光信地产:2014年上半年太原市土地市场分析

房天下  2014-07-03 00:00

[摘要] 伴随全国经济增速放缓、结构调整阵痛和增长速度换挡，消费者观望情绪加重，造成房地产行业下行压力加大。作为二线城市的太原，2014年5月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格指数略微上涨，环比涨幅为0.1%，同比涨幅为7.8%，增速放缓。

一、土地市场概述

伴随经济增速放缓、结构调整阵痛和增长速度换挡，消费者观望情绪加重，造成房地产行业下行压力加大。根据中指研究院数据统计，2014年5月，100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌，国内地产价格在经历近两年持续上涨后进入调整阶段，商品房销售走势进一步分化。作为二线城市的太原，2014年5月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格指数略微上涨，环比涨幅为0.1%，同比涨幅为7.8%，增速放缓。

受楼市价格波动影响，土地市场也开始降温。2014年上半年，太原市土地市场呈现出量跌价升态势：截至6月27日，太原市土地成交面积为135.06万平方米，较去年同期下降18.13%；土地成交额为57.68亿元，较去年同期上涨6.78%，楼面地价上涨74.89%。

二、土地供应市场

（一）土地供应量分析

太原市土地市场经历了去年年底的火爆之后，14年逐渐降温。今年上半年，土地供应量与去年同期相比大幅下降，供地面积61.74万平方米，与2013年上半年的142.56万平方米相比下降了56.69%，不到去年同期土地供应的一半。其中，3月份土地供地面积，也仅为27.97万平方米，与去年的月平均供地量33.12万平方米也有差距。

按照太原市政府土地出让的一贯做法，市政府会根据土地收储的进度，逐步放量出让土地。通常来说，下半年土地供应规模会略大于上半年，故而上半年的土地供给相对较少也在预料之中。但像今年这样土地供应大幅缩水，除上述原因之外，还有其他因素。

土地流拍现象频现 政府避免逆势推地

1月份，太原市土地市场有17宗土地流拍，流拍土地面积达到55.85 万平方米；4月份，又有6宗土地流拍。接连大规模的土地流拍，除土地成交价格上涨之外，市场因素也是一重要原因。纵观这半年的土地市场，市场持续低迷，房企拿地日趋谨慎。1-2月份，太原市迎来了土地出让高潮，很多房企在业绩较好的支撑下，拿地姿态较积极，到了3月份，整个楼市出现了看跌情绪，地方政府也不会在悲观情绪下逆势推地。

土地后备资源严重匮乏

目前我市建设用地明显供给不足，新增建设用地需求旺盛与土地使用指标，特别是建设用地指标稀缺的矛盾越发凸显。今年上半年，太原市因市政改造收回国有土地31宗，土地面积418.56万平方米。大规模的市政改造及房屋拆迁，产生了大量的回迁安置需求，由此产生的安置用房也需要大量的建设用地。同时，外来房企入并抢地，也使得本土企业的土地储备陷入“无米下炊”的尴尬，急需补充“粮仓”。建设用地的需求越来越旺盛，而土地后备资源匮乏，使得土地供需矛盾越发凸显。

（二）土地供应用途分析

2014年上半年太原市土地供应市场土地用途主要为商住和商业用地两种。其中，商住用地11宗，土地面积49.68万平方米，占比80%；商业用地11宗，土地面积12.06万平方米，占比20%。土地供应仍然是以商住为主，不断加大对商业用地的供应规模。

长期以来，太原市经济发展以重工业为主、第三产业为辅，产业类型较为单一，传统的经济圈在是以迎泽区为主的老城区。而作为一个省会城市，无论是从规划、实际，还是从建设、管理来看，太原都存在很大差距。在近两年的城市建设来看，太原市正在不断从单一城市中心向多元城市中心转化，将城市功能不断从老城区向外扩散，形成了长风商务区、高新技术产业区、汾东商务区等不同功能定位的新城市中心，赋予各个区域新的使命。在城市扩张发展的过程中，市政府也在着力加大各区域的配套建设，增加商业用地的供应，注重商业综合体的招商引资。与此同时，品牌开发商也看到了太原市场的潜力。自2013年华润、绿地、中海竞相进入滨河西路拿地开发，太原市商业综合体的发展又进入了一个新的高潮。地方政府在看到品牌房企入并给太原城市建设带来活力的同时，也尝到了商业土地高额土地出让金的甜头，故而商业土地出让比重加大也在情理之中。

（三）供应市场土地区域分析

2014年上半年太原市土地供应区域主要分布在迎泽区、万柏林区、小店区，其中：迎泽区供应土地2宗，供地面积21.72万平方米；万柏林区供应土地8宗，供地面积19.99万平方米；小店区供应土地7宗，供地面积10.83万平方米。

迎泽区上半年供地仅为2宗，但供地总面积确为六城区之首。其中宗地编号为SG-1402的土地面积为21.4万平方米，是上半年的一宗土地。该地块位于东太堡车管所周边，随着该区域道路管网及周边配套的建设，未来发展势头可见一斑。

万柏林区似乎已经成为太原市城市建设的重点，政府办公大楼、五大场馆以及新型的商业综合体都扎根于此，未来中央商务区的蓝图已清晰可见。从上半年土地供给情况看，该区域土地供应以商业为主，商住为辅。

三、土地成交市场

（一）土地成交量分析

2014年上半年，太原市共成交土地23宗，土地面积135.06万平方米，与2013年同期相比下降18.13%。其中，1月份成交土地面积，土地面积103.5万平方米；3月份无成交土地。

2014年已经过半，纵观这半年的土地市场，土地市场持续低迷，房企拿地日趋谨慎。但这并不意味着土地市场沉寂了，这样的态势和此前地方政府积极推地，房企加大土地储备有关。1-2月份，太原市土地市场延续13年的火爆，房企拿地姿态较为积极。到了3月份，整个楼市出现了看跌情绪，地方政府也不会在悲观情绪下逆势推地，开发商也开始考虑如何确保高价土地能够进入高周转的开发通道中，暂缓拿地。

需要注意的是，自2013年开始，太原市龙城发展投资有限公司作为太原市政府的一级土地开发商不断挺近二级土地开发市场。今年上半年，该公司已拿下四宗土地，土地面积共计28.47万平方米，占到上半年成交土地的两成，与品牌房企、国资房企形成三足鼎立局面。

（二）土地成交市场用途分析

2014年一季度土地成交市场土地用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅、工业等四种。其中，住宅兼容商业用地16宗，土地面积118万平方米，占比87%；商业用地5宗，土地面积10.72万平方米，占比8%；住宅用地1宗，土地面积5.22万平方米，占比4%；工业用地1宗，土地面积1.11万平方米，占比1%。住宅兼容商业用地占比，其次为商业用地。

成交面积的三宗土地均为商住用地，分别被山西蒙山佛光旅游项目开发有限公司、山西国信文化旅游投资发展有限公司、太原市龙城发展投资有限公司获得，土地面积分别为310.47亩、412.24亩、502亩。

（三）土地成交市场区域分析

从2014年太原市土地成交市场区域分布图来看，尖草坪、迎泽区、晋源区三大片区的土地成交量，分别占到了所有成交土地的47%、16%、15%。其中：尖草坪区成交土地7宗，土地面积63.39万平方米；迎泽区成交土地2宗，土地面积21.72万平方米；晋源区区成交土地1宗，土地面积20.7万平方米。

尖草坪区、迎泽区、晋源区土地成交名列前茅

尖草坪区成为上半年土地成交之最区域，主要是因为山西国信文化旅游投资发展有限公司及恒大地产在该区域拿下大宗土地。其中山西国信文化旅游投资发展有限公司在崛围山风景区西南部拿地412.24亩，致力于打造集科技研发、金融商务、生态休闲、健康养老、养生度假等功能为一体的复合型度假公园；恒大地产在赵庄新村共拿下5宗土地，土地总面积502亩，用于大型住宅小区建设。

迎泽区和晋源区虽仅有3宗土地成交，但单宗土地面积较大也使得该两区域土地成交面积名列前茅。

火车南站投入使用 提速周边地产发展

太原火车南站将于7月1日正式投入使用，依托南站便利的交通条件，将带动周边商业发展，同时带热区域土地市场。今年上半年，万科集团、太原高铁置业、山西顺康房地产等多家房企在太原南站附近出手拿地立项，且该区域的土地成交价格大大高于太原市土地均价，成为继长风商务区外的又一商业核心区。

四、土地价格分析

2014年上半年，太原市土地出让价格不断上涨，地面均价为284.71万元/亩，楼面均价为1595.32元/平方米，接近2012年的两倍。究其原因，还是地方政府对于土地财政的依赖。大规模的城市改造，需要大量的财政资金作保障，而在经济下行状况下，土地财政收入是财政资金的主要来源，故而政府也在不断的提高土地出让底价，缓解财政压力。此外，实力雄厚的品牌房企和不差钱的国资房企入并扎堆抢地，也是土地价格一再飙高的主要原因。

（一）地面地价分析

2014年上半年，太原市成交土地地面均价为284.71万元/亩，与去年上半年的218.29万元/亩相比上涨30.42%。其中，单宗土地地面价格1804万元/亩，地块编号CP-1369，土地面积50.16亩，该宗地位于滨河西路以西，土地用途为商业，容积率9.4，楼面地价2879元/平方米，土地取得方为绿地集团。

（二）楼面地价分析

2014年上半年，太原市成交土地楼面均价为1595.32元/平方米，比去年同期上涨74%。其中，单宗土地楼面地价为4725元/平方米，地块编号为CP-1364,土地面积30.47亩，该宗地位于长风商务区，土地用途为商业，容积率3.5，地面均价为1103万元/亩，土地取得方为山西普润房地产开发有限公司。

（三）区域价格分析

六城区土地价格的为万柏林区，地面均价为821万元/亩、楼面地价为2925元/平方米；小店区和杏花岭区次之，地面均价均为429万元/亩，楼面均价分别为2261元/平方米、1583元/平方米。

五、小结

2014年上半年，太原市土地市场供求纷纷回落，土地流拍频现，市场略显疲软。而与之相对的是，土地价格未受商品房销售市场影响，稳定增长。伴随着太原市土地市场从上扬、降温到现在的趋稳，太原市的房地产开发企业也出现了新局面。外来品牌房企、国资企业、政府企业拿下市场近七成土地，本土中小企业所占市场份额逐渐缩小，面临更大挑战。

2014年上半年太原市出让土地一览表

2014年上半年太原市成交土地一览表

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