[摘要] “蝴蝶效应”已然不能够形容2014年上海楼市，而涨价的“大概率事件”也充满变数。在上海住宅用地成交面积涨幅超过60%的时候，宅地成交金额涨幅却超过了120%；90平米以下商品住宅库存仅有3.3个月的时候，210平米以上大面积却需要近三年才能消化殆尽。
编者按： “蝴蝶效应”已然不能够形容2014年上海楼市，而涨价的“大概率事件”也充满变数。在上海住宅用地成交面积涨幅超过60%的时候，宅地成交金额涨幅却超过了120%；90平米以下商品住宅库存仅有3.3个月的时候，210平米以上大面积却需要近三年才能消化殆尽……2014，上海楼市究竟走向何方，房天下特别策划《谋动上海滩系列之2014上海楼市十大看点》，为您展现楼市先机。欢迎关注第六期：银行产品结构调整 房贷紧张会否成为常态？
1月2日，开年伊始，房贷层面却传出“收紧”消息，而这种收紧据业内判断获将成为2014年常态。
据机构对于62个重点城市的房贷调查显示：2013年12月以来，银行“停贷潮”蔓延态势达到峰值，停贷的城市逐渐由一二线城市发展到，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房，停贷银行由商业银行也逐渐扩展到国有银行。截至目前，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、苏州、武汉、天津、郑州等40个城市相续出现暂停房贷现象。
按照惯例，房贷在年末确实会比较紧张，但到次年1月就会稍微好转，然而，此次“停贷潮”似乎来得会更久，以至于何时出现转机，至今仍是一个未知数。
上海表现：五大行八五折优惠利率已取消
1月18日，有的传言近期成为现实。记者昨天走访多家国有大行网点发现，首套房只能提供基准利率。去年底还能找到的八五折优惠几乎绝迹。
建行长宁支行工作人员表示，现在只有基准利率，不管是优质客户还是普通客户，都是一个标准。据农行肇嘉浜路网点的工作人员表示，目前五大行都是基准利率。
一家国有大行上海分行相关人士介绍，“从政策上看，央行制定的房贷政策并未变化，但央行只规定了底线，即首套房房贷利率八五折，由于资金成本太高，各家银行是主动调高了利率。”
有网点工作人员表示，今年房贷利率政策调整十分突然。“看样子政府要靠这个调控房价，房贷政策可能会越来越紧。”
原因追踪：三大原因致房贷收紧火速蔓延
原因一： 受益下降房贷成“鸡肋”加速银行产品结构调整
有市场分析人士称，虽然房贷有低违约率的诱惑，但是近年来大打折扣。首先就是来自利率变相“市场化”的冲击，虽然现在各银行存款的利率尚没有实行市场化，但各银行推出的理财产品却在比拼率，这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务成了微利甚至赔钱的买卖，银行业对于房贷业务的兴趣自然降低。
中信银行某支行客户经理则更生动的进行了比较：“同样一笔100万元的贷款，发放给小微企业，贷款利率在基准利率上浮10%-30%，房贷则下浮15%，加上小微企业回款快、高，自然更受银行青睐”。
原因二：调控重压 房地产贷款被银行重点限制
2013年国五条的出台，虽然对于楼市产生“助涨”作用，但对于投资投机需求的抑制却更加严厉，这一块同样在一定程度上冲击了银行的房贷业务。、
据媒体2013年12月对76家银行的1604位银行高管调查显示，在银行重点限制的行业中，房地产以高达66.6%的意向比占居首位。这意味着66.6%的受访银行将房地产列为贷款重点限制的行业。这在一定程度上也导致银行开辟新的贷款路径，从而挤占房贷份额。
原因三：银行大面积“钱紧”仍未缓解
2014年1月20日，上海银行间同业拆放利率暴涨，作为去年年中的钱荒后遗症，一直延续到了第四季度。有银行业人士对于此次同业拆放利率暴涨表示，“而第四季度中，又迎来了年终考核，自去年钱荒以来，市场上的资金就没宽松过。”
“2014年日子也不会好到哪儿去。”一证券行业人士悲观表示，目前，“影子银行”的负面效应太大，而影子银行最直接的影响就是资金流入不到实体经济中去，因此，现在钱紧，也是金融改革的阵痛期，逼迫资金更多的流入到实体经济中去。
猜想：房贷紧张态势何时才能好转？
条件一：楼市持续偏市场化调控 限购逐步退出 可能性：★★☆☆☆
对于节节飙升的房价，业内人士表示，“温和收窄”或将成为2014年房地产调控的主旋律。
中央将不再把房地产调控目标锁定在具体价格，而是将重点放在保障房、棚户区等安居工程，保障人民住有所居。调控决策权则是在中央整体统筹的基础上下放至地方，由地方因地制宜地制定相关政策，并分类进行决策。但由于短期内房地产投资在地方投资中的地位仍难以改变，为加强对地方约束力，中央仍将对地方房价水平、供应规模、住房水平等方面做出明确要求。
据新华社消息，中共中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态，而这也成为新一届政府对房地产市场的规格的正面表态。
此外，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，在上一轮楼市调控中，49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但目前看来，限购、限贷的城市房价仍在上涨，这只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。
条件二：购房者信誉提升 申请资格放松 可能性：★☆☆☆☆
一家国有银行的个贷业务负责人介绍，“照目前的状况来看，即使1月份申请房贷的数量较多，银行也不会对贷款利率给出大幅优惠。”，一般来说，与银行合作的房屋中介公司都会在春节前增量冲市场，所以房贷业务办理的压力恐怕还是不小，但是今年银行的放款主要在消化旧的单子，新的房贷申请仍需排长队。
中国银行长兴支行的情况也大致如此。“我们对该放款的客户还是在放，不过大部分仍是去年积压到现在的客户，今年新申请的客户，也能拿到银行的贷款，但是估计没那么快。因为房地产业本身的波动性，以及部分购房者在银行的信誉程度受损，今年我们可能会对跟房地产相关的贷款进行更严格的审查。”中国银行长兴县支行解放中路支行行长查飞星表示。
条件三：信贷体制逐步完善 “钱荒”阵痛期度过 可能性：★★★☆☆
有业内人士认为，今年中国发生的第二次钱荒，如果光向货币市场注入流动性，根本解决不了“钱荒”问题，中国式“钱荒”的频频发生，说明了国内信贷体制出现了问题，而如果央行不下决心从体制上进行改革与调整，一看到“钱荒”就拿钱去堵的话，那么中国式“钱荒”问题在难以彻底根治，还会在2014年愈演愈烈。
2014年购房怎么贷款更划算？
1、组合贷款方便灵活
例如：袁先生获批22.3万元，他就用组合贷款的方式完成了按揭，得到总数为37万元的贷款，而且在组合贷当中公积金贷款和商业住房贷款两部分不仅采取了不同的利率，贷款期限也可以灵活选择。袁先生就选择了20年的公积金贷款和10年的商业贷款，这样他就可以付出较低的利息购得心仪的住房。
2、公积金贷款购房更划算
例如：袁先生成为了某小区的新业主，正如他所了解那样，公积金贷款的优越性体现在利率较一般商业贷款更低，这也是大部分市民选择用公积金贷款买房的主要原因。目前，公积金贷款所执行的利率为5年以内（含5年）年利率为4%，5年以上年利率为4.5%，相比商业贷款5年以上6.55%的年利率来说，像袁先生22万元的贷款每年就可以节约4000多元利息，为购房者降低了不少购房成本。
公积金贷款最直观的优势就在于低利率，目前5年及5年以下4%，5年以上4.5%的利率标准从2012年7月6日开始执行，一年多以来十分稳定，比商业贷款利率低2至3个百分点。据房地产业内人士介绍，公积金贷款资金也比商业贷款充裕，今年尤其足额，因此申请的贷款很快就可以审批下来，对购房者和开发商来说，尽早获得贷款审批都是一件好事。
购买一手房时，公积金缴存人可以直接向开发商申请使用公积金贷款，由开发商联系中山市住房公积金管理中心委托的承办律师代办相关手续，只要提供充分、真实的材料，就可以轻松办理贷款，对购房者而言十分便利。
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