光信地产:三季度太原供应23宗地 环涨42.33%

房天下  2014-10-24 06:30

[摘要] 2014年上半年，受楼市调控及全国经济下行影响，太原市房地产市场持续低迷，供应两方观望情绪浓厚，土地市场也出现大幅下滑。7月份以后，部分城市限购政策逐步松动；8月份，太原市也全面解除了限购政策，太原市房地产市场出现回暖迹象，前期积累的改善型需求得以释放，土地市场也有所回升。

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[光信地产简介]

光信地产是一家成立于九十年代的专业地产公司，先后成功开发育翠苑、山西国际贸易中心、佳泰花园、帝景华府、国信嘉园等精品工程。伴随着房地产业的发展与壮大，光信地产走过了风雨中的二十年。二十年来，光信地产以严格的自律和信誉，高举责任与诚信大旗，走在行业前列。专业与引领，责任与诚信，是企业一以贯之的追求。新时代，新目标，光信地产提出“做山西地产界具有独特竞争力、受尊重的龙头企业”的发展口号。山西光信地产研究所是其下属的专业地产研究机构。

一、土地市场概述

2014年上半年，受楼市调控及经济下行影响，太原市房地产市场持续低迷，供应两方观望情绪浓厚，土地市场也出现大幅下滑。7月份以后，部分城市限购政策逐步松动；8月份，太原市也全面解除了限购政策，太原市房地产市场出现回暖迹象，前期积累的改善型需求得以释放，土地市场也有所回升。

2014年三季度，太原市供应土地23宗，土地供应面积约71.04万平方米，环比上涨42.33%；成交土地7宗，土地成交面积38.53万平方米，环比上涨42.15%，土地成交额23.19亿元。

二、土地供应市场

（一）土地供应量分析

2014年第三季度太原市土地供应市场逐步回暖，挂牌出让土地共计23宗，出让面积共计71.04万平方米，环比上涨42.33%。其中，7月份挂牌出让土地5宗，出让面积13.86万平方米； 8月份挂牌出让土地1宗，土地出让面积12.73万平方米；9月份太原市政府加大土地出让力度，挂牌出让土地17宗，土地出让面积44.46万平方米，仅9月30日一天就挂牌出让土地4宗，土地面积14.17万平方米。

从2014年第三季度太原市土地市场供应用途分布图来看，2014年第三季度土地供应用途主要为商业、居住兼容商业、工业及供热设施用地四种。其中，居住兼容商业用地17宗，供应面积为57.79万平方米，供应占比明显，占到了全部土地供应的82.48%；商业用地3宗，供应面积为3.44万平方米，所占比例为5.07%。

整体来看，太原市土地供应依然以居住兼容商业用地为主，同时对商业用地加大了考量，增加了商业配套的配比。三季度出让的17宗商住用地中，商住兼容比例为10%，为50%， 17宗商住用地的商业总面积约17万平方米，是纯商业用地的5倍。商住兼容用地的供应在满足居民居住需求的同时提供了必要的商业配套，更有利于城市区域规划发展，成为未来土地供应的主要构成。

2014年三季度太原市商业用地供应主要集中在河西板块、龙城大街板块两个区域，其中河西板块有2宗土地出让，分别为于长风商务区和大井峪，土地出让面积共计27639.81平方米；龙城大街板块有1宗土地出让，位于范家堡，土地面积6736.63平方米。

纵观2014年1-9月份太原市土地市场供应情况，共出让商业用地13宗，土地出让面积14.9万平方米，主要分布在长风商务区板块、龙城大街板块、火车南站版块、河西板块四个板块。这四个区域路网建设、市政配套都已在逐步完善之中，是近两年来太原市城市建设的重点发展区域。

从商业用地的供地区域可以看出，太原市的城市中心正在不断向四周拓展，原有城市中心功能也开始向外疏散，太原市正在形成多元城市中心的城市格局。 

（三）供应市场土地区域分析

2014年三季度太原市土地供应区域主要分布在小店区、杏花岭区、万柏林区，其中，小店区供应土地7宗，供应面积27.68万平方米；杏花岭区供应土地9宗，供应面积24.53万平方米；万柏林区供应土地4宗，供应面积分别为9.94万平方米。

近年来，太原市加大了北张东扩，南移西进的策略，形成以老城区为中心向四周扩展的多区域发展格局，在老城区以南出现以龙城大街板块、河西板块为热点的多个新兴板块。

三、土地成交市场

（一）土地成交量分析

2014年三季度，太原市土地成交呈上升趋势，共成交土地7宗，土地成交面积38.53万平方米，较去年同期同比下降42.15%。其中，7月份成交土地2宗，成交土地面积5.03万平方米；8月份成交土地2宗，土地成交面积11.81万平方米；9月份成交土地3宗，土地成交面积21.69万平方米。

三季度土地成交量上升有三方面的原因。

首先，棚户区改造推动太原市土地市场供需结构调整，大量的棚户区改造工程产生了大量的拆迁安置需求，使得政府加大拆迁安置用地的出让。7月份成交的SG-1418地块，就是拆迁安置用地。该地块位于新村路以东、凯旋街以南、太行路以西、规划路以北，土地面积3.54万平方米，土地取得方为太原市龙城北部置业有限公司。除此之外，8月份成交的两宗土地也是棚户区改造项目。

其次，城市改造升级，新兴板块的开发潜力得以释放。河西板块、火车南站板块土地成交增加，占到了三季度土地成交量的56.28%。9月份成交的3宗土地均位于这些区域。

最后，限购松绑向市场释放救市信号，有利于市场库存去化，在这一利好消息刺激下，开发商也有了拿地信心。

（二）土地成交市场用途分析

从2014第三季度太原市土地市场成交用途分布图来看，土地成交用途仅有居住兼容商业和工业两种。其中，居住兼容商业用地成交占比明显，占到了土地成交总量的87.4%，成交面积33.68万平方米；工业用地成交仅为一宗，是由山西美特好连锁超市股份有限公司竞得，位于小店区东桥村、温家堡、西攒村用地，成交面积4.86万平方米。

（三）土地成交市场区域分析

从2014年第三季度太原市土地市场成交宗数和面积区域分布图来看，小店区和万柏林区仍然是土地成交集中区域。其中小店区成交宗数所占比例，占到45.62%，成交面积为17.58万平方米；万柏林区成交宗数所占比例为41.32%，成交面积为15.92万平方米；杏花岭区和尖草坪区共成交土地2宗，成交面积5.03万平方米。

四、土地价格分析

（一）地面地价分析

2014年三季度，太原市成交土地地面均价为458.99万元/亩，与2013年全年的平均地价353.96万元/亩相比，上涨29.67%。

三季度地面价格669.53万元/亩，地块编号SWG-1421，土地面积61.64亩，该宗地位于市府街以南、新晋祠路以西，土地用途为住宅、商业、小学，容积率3.5，楼面地价2869.47元/平方米，土地取得方为太原化学工业集团房地产开发有限公司。

（二）地面地价分析

2014年第三季度太原市成交土地楼面均价为1830.34元/平方米，与2013年全年的平均地价1236.42元/平方米相比，上涨48.04%。其中楼面地价为2869.47元/平方米，同地面地价宗地为同一宗用地，由太原化学工业集团房地产开发有限公司竞得。

五、小结

三季度，伴随着限购松绑及限贷放松政策等救市政策的陆续出台，太原市土地市场及房地产市场均有所回升。10月14日建设部发布通知，公积金缴存异地互认，连缴半年即可申请贷款，无疑给房地产市场打了一剂强心针。同时在城市改造升级及政府严打小产权房的环境下，太原市房地产市场也在日趋规范化，太原市房地产市场正在逐步回归理性。

 2014年三季度太原市供应土地一览表

2014年三季度太原市成交土地一览表

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