[摘要] 太原市棚户区主要以城市棚户区和城中村为主，属于城市老城区发展相对滞后的区域，这些区域土地价值大、容积率低。棚户区改造就是要使该区域的居民让渡土地空间来换取良好的居住条件。
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【山西光信地产研究所供稿】
[光信地产简介]
光信地产是一家成立于九十年代的专业地产公司，先后成功开发育翠苑、山西国际贸易中心、佳泰花园、帝景华府、国信嘉园等精品工程。伴随着房地产业的发展与壮大，光信地产走过了风雨中的二十年。二十年来，光信地产以严格的自律和信誉，高举责任与诚信大旗，走在行业前列。专业与引领，责任与诚信，是企业一以贯之的追求。新时代，新目标，光信地产提出“做山西地产界具有独特竞争力、受尊重的龙头企业”的发展口号。山西光信地产研究所是其下属的专业地产研究机构。
一、棚户区改造新政策
李克强总理在十二届人大二次会议上表示，对房地产市场要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳发展;政府将加大力度推进棚户区改造和保障房建设，解决群众的基本住房需求问题。2013-2017年，我国的棚户区改造总体目标为1000万套，其中，2014年，至少要改造470万户以上，相当于2013年的1.5倍。棚户区改造成为房地产定向调控的一项重要手段。
为保障棚户区改造顺利进行，国家出台了一系列配套优惠措施，给予大力支持。在政策上，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；在资金上，采取增加财政补助，由国家开发银行提供信贷支持。2014年7月，国开行已经获得央行1万亿抵押补充贷款，全部用于支持棚户区改造。
山西省2014-2017年棚户区改造目标为70万余户。其中，太原市将开工改造各类棚户区16万余户。作为对应保障措施，山西省政府对城市棚户区改造项目每套补贴3000元，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，国家开发银行山西分行对棚户区改造提供专项贷款。
二、太原市房地产市场概况
1、商品房开发投资情况
太原市作为一个发展中的二线城市，房地产市场一直处于一个稳定增长状态。尤其是2009年以后，品牌房企纷纷入并，掀起了太原市房地产市场投资热潮。2009-2013年，太原市商品房开发投资额从165.01亿增长至416.23亿，同比增长152.24%，商品房开发投资逐年上升。
2、商品房供求状况
（1）供给状况
2009年-2013年，太原市新开工面积分别为418万平方米、561万平方米、605万平方米、576万平方米、557万平方米；销售面积分别为211万平方米、302万平方米、288万平方米、316万平方米、274万平方米；新开工面积与销售面积之比分别为1.98、1.85、2.10、1.82、2.03，商品房处于相对供应过剩状态。
（2）需求状况
2009-2013年，太原市商品住宅销售套数分别为18309套、25220套、24046套、27156套、23976套，年均销售套数为23741套；销售面积分别为211.45万平方米、302.51万平方米、288.51万平方米、316.39万平方米、274.59万平方米，年均销售面积为278.89万平方米。总体讲，太原市商品住宅年均消化套数为2.4万套左右，年均消化面积为280万平方米左右。
（3）太原市商品房市场需求结构
2013年，太原市商品住宅成交面积为274.59万平方米，成交套数23976套，商品住宅户均套型面积为114.52平方米。其中，小于90平方米的成交面积占到18%；90-144平方米的成交面积占商品住房成交面积56%；大于144平方米的成交面积为70.15万平方米，占到26%。商品房成交以刚性需求和改善性需求为主。
三、太原市棚户区改造现状及其影响
2014-2017年，太原市棚户区改造目标为16万户。全部工程分三期完成，其中一期项目2014年全部开工，总套数4.94万套，建筑总面积678.45万平方米。近一期工程的体量就相当于太原市商品住宅年消化能力的2倍。
统计数据显示，2013年太原市商品房累计可售面积1588.36万平方米，商品房成交面积为324.81万平方米，供应量为需求量的4.89倍，太原楼市已经处于供给相对过剩的调整期。如果三年后，16万套棚户区改造房入市，将会对太原楼市格局产生什么样影响？
表面看，棚户区改造跟商品房市场风马牛不相及，属于不同的消费层次。棚户区改造是保障房性质，由政府配置；商品房是市场行为，由市场配置。棚户区改造的目标客户群是原有居民，他们购买的房屋属于房产置换，没有产生新的需求，对商品房市场没有影响。实质不然，太原市棚户区主要以城市棚户区和城中村为主，属于城市老城区发展相对滞后的区域，这些区域土地价值大、容积率低。棚户区改造就是要使该区域的居民让渡土地空间来换取良好的居住条件。政府为了规避棚户区改造的风险，通过提高容积率、增加商业配套等来鼓励开发企业加入棚改。这样一来，棚户区改造项目在满足原有居民拆迁安置的要求后，剩余房产必将大量流向商品房市场，增加商品房住宅供应量。
目前太原楼市已处在供应过剩的调整期，商品房去化压力较大。棚户区改造，最直接的结果就是商品房供应更加过剩，市场的去化周期必将更长，结果就是导致商品房价格下跌，多数开发商将面临市场竞争的优胜劣汰。除此之外，棚户区改造必将给太原市的房地产市场带来更深层次的变化。
梳理上半年国家房产政策，表面看，中央延续去年底住建部会议“分类指导、定点调控”策略，对房地产市场“不打压、不刺激”，并未出台具体调控政策。事实上，政府正在通过棚户区改造成等保障房建设工程逐步建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。政府将在低收入群体的民生保障领域发挥作用，为民生托底，而市场负责满足居民日趋多样化的住房需求。未来房地产企业将面临一场巨大的产业格局调整，房地产企业之间也将面临新一轮洗牌。
面对变革，固守自封、止步不前，只能被市场淘汰。对于太原市本土房企，一边是地产大鳄的市场占有率不断扩大，一边是政府扶持的以太原龙投为代表专做政府保障房企业的步步紧逼，如何在竞争的夹缝中求得一席之地？笔者认为，本土房企需要改变原有的单纯销售住宅模式，整合物业配套、社区文化等多方面因素，在产品设计、商业模式上进行创新，提供多元化的综合服务及衍生服务，通过满足消费者日益多样化的需求来获得更多的市场份额。
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