务的附加值及溢出价值,而不再是土地增值。

省房地产协会负责人表示,以往过千平方米的大平层很好卖,多是能源老板或者其他人士所购买,如今高端盘也肯放下身段来考虑首次改善或者二次改善置业者的需求,户型变得更亲民,以往豪奢做派的房屋将不复存在,省城高端楼市正逐步引领高端住宅回归居住的本质。

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