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房贷新政满月看太原楼市 购房者欲望再起

发展导报   2014-11-03 08:36

[摘要] 上月底,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,首套房的定义标准由“认贷又认房” 改为 “认贷不认房”,即首套房还清贷款后,再买房仍可享受首套房房贷利率七折的优惠。“上面有了政策,太原的银行执行了没有?”“如此优惠,我们该不该出手?”……

  上月底,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,首套房的定义标准由“认贷又认房”改为“认贷不认房”,即首套房还清贷款后,再买房仍可享受首套房房贷利率七折的优惠。“上面有了政策,太原的银行执行了没有?”“如此优惠,我们该不该出手?”……

  一时间,房贷利率优惠引起的话题再一次成为购房者最关心的事情。

  在房贷新政出台满月之际,记者走访太原楼市,发现因为银行细则还未出台,目前大多数银行依然实施基准利率。但是,反映在市场上,很多购房者开始有所“心动”,已由等待观望转为伺机入市。

  而这一利好政策也被很多业内人士看好,他们表示,房贷新政为太原楼市注入了一股强心剂。

 新政落地

  多家银行细则还未出台,利率可能八到九折

  9月30日,房贷认定新标准出台。因为时逢国庆长假,除了开发商异常兴奋外,对需要贷款买房的人群和银行从业者来说,进一步的消息还需上班后的一段时间来加以明确。

  10月25—28日,记者走访了太原工行坞城南路支行、光大银行学府街支行、民生银行坞城路支行、交通银行学府街支行、晋商银行坞城路支行等多家银行的基层网点,各负责人均表示,虽然媒体上报道了央行有关房贷的新消息,但具体到各基层网点,并没有接到相关通知,“我们还在等待”。

 基层网点情况如此,那么分行的情况如何呢?

  中国建行山西省分行住房金融业务部一位工作人员表示:建设银行总行房贷新政已经明确,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的七折。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

  目前,“建行山西省分行正在根据总行精神,结合山西实际情况研究具体操作办法。”

  记者还采访了一些银行的负责人,他们表示,购房者购买的房子是不是首套房,亦或实施二套房,认定程序倒不难,关键是利率幅度的问题。“房贷七折的利率已经消失好几年了,一般都是执行基准利率。如今,我国正逐步实行银行利率市场化,央行在今年6月实施的定向降准,就是利率市场化的又一信号。再加之,不同银行的存款准备金不同,利率浮动范围不同,如果一刀切执行七折利率是不符合实际情况。”光大银行学府街支行渠经理说,央行、银监会联合出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中第二条“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求中”的表述是“利率具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”,这就说明,七折利率可以执行,也可以不执行。

  在采访中,多数支行负责人表示,从央行发文再到实施有一定的时间差,并且过程很复杂,所以新政实施还需要时间。

  对于太原市场上能否重现七折优惠,多家银行工作人员均表示难度很大。

  至于是否调整房贷利率,多数支行负责人都表示,肯定会调整,八折到九折之间应该是现实的房贷利率,且执行时间应该在一两个月之内。

 市场反映

  楼盘折扣成卖点,购房者欲望再起

  尽管房贷新政的实施细则仍待明确,然而在市场上,售楼部早以此为卖点,宣传得铺天盖地,以求吸引购房者。“客户您好,楼市如今迎来重大房贷利好政策,万科蓝山 ( 详情动态 图库 团购 )按揭购房可享八五折房贷利率……”近日,太原购房者李先生手机上收到了这样一条信息。

  10月24日,记者致电咨询该楼盘售楼处工作人员,对方表示,万科的合作银行很多,不过只有中行推出了八五折利率优惠,而且并非征信记录良好的普通客户都能享受,必须是职业、收入都比较好,在银行有一定数额的存款才可以申请。

  随后,记者来到十二院城 ( 详情 动态 图库 团购 )售楼处,售楼人员表示与该楼盘合作的是中国银行、邮储银行,他们的利率可以到八五折。而富力华庭 ( 详情 动态图库 团购 )售楼人员也表示中行可以打到八五折,不过细则还未下来。

  虽然细则未发布,但是,房贷八五折已成为太原部分楼盘促销吆喝的重点。而购房者的心态开始起了变化,由一开始的观望情绪变成了伺机入市。

  记者随机采访了多位市民,他们均表示:“如果房贷折扣真能落实的话,我还真有买房的打算。”

  事实上,在9月30日央行房贷新政的利好刺激下,太原购房者尘封的购房欲望再次被点燃。对于刚性需求者以及改善型住房人群而言,优惠力度之大不言而喻。

  一位民生银行工作人员为记者算了一笔账,假如同样贷款60万元分30年期以等额本息方式还款,按照二套房贷1.1倍基准利率标准的话,月供高达4077元,总利息需要支付86.7万元。如果按照首套房贷执行八五折优惠利率,月供仅需3433元,利息支付63.5万元。这样下来,每月少还款644元,30年总计节省23万余元,相当于省出一套房子的装修费。

  此外,由于房贷新政的“首套房还清贷款后,再买房仍可享受首套房房贷利率七折的优惠”的政策,市场上出现了一些提前还贷的现象。目前来看,提前还贷的人并不多。

  光大银行太原学府街支行渠经理表示,如果是想购买二套房的人,必须把首套房的贷款还清,才能享受房贷新政的优惠幅度。对于有此需求的人,还清老房贷则比较划算。因为二套房的首付为60%,利率上浮20%—30%。以一套100万的房子为例,如果是首套房,首付30%为30万,贷款70万元,以基准利率6.55%来算,贷款30年,采用等额本息还款法,总利息90.11万元。二套房首付60%为60万。贷款40万,以利率上浮30%、贷款30年算,总利息为70.88万。这样算来提前还清套房子的贷款比较划算。“虽然这两天来咨询房贷政策的人不少,但是有计划提前还款或实际提前还款的人并不多。”光大银行太原学府街支行的工作人员表示。“目前贷款相对较为宽松。”光大银行太原学府街支行的工作人员表示,只要是五证齐全,且签约合同为太原市房管局备案的商品房正规合同,购房者在符合条件的情况下,直接来银行办理即可。

专家分析

  为楼市注入强心剂,买不买房等等细则

  取消限购!限贷放松!这两者一前一后的到来,能给太原楼市带来什么影响?

  山西省房地产业协会一位从事房地产市场研究的专家认为,9月 30日出台的房贷新政,是自2010年限购以来国家层面的首次放松,是历史性转折,这次房贷利率的力度超出预期。尤其对首套房实行“认贷不认房”的利好政策,将会为一直不温不火的太原楼市注入了一针强心剂。当下太原银行房贷“八五折”利率是呼声大于执行,但这是一个风向标,最起码说明今后购房人的房贷利率将会有减无增了。

  目前情形下,等待细则出台已成目前购房者对楼市实时热门切的期待。相关专家指出,如果房贷利率有八五折或者更低的折扣,楼市成交将稳步回升;如果利率折扣较少,购房者也许会期待更大幅度的政策,会观望、等待拉低成交。

  那么,这个时候,购房者到底该不该出手?

  相关专家建议,购房者现在买不买房,关键要看自己的需要,有需要就买;投资改善者也可以在观望中寻找机会买到适合自己的房子。“对于太原这样稳健的房产市场形态而言,政策的调控同时是在整合规模参差不齐的开发商的整体水平。尤其是近几年太原城市化进程加快,结合太原的具体情况,如果消费者有购置,投资的需要,则可出手。”。

  除了价格因素,购房者还应意识到本轮的调控政策仍将是一次长期持续的行业调控手段,未来购买多套住房的门槛仍会加高,有先买小的后买大的改善型购房计划的购房者应尽可能一步到位,满足人口增加或对住房功能性增加的需求,从而降低多次购房的成本压力。

  链 接

  关于房贷新政的归纳

  1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  2、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  3、对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

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