[摘要] 受楼市影响，开发商拿地更加谨慎，观望气氛浓重。2014年，太原市土地市场呈现量跌价升态势。供需方面，太原市六城区土地市场供求均有所下降。
一、土地市场概述
在经历了限购、限贷等史上严厉的房地产政策后，房地产市场逐步出现分化，一二线城市房价涨幅下降，三四线城市部分地区出现供大于求。下半年，各城市限购解除和信贷放松政策陆续出台，房地产市场出现短暂回升，但买卖双方的预期、心态都已发生变化，房地产开发商拿地和住房需求者购房都逐步趋向成熟和理性。同时，伴随中国经济发展进入减速换挡期，中国房地产告别了全面繁荣的黄金时代，开发商拿地就赚钱的日子一去不复返。
受楼市影响，开发商拿地更加谨慎，观望气氛浓重。2014年，太原市土地市场呈现量跌价升态势。供需方面，太原市六城区土地市场供求均有所下降。其中，土地出让市场共推出61宗土地，土地总面积为178.54万平方米（二次挂牌不计入总数），环比下降55.08%；土地成交市场成交49宗土地，成交土地总面积228.98万平方米,环比下降6.19%；土地成交降幅小于土地供给降幅。成交价格方面，没有了品牌房企扎堆抢地，太原市土地价格表现比较稳定，全年土地成交均价为1666.32元/平方米，较2013年上涨34.77%。总的来讲，虽2014年太原市土地市场供求指标均有所下降，但这是同2013年这样一个楼市遍地开花的好年景之下进行的数据比较，在近五年的土地市场统计数据中，2014年的供求量排名第二，土地价格排名，有着不俗的表现。
二、土地供应市场
2014年，太原市六城区共推出61宗土地，土地总面积为178.54万平方米，环比下降55.08%。其中，上半年共推出22宗土地，下半年共推出44宗土地（含二次挂牌）,环比上升100%;上半年推出土地总面积为61.74万平方米，下半年推出土地总面积为118.95万平方米，环比上升92.66%。
（一）土地供应市场土地用途分析
从2014年太原市土地供应市场土地用途分布图来看，2014年土地供应用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅、工业四种。其中，住宅兼容商业用地33宗，土地面积134.49万平方米，占比75.33%；商业用地20宗，土地面积24.81万平方米，占比13.9%；住宅用地5宗，土地面积10.51万平方米，占比5.89%；工业用地2宗，土地面积8.62万平方米，占比4.83%。太原市主要供地类型仍为住宅兼容商业，单一的商业、住宅供地不多。
（二）供应市场土地区域分析
从2014年太原市土地供应市场分布图来看，供应宗地分布万柏林区、迎泽区、小店区。各区域的供地情况如下，万柏林区供应土地20宗，供地面积59.20万平方米，占比33.16%；迎泽区供应土地8宗，供地面积43.17万平方米，占比24.18%；小店区供应土地17宗，供地面积42.55万平方米，占比23.83%；杏花岭区供应土地12宗，供地面积17.24万平方米，占比9.65%；晋源区供应土地2宗，土地面积14.79万平方米，占比8.29%；尖草坪区供应土地2宗，土地面积1.58万平方米，占比0.89%。
三、土地成交市场
2014年，太原市六城区共成交土地49宗，成交面积228.98万平方米,成交总价为111.96亿元。其中，上半年共成交23宗土地，下半年共成交26宗土地，环比上半年上涨13.04%;上半年成交土地总面积为135.06万平方米，下半年成交土地总面积为93.92万平方米，环比上半年下降30.46%;上半年成交总价为57.68亿元,下半年成交总价为54.28亿元，环比上半年下降5.9%。
（一）土地成交市场用途分析
2014年土地成交市场土地用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅、工业、配套五种。其中，住宅兼容商业用地33宗，土地面积198.78万平方米，占比86.81%；商业用地10宗，土地面积17.33万平方米，占比7.57%；住宅用地3宗，土地面积68070.72万平方米，占比2.97%；工业用地2宗，土地面积5.96万平方米，占比2.6%。住宅兼容商业用地占比多，其次为商业用地。
（二）土地成交市场区域分析
从2014年太原市土地成交市场区域分布图来看，尖草坪区、迎泽区、万柏林三大片区的土地成交量多，分别占到了所有成交土地的28.38%、17.52%、15.95%。2014年，尖草坪区成交土地9宗，土地面积64.98万平方米；迎泽区成交土地7宗，土地面积40.11万平方米；万柏林区成交土地13宗，土地面积36.53万平方米；晋源区成交土地3宗，土地面积35.49万平方米；小店区成交土地12宗，土地面积35.27万平方米；杏花岭区成交土地5宗，土地面积16.61万平方米。
与2013年土地成交集中在南城不同，2014年土地成交区域不再是一边倒，分布更加均衡，北城土地成交达到总成交面积的32.9%。相信随着城市路网建设以及政府对北城新中心构想的规划实施，未来太原市南北城的差距会逐步缩小。
北城成交土地主要被国信文化旅游有限公司、恒大地产、龙城北部置业三大巨头取得。其中恒大地产年初取得的赵庄新村33.46万平方米土地为2014年土地市场迎来了开门红，国信文化旅游有限公司取得的呼延村27.48万平方米土地用于旅游地产开发建设，龙城北部置业取得的5宗土地，土地面积共16.61万平方米，用于棚户区改造回迁用房。
四、土地价格分析
（一）价格趋势分析
2014年，太原市土地价格整体上扬。与2013年不同，太原市土地市场不再有品牌开发商争抢土地的局面，土地价格波动较小，全年土地价格分布均衡。
1、地面地价分析
2014年，太原市成交土地的地面均价为325.97万元/亩，同比下降7.91%。其中上半年成交土地的地面均价为284.71万元/亩，下半年成交土地的地面均价为385.3万元/亩，环比上半年上涨35.33%。
其中， 6月份太原市成交土地的地面均价为1085.84万元/亩，位居十二月首位。6月份成交的这块土地由山西龙珠大厦取得，土地编号为 SWG-1416，位于坞城南路和师范街路口西南角 ，土地用途为商业，土地面积1551.36平方米。
从全年土地地面均价分析，太原市土地出让价格有所下降。大体量的林地认养用地供应是造成2014年土地整体地面价格下降的主要原因。2014年，太原市共成交林地认养用地60.25万平方米，均分布在太原市东山片区。此类土地容积率指标较低，土地地面价格在80万元/亩左右。
2、楼面地价分析
2014年，太原市成交土地楼面均价为1666.32元/平方米，比2013年同比上涨34.77%。其中上半年的成交土地楼面均价为1595.32元/平方米，下半年的成交土地楼面均价为1748.45元/平方米，环比上半年上涨9.6%。
其中，5月份太原市成交土地楼面均价为3396.59元/平方米，位居十二月首位。5月份共成交3宗土地，其中地块编号为SG-1411的土地楼面地价为4128.9元/平方米，为所有土地高。该地块位于山西省农业生产资料公司以东、光明路以西，土地用途为商业，土地取得方为太原高铁置地有限公司。
（二）土地用途成交价格分析
2014年，太原市商住用地价格略微上扬，商业、住宅用地土地价格上涨幅度较大。
1、地面地价分析
（1）商业用地
2014年，太原市土地成交市场商业用地地面均价为856.93万元/亩，环比2013年的681.09万元/亩上涨25.82%。高地面地价为4128.90万元/亩，土地编号为SG-1411,地块位于山西省农业生产资料公司以东、光明路以西，土地面积14355.56平方米，容积率2.2，土地总价13040万元，土地取得方为太原高铁置地有限公司。
（2）住宅用地
住宅用地地面均价为153.47万元/亩，环比2013年的218.53万元/亩下降29.77%。高地面地价为604.18万元/亩，土地编号SG-1426,地块位于坞城路95号，许坦西街以南、汾河一坝用地以北，土地面积9244.4平方米，容积率4，土地总价8380万元，土地取得方为山西仁义房地产开发有限公司。
（3）商住用地
住宅兼容商业用地地面均价为295.08万元/亩，环比2013年的295.64万元/亩基本保持持平。高地面地价为1076.92万元/亩，土地编号SG-1414,地块位于五一东街，土地面积3203.96平方米，容积率4.81，土地总价5180万元，土地取得方为山西金海港房地产开发有限公司。
2、楼面地价分析
（1）商业用地
2014年，太原市土地成交市场商业用地楼面均价为3043.24元/平方米，环比2013年的1605.77元/平方米上涨89.52%。高楼面地价为4725.28元/平方米，土地编号CP-1364,地块位于长风商务区，土地面积20316.24平方米，容积率3.5，土地总价33600万元，土地取得方为山西普润房地产开发有限公司。
（2）住宅用地
住宅用地楼面均价为1586.91元/平方米，环比2013年的885.74元/平方米上涨79.16%。高楼面地价位为2266.24元/平方米，土地编号SG-1426,地块位于坞城路95号，许坦西街以南、汾河一坝用地以北，土地面积9244.4平方米，容积率4，土地总价8380万元，土地取得方为山西仁义房地产开发有限公司。
（3）商住用地
住宅兼容商业用地楼面均价为1525.93元/平方米，环比2013年的1319.50元/平方米上涨 15.64%。高楼面地价为2869.47元/平方米，土地编号SWG-1421,地块位于市府街以南、新晋祠路以西，土地面积41092.68平方米，容积率3.5，土地总价41270万元，土地取得方为太原化学工业集团房地产开发有限公司。
（二）区域土地价格分析
1、地面地价分析
六城区中，土地地面价格万柏林区高，地面均价为502.78万元/亩。2013年以来，万柏林区就成为各大开发商追逐的，随着去年中海、华润、绿地纷纷落户滨河西路，周边市政路网及配套设施不断完善，尤其是长风商务区的逐步成熟，万柏林区土地变得炙手可热，土地价格也随之水涨船高。该区域高地面地价为1804.23万元/亩，土地编号为CP-1369,位于滨河西路以西、纺织街以南、晋祠路以东、省高院用地以北，土地面积33437.36平方米，土地用途为商业，容积率9.4，土地成交价格为90500万元，土地取得方为绿地集团。
小店区土地地面均价为423.42万元/亩。高地面地价为1085.84万元/亩，土地编号为SWG-1416，地块位于坞城南路和师范街路口西南角，四至：北至师范街、东至坞城南路、西至山西省公路局用地，土地面积1551.36平方米，土地用途为商业，容积率5，土地总价2530万元，土地取得方为山西龙珠大厦(有限公司)。
杏花岭区土地地面均价为392.91万元/亩。高地面地价为484.29万元/亩，土地编号为SG-1418,地块位于新村路以东、凯旋街以南、太行路以西、规划路以北，土地面积35430.72平方米，土地用途为商住，容积率4，土地总价25740万元，土地取得方位太原市龙城北部置业有限公司。
迎泽区土地地面均价为301.52万元/亩。高地面地价为1076.92万元/亩，土地编号为SG-1414，位于五一东街，土地面积3203.96平方米，土地用途为商住，容积率6.6，土地总价5180万元，土地取得方为山西金海港房地产开发有限公司。
晋源区土地地面均价为241.20万元/亩。高地面价格为732.98万元/亩，土地编号为SG-1431，位于晋源区40米规划路以西，土地面积45739.06平方米，土地用途为商业，容积率2.8，土地总价50290万元，土地取得方为太原市新大地房地产开发有限公司。
尖草坪区土地地面均价为221.82万元/亩。高地面地价为464.12万元/亩，土地编号为CG-1385，位于北河湾以东、太铁宿舍以南、省肿瘤医院以西、太原市物资回收利用总公司享堂分公司以北，土地面积24432.24平方米，土地用途为商住，容积率4.3，土地成交价格为17010万元，土地取得方为山西融智信房地产开发有限公司。
2、楼面地价分析
六城区中，晋源区楼面均价高，楼面均价为为2136.97元/平方米。高楼面地价为3926.78元/平方米，土地编号为SG-1431。
万柏林区楼面地价均价为1943.74元/平方米。其中，高楼面地价为4725.28元/平方米，土地CP-1364，位于长风商务区，土地面积20316.24平方米，土地用途为商业，容积率3.5，土地总价33600万元，土地取得方为山西普润房地产开发有限公司。
小店区楼面均价为1979.72元/平方米。高楼面地价为3261.65元/平方米，土地编号为SWG-1416。
杏花岭区楼面均价为1607.81元/平方米。高楼面地价为1566.50元/平方米，土地编号SG-1418。
尖草坪区楼面均价为1343.42元/平方米。高楼面地价为2055.02元/平方米，土地编号SG-1419,位于太原市解放北路161号，土地面积14867.78平方米，土地用途为商住，容积率2.89，土地总价8830万元，土地取得方为山西华源电化有限责任公司。
迎泽区楼面均价为1320.36元/平方米。高楼面地价为1750.76元/平方米，土地编号为SG-1414。
五、土地市场新特点
2014年房地产市场错综复杂。政策层面，中央提出将建立房地产长效调控长效机制，加大保障房及棚户区改造建设力度；宏观经济层面，经济形势不容乐观；市场层面，房地产市场去库存及产品差异化成为新常态。在此影响下，土地市场也出现新特点。
（一）棚户区改造用地多
2014年成交土地中，棚户区改造用地共计11宗，成交面积约73.03万平方米，占到成交土地的31.89%。该部分用地多在城乡结合部，土地取得方为太原龙城置业有限公司，地面价格在300万元/亩-400万元/亩，楼面地价在1500元/平方米左右。
（二）出现新供地模式—林地认养模式
西山片区成交土地6宗，成交面积60.25万平方米，占到成交土地的26.31%。该部分用地以林地认养模式供地，开发商前期进行林地认养，10%-20%可用于开发建设。林地认养模式土地特点为宗地面积大，容积率低，地面价格在80万/亩左右，楼面地价在1000元/平方米-1200元/平方米之间。
（三）一线房企拿地减少
2014年，一线房企拿地减少。成交集中在1月份，绿地、恒大取得土地6宗，成交面积36.8万平方米，占到成交土地的16.08%。
（四）土地流拍增多
2014年，太原市共推出61宗土地，成交49宗，大量土地流拍。造成土地流拍的原因，一是，这些流拍土地多位于城乡结合部或者城市配套发展较为落后的区域，在房地产市场供需格局变化的情况下，开发商拿地更为谨慎，加大了对土地区位、规划条件及周边区域发展等因素的考量；另一方面，面对较大的去库存压力，开发商资金链断裂，影响拿地节奏。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
