[摘要] 记者在采访中了解到物业税征收范围,物业税的开征面临诸多难点。业内人士称,物业税征收范围并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式物业税征收范围等,牵涉非常复杂的社会利益关系物业税征收范围,背后隐藏了各方利益的博弈。
记者在采访中了解到物业税征收范围,物业税的开征面临诸多难点。业内人士称,物业税征收范围并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式物业税征收范围等,牵涉非常复杂的社会利益关系物业税征收范围,背后隐藏了各方利益的博弈。
具体而言,征收物业税面临三大难题。其一,税收成本高。征收物业税前,要摸清每个人的房产情况,前期准备工作量很大,征管难度也很大;其二,我国缺乏有经验的地价师、评估师;其三,开征物业税后,地方政府将失去巨额土地出让金,地方政府或不热衷。在经济形势不尽如人意、财政收入吃紧之际,地方政府再作出这样的利益让步,无疑是艰难的。
北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟提出了一系列的问题:物业税的征收范围应该如何界定,是新房与旧房区分对待还是一刀切?自住物业与经营性物业是否区分?普通住宅与非普通住宅是否区别对待?套房与第二套、第三套房是否有区别?征收方式是什么?按什么基数征收?是否随市场价变动?谁来评估?
“之所以拖了那么长的时间,原因还在于物业税是面向个人征收的,前期需要做大量的准备工作。在实施层面,有很多相当复杂的技术问题。”中央财经大学税务学院副院长刘桓举例说,在北京,有大概40%的房子未落实产权问题,这些房子要不要征税呢?产权改革的不到位影响到了物业税的开征。同时,房屋价格也是问题。征税的时候,到底是应该以房屋的原始价值来征收,还是应该以重置价值来征收?
一旦开征物业税,将涉及资产评估,而资产评估师的稀缺又是一个大问题。刘桓说,一共有5亿多城市人口,如果以一家三口来计算的话,就是近2亿套房子,而国内的资产评估师还不足2万人,肯定忙不过来。
常淑娟表示,物业税属于地方税种,是地方政府财政收入的重要部分,如何解决中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。
刘桓告诉记者,跟发达国家相比,我国房地产市场发展的起步时间比较晚,积累不够,物业税出台会有比较多的麻烦。“由于中国的土地非私有化,与国外不同,不能完全照搬国外经验。”常淑娟说。（来源：经济参考报）
物业税短期内难开征长期看增加持有房产成本
物业税再次被提上议事日程。国务院25日通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露,包括环境税、物业税在内,都将在今年研究开征。
消息一出,A股地产板块全面下挫,3亿资金出逃。“全景证券分析师系统”的实时监测数据显示,截至昨日10:12,房地产开发经营板块净流出3.14亿元,仅次于煤炭采选板块居第二位。其中,万科A净流出8526.32万元,金融街流出4789.69万元。
接受记者采访的专家指出,在当前国际金融危机的背景下,促进内需、鼓励购房才是主旋律,现在开征物业税肯定会打压房价,时机并不合适。
出台时机:短期内开征可能性不大
“目前开征物业税并非合适时机且条件不成熟。”昨日,财政部财政研究所副所长刘尚希在接受记者采访时表示,在短期内,开征物业税并不会有实质性的推进。
2007年人大就提出要研究开征物业税,2008年也曾传出北京市要率先试点开征物业税的消息。刘尚希表示,征收物业税的说法由来已久,国家就此问题也开了很多次会探讨,但由于目前开征条件不成熟,在此问题上一直没有实质推进。
发改委社会发展研究所所长杨宜勇也告诉本报记者,物业税的征收可能并不像外界想象的那样,很快出台。在他看来,重提物业税,还有一个重要的目的,就是为了测试一下公众的反应。
“目前开征物业税可能还是停留在研究层面,短期内开征可能性不大。”中原证券房地产业分析师魏博表示。
刘尚希认为,现在绝不是推出物业税的好时机,目前政策重点是扩内需,首先要减少居民负担,而物业税的开征显然不利于增加居民的可支配性收入。
不过,在北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰看来,“如果政府需要征收,征收的条件还是具备的。”
但是为什么没有正式开征?他认为,主要涉及到物业税的环节在这种税收交替的时候,可能面临一些概念需要清晰。他解释说,由于目前的收入差距存在,是不是应该对于套免征,大家还有一定争议。
中央财经大学税务学院副院长刘桓预计,物业税开征后,可能先期针对企业征收,中期针对个人购买的豪宅征收,最后才会对个人购买的普通住宅征收。这个过程预计会有三四年。
长期影响:打击投机炒房
虽然很多人士表示,开征物业税增加了持有房产的成本,这对囤积房产进行投机炒房是一个打击,因而该政策对楼市的影响应该属于“利空”。但是,更多的市场人士则看好政府的这一信号。一位业内人士告诉记者,这一消息意味着物业税从“空转”到落实或许仅剩下一步之遥。政府的目的很明确,就是希望能够保持楼市的稳定。
“当前房价虚高已成公认事实,如果长期听之任之,将产生更多隐患,一旦房地产泡沫破裂,造成房价暴跌,付出的代价更高,还不如从一开始就做好制度规范。”中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受本报记者采访时表示,开征物业税应从长远考虑,不应过多顾虑对当前经济的短期冲击。
“开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本,最终‘逼迫’炒房者降价出售存量房,平衡市场供需关系。”刘桓表示,除了加重捂盘者税负外,开征物业税将使开发商有更多动力开发中小户型,更利民生。
“由于物业税能够合理分配国家土地财政收入,防止将未来的土地收入一次在现在收讫,这个对于政府的财政收入可持续发展有很大的好处。”李文杰向记者表示,“此外,也可以防止有些人恶意炒卖房产获利,这对长期来说,对抑制房价也是有好处的。”
社会科学院金融研究所研究员易宪容也认为,在房地产炒作较为严重的地方,通过开征物业税,将使房地产炒作者颗粒无收,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来,市场泡沫也会自然消退。
政策猜想
如何解决三大难题
物业税征收面临的个困难是,对于已经买了房子的买主,他们是不是还应该交纳?
“开征物业税,必须考虑政策的衔接性。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出,对于已经买房交纳了70年土地出让金的业主,他们是否需要在70年之后再交纳,或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方,这中间仍需要深入的研究。
第二个困难是,如何摸清每个人的房产情况。刘尚希强调,物业税征收操作成本很高,比如征收物业税前,要摸清每个人的房产情况,房屋评估机构依照什么来评估才合适。如果按照面积征收,市中心和在郊区的房屋是否会有区别,征收物业税是从套房开始征,还是从第二套房开始征等问题都没有明确说法。
第三个困难则是,会不会因为开征物业税,导致房价成本提高,从而进一步增加公众的负担,如果真是这样,则得不偿失。
南京大学客座教授时寒冰在他的时评中提到,开征物业税等保有环节的税,必须以“相应取消有关收费”作为前提。
业内反应
牵涉利益众多物业税开征至少需要两三年试点
其实,从2007年实施《物权法》开始,关于物业税的各种说法就不时见诸报端。2007年,南京、马鞍山、郑州等一批城市被列为首批物业税试点城市,并进行了物业税“空转”试点,住宅和非住宅按照不同的税率模拟征收。中原地产研究部副经理胡广东表示,此次重申要推进物业税的开征,说明了经过“空转”试点,政府对物业税征收如何操作,已经取得了一些不错的反应,物业税的确离我们越来越近了。
不过,关于物业税何时征、怎么征,以及如何处理好各方面的利益关系等等,目前只能处于猜想阶段。一个普遍的共识是,开征物业税由于牵涉利益众多阻力会很大,当中的核心便是现行的土地出让制度。
有业主担心,在现行土地出让制度不变的情况下,物业税开征肯定会增加他们的负担。因为此前他们已经为土地出让金、土地增值附加费等买了单。如不实现物业税与原有土地税费制度等各种税费体系的衔接,就等于是税上加税。
而对政府来说,目前土地出让金是财政收入的重要来源,如果按照通常对物业税的理解,将土地出让金纳入物业税,即把现行一次性缴纳70年土地出让金改为“分期付款”,那财政短期内的收入将大幅减少。在当前不太乐观的经济形势下,财政收支普遍吃紧,因此广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出,目前把地价并入物业税的可能性不大,而且征收的比率也不会像美国、香港那么高。
从近年市场流传的版本来看,物业税的方案目前大约有两套思路:一套是将所有关于房地产的税费全部加到一起;另一套思路是把主要几个税种统一到一起。这两个思路被称为“大方案”和“小方案”。有专家指出,如若赵卓文猜测不把地价纳入物业税,即采用“小方案”,那这样的物业税改革意义也就不大了。
鉴于这样的阻力,不少业内人士指出,国家开征物业税,目前应该尚无时间表。赵卓文认为,物业税真正开征至少还需要进行两三年的试点,今年肯定不会推出,而且有可能先从商业物业开征,然后再过渡到住宅物业。
胡广东指出,从长远来看,物业税的开征对打破“土地财政”的依赖、降低空置率以及抑制过度占有资源,促进楼市长期健康发展等有明显作用,但在推进中必须处理好过渡期的各种矛盾,防止出现不安定因素。赵卓文也建议,政府在制定税率和征收对象时必须慎之又慎,并应出台一些减免政策。(记者卢轶)
链接
关于物业税
所谓物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的而提高。
在美国,拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%到2%之间,有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子,每年就必须支付3万美元的物业税给政府。
其实物业税在国外不少国家早已开始执行,不同国家的征税方式虽不大相同,但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源,并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。
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