[摘要] 太原这座准二线城市，绿地、华润、万达、茂业等多个国内顶级商业地产开发商，正在展开一场空前的商业综合体造城暗战。
太原这座准二线城市，绿地、华润、万达、茂业等多个国内商业地产开发商，正在展开一场空前的商业综合体造城暗战。
分布于太原城南、城西、城东的高端商业综合体总面积达到300万平方米，各项目内的大商业面积累计已超过上百万平方米。这些项目，距离最近的仅有几公里，可谓贴身肉搏。而连上本土房企开发的华宇百花谷、平阳景苑、御河骏景等综合体项目，太原如今已是“无处不有综合体”。
纵观，大批城市综合体项目上马的原因除了房企的开发热情，地方政府则是重要推手。然而，面对高端化、同质化的竞争，城市综合体想要成功运营要么落户于城市中心，要么自成一派，独成中心。在众房企不断追加综合体投入的同时，各项目抢争“太原商业地标”名号的白热化竞争局面已开始显现。
A 一线房企扎堆开发综合体
何谓城市综合体？简单地说，即是在城市中建一个“城中城”，涵盖住宅、商业、写字楼等多类型物业，能满足业主及市民居住、休闲、购物、娱乐、商务等生活需求的综合性地产项目。城市综合体建造投入资金巨大，少则数十亿，多则上千亿元，对地产商的资金和招商运营能力是个巨大的考验。不过，因为其建造规模大、规划气势恢宏，城市综合体也是各地提升城市形象、改变城市旧貌的重要手段之一，备受地方政府推崇。
事实上，城市综合体在太原市民心中并不陌生。2005年，地处长风街的和信摩尔商座投入运营。2007年，房企大鳄万达落户太原龙潭片区，号称打造太原城市中心的中心。随后，太原不断有新的城市综合体出现在太原市民视野中。
2013年，太原开始大规模推进城建提质升级、旧城改造、道路快速化改造工程。一大批一线房企在去年下半年，纷纷进入太原竞买地块，布局开发体量不菲的城市综合体。这当中，仅华润、绿地、中海、中铁建等不差钱房企开发的大型综合体项目，平均开发规模均超过了40万平方米，这些项目的大商业物业面积累计面积逾百万平方米。
与太原前几年陆续上马、雷声大雨点小的综合体相比，上述项目现在均已进入开工阶段，两至三年之内大商业即能开业运营。数量多、规模大、动工快是新一批综合体的普遍特征。
B 多项目发力打造太原城市新中心
自和信摩尔商座投入运营之后，围绕太原亲贤街、长风街陆续出现了阳光王府井、世贸大厦、千禧广场、北美新天地等多个商业综合体，共同成就了今天的亲贤、长风商圈。如今，长风街、亲贤街片区、项目见缝插针，依然对城市综合体津津乐道的房企紧随政府规划，将目光转向前景利好的其它区域，由此也将带来太原商圈的重置与升级。
各房企及房产调研机构公开的资料显示，太原即将亮相的多个大型综合体项目，将项目拨到新的高度，诸如建造城市新中心、打造城市新地标、城市运营商等宣传语出现在项目的营销文案上。地处长风商务区的华润·万象城，项目总建面超过110万平方米，项目内大商业的配套面积达到30万平方米；太原南内环桥西、省高院北侧待建的绿地中央广场，项目总建筑面积达40万平方米，包含两栋超高层甲级写字楼、两栋准甲级写字楼及大型特色商业物业；位于千峰南路与新晋祠路的中铁建国际城，总建面达135万平方米，其中有10余万平方米为大商业配套。“太原建城区面积的不断扩大，高层住宅小区鳞次栉比，围绕这些小区出现的社区商场、区域商圈不少。但代表太原商业形象的商圈，仍然以柳巷和亲贤长风商圈为主。”某公司负责人李峰称，众多名企在太原落户布局开发城市综合体，将推动太原商业品质的升级。
山西唯变商业策划机构的张治波介绍，太原近几年陆续出现的商业综合体，不断创新运营模式、吸引知名商业品牌入驻，带给市民全新商业享受的同时，对太原商业品质和城市形象也是一个提升。以阳光·王府井、千禧广场、北美新天地等综合体项目为例，将高端公寓、写字楼、商业、住宅集纳一体，创建了5的城中城生活消费圈。项目内的大商业把国内外一线超市、影院、餐饮、休闲及PRADA、GUCCI、CANALI、ZARA等奢侈品牌流行百货带到太原，满足太原及山西中高端消费者需求的同时，也缩短了太原与一线城市的商业差距。“一个城市经济是否发达，商业形象及消费能力是重要的参考指标。”张治波称，华润、绿地、茂业、万达号称国内商业地产领袖，这些品牌也是地方政府引资的重要项目，既能提升城市形象，更能拉动城市消费水平，刺激经济增长。记者了解到，待建的华润·万象城、绿地中央广场、中铁建国际城等大型综合体，其项目的整体定位更加高端，物业及商业功能也更加全面，5A甲级写字楼、超五星酒店、室内冰场、巨幕3D影院、超级电玩中心等仅在一线城市可见的商业及物业品牌，将跟随一线房企开发的综合体落户太原太原。
C 同质化竞争 本土项目压力重重
按照国际规律，人均GDP超过4000美元可启动城市综合体的开发建设，人均GDP10000美元时，城市综合体进入快速发展，逐步成熟阶段。今年3月20日，太原市统计局和国家统计局太原调查队发布信息称，2013年太原人均GDP已达到9130美元，这意味着太原市将进入城市综合体的快速发展期，并逐步进入成熟阶段。在2013年，太原销售额排名前三位的购物中心，销售业绩均超过了15亿元，是5年前排名购物中心的3至5倍。而这三大购物中心全部为城市综合体项目内的房企自持商业。
城市综合体自持商业的可观，让太原众多开发商眼红不已。事实上，早在华润、绿地、中铁建、万科等一线房企开始在太原试水开发城市综合体之前，太原的众多本土房企也在尝试开发城市综合体项目。正在建设的华宇百花谷，规划总建筑面积40万平方米，项目囊括4栋高层以及商业裙楼，物业类型有写字楼、公寓、高端酒店和商业中心；还有落户于长风桥东的平阳景苑，仅项目内的大商业配套就超过了8万平方米。
除了华宇·百花谷、恒实·平阳景苑外，太原在建及待建的城市综合体还有数十处，遍布太原城市中心及新兴区域。业内人士张治波介绍，与华宇·百花谷、恒实·平阳景苑相比，太原相当一部分城市综合体上马有些盲目。而这些项目在商业地产专业运营商面前，不但不会独树一帜，有可能会产生消极负面反应。“的问题就是产品定位的同质化，招商的困难。”张治波称，根据其对市场的调研，太原有近6成的待建城市综合体，其开发房企没有商业运营的经验。房企的开发模式简单处理为“商场+住宅”的开发模式，没有根据招商品牌的需求来规划设计项目，更没有对项目的定位进行过前期市场调研，项目的定位与市场需求出现脱节。“商业地产是一个新的领域，一个非常专业的领域”，山西省房协副秘书长田峰介绍，城市综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，因此持有经营更利于项目运营，但这要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。在太原，部分号称为城市综合体的项目，开发商为收回资本，都将物业分散出售，对运营管理及招商投入不多，这就会造成项目招商缺乏统一定位，运营管理一盘散沙，出租率下降。更严重的是会造成商业、写字楼的空置，难以聚集人气。
张治波认为，集中在太原次商圈内的综合体已暴露出同质化倾向。项目特征基本为临街底层设计为商业，项目临近道路交叉口的楼宇设计为写字楼，项目内部设计为住宅。但是项目的商业、写字楼的承租吸引力有多少，开发商并没有考虑。这就造成一个区域内多个综合体项目竞争激烈，开发商将面临巨大的招商压力，想方设法抢占商家资源。“将会使原本良性的城市综合体发展轨迹变味，而形成不良竞争。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
