[摘要] 在日益成熟的房地产市场，侵权与维权事件时有发生。人们不禁要问：规范经营去哪了？楼市投诉几时休？面对各种房产纠纷，购房者应如何应对“无理”开发商？
在日益成熟的房地产市场，侵权与维权事件时有发生。人们不禁要问：规范经营去哪了？楼市投诉几时休？面对各种房产纠纷，购房者应如何应对“无理”开发商？
案例一
精装房交房时装修未达标怎么办？
业主王女士于2012年在太原市杏花岭区某楼盘购买一套精装公寓。2013年年底交房验收，王女士发现精准标准与看样板房时的许诺有很大差别。如木门关闭缝隙较大、自动喷淋洒水喷头布线漏在墙外等，最让王女士气愤的是屋内空气质量甲醛等指标严重超标。“本来公寓就不属于通风房间，这么污染的空气让我怎么搬进来？”
于是，王女士表示拒绝收房，并准备找开发商讨要说法。她认为房屋交付证明算是施工完毕，具备了交房条件，但精装标准未能按照开发商买房时的标准履行，因此，开发商除了要承担保修责任外，还要给予一定的补偿。
律师支招：山西兴华律师事务所律师栾彩霞告诉记者，关于精装修房屋何时视为交房及装修未达标的问题，主要应参考合同的相关规定。通常情况下，精装修的房屋是由开发商在签订房屋买卖合同的同时再签订一份装修合同，那么，也就是说，商品房买卖合同当中约定的交房时间与装修合同的交房时间是不同的。
如果是上述情况，那么，业主首先要验收房屋是否符合交房标准。然后，再根据装修合同约定的精装修标准，考量装修是否达标。如果有不达标的情形，可以根据合同约定，主张赔偿或要求支付违约金。
案例二
如何应对开发商办理房产证的情况？
4月16日，省城市民廖女士向本报反映：2010年她在某项目楼盘买了一套房子，开发商在购房合同中承诺2011年办好房产证，但时至今日，房产证仍不见踪影。该小区数百名业主向开发商讨说法，多年未果。
廖女士告诉记者，她当时全款购买了此套商品房，购房合同中约定2010年7月初交房，交房后360天内办理好房产证。但令人意外的是，直到2011年底对方才交房。“交房后360天内办好房产证”的承诺更是迟迟兑现不了，成了廖女士的一块心病。
律师支招：山西兴华律师事务所律师栾彩霞称，目前办理商品房的房产登记时，需要提供8样证件（证明），其中包括：房产登记申请书、身份证明、初始登记证明、商品房买卖合同、完税证明、维修基金收据等。
而在这些必要的证件中，初始登记证明往往是掌握在开发商手中的，因此，虽然仅此一件，却也足以让业主们处于弱势，只能眼巴巴地等待着开发商喊他们去办房产证。
栾律师表示，购房者应该在买房之前就做好深入调查，首先调查开发商开发项目的资质，手续是否齐全;其次要仔细研究合同的相关条款，如果有异议要及时提出来进行协商。
购房者如果漠视异议选择签字，就表示认同了开发商的条件，只能被动接受。面对开发商办理房产证的情况，有效的做法应该是选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
案例三
恶劣天气能否构成不可抗力导致延迟交房理由？
省城市民段某与太原市某房地产开发商签署了商品房销售合同，该合同除对房屋价格、付款方式等作出约定外，就交房时间约定为 “除不可抗力因素外，开发商应最迟于2011年5月1日前交房，如60日仍未交房，段某有权利退房，并要求开发商支付违约金、赔偿损失”。
事实上，到了2011年5月开发商未能交房。段某于是委托律师诉至人民法院，请求解除合同，并要求开发商退回房款并赔偿损失。开发商辩称，未能如期交房是由于施工中曾遇到恶劣天气且由于进口施工材料在海上运输中发生火灾，上述情况属于不可抗力，不同意解除合同。
律师支招：记者采访到了山西兴华律师事务所律师栾彩霞。栾律师称，“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，开发商首先称交房是因施工中多次遇到恶劣天气，如五六级狂风及暴雨导致无法正常施工，延误交房日期。天气因素固然对施工进度有着非常重大的影响，但狂风及暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见。
作为开发商在售房时，即应依据该地区历年气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保在其承诺的交房期之前能顺利完工。因此，恶劣天气并不能构成不可抗力。
案例四
购房者在规定时间内未办理按揭怎么办？
2008年5月，省城市民车先生在海南买了一套商品房，他与海南六合农产品批发市场有限公司签订一份购房合同，以按揭方式付款。如银行批准的按揭贷款额低于车先生的申请金额，该差额部分的购房款应在合同签订之日起15日内付清，否则车先生应承担相应的违约责任。
合同签订后，车先生支付了首期房款29万多元。车先生的按揭贷款经审查后需补交10万元差额购房款，但车先生未支付。车先生申请的按揭贷款在规定期间内没有完善相关贷款手续而被银行撤销，于是六合公司向法院提起诉讼。
六合公司表示，如果银行最终批准贷款额度少于车先生申请的额度，车先生应该在开发商要求的期限内补足差额部分，由于车先生的申请贷款额度没有得到全额批准，车先生在开发商两次通知的情况下没有及时补交差额部分，车先生已构成违约。
对此，车先生则辩称，在得知银行只批准按揭贷款58万元后，他及时与银行沟通并签订了一份58万元的房屋抵押借贷合同，当日也三次到开发商售楼处补交购房差额款10万元，但开发商却极力拒收。
律师支招：山西兴华律师事务所律师栾彩霞表示，本案例是比较常见的关于未能办理银行按揭而使商品房买卖合同无法履行，购房人在买商品房时约定办理按揭由开发商办理并承担违约责任，能否办理按揭开发商最清楚，同时约定好未办理按揭怎么履行合同。
因此，六合公司已告知车先生申请银行按揭贷款金额未获全部批准，要求车先生向其公司支付差额部分的购房款10万元，但车先生在合理期限内仍未履行，最终其向银行申请的按揭贷款被撤销，导致双方签订的合同无法继续履行，其行为已构成违约。车先生应按总楼价的10%向六合公司支付违约金。
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