[摘要] 据了解，该本次论坛为商业地产互动论坛第二期，主讲内容为《城市改造下的商业机遇与格局》，在会上来自太原的业内人士与主讲人张治波先生，对太原商业地产现状进行了广泛的深入交流，并对太原商业地产未来的情况提出了各自的看法。
编者按：
“立足于本土，着眼于实操，决胜于未来”12月18日，太原房天下携手“唯变”商业地产论坛（机构）在万达广场接待中心隆重召开系列论坛讲座——《太原商业地产营销技巧与实操互动论坛》。据了解，该本次论坛为商业地产互动论坛第二期，主讲内容为《城市改造下的商业机遇与格局》，在会上来自太原的业内人士与主讲人张治波先生，对太原商业地产现状进行了广泛的深入交流，并对太原商业地产未来的情况提出了各自的看法。
（杨博 山西金泽朝阳房地产开发有限公司策划）
杨博：我昨天晚上知道今天要参加这个论坛，有这么两个问题请教一下张总。我现在接触商业项目有1年时间，自己的资历比较浅，对很多问题比较纠结。个，太原的租金水平比较分散，这段时间我也出去了解了一下市场，我的印象里面太原商圈目前应该是两个区域，个是长风亲贤，租金大概是12到15块钱；柳巷区域的话应该是8到12块钱；您刚才说的太原下一个方向可能是往南发展，我们这个项目是在河西，距离西中环东面1公里，这个位置，按照您的理解，后期是不是一个机会？租金大概在哪个范围？
张治波：刚才你所问的问题非常好，首先说你的位置具备不具备一个发展的潜力。今天我们在万达，就先分析一下万达这个位置，万达也不在快速路的周边，为什么要在这儿选址呢？大家看一下，万达在柳巷商圈的周边，未来能做成什么规模呢？他是处于商圈外溢型的商业，现在柳巷已经没地儿了，他属于大商圈里面的商圈外溢型，是区域型商圈，因为太原市现在还有很多商圈，比如说服装城商圈、下元商圈，未来可能我们未必会在这个环线周边，高架桥对快速路有负面的影响，也可能在周边，像成都一样，并不是完全都在高架桥上面的，一定在高架桥的周边去做一些发展。
你的位置是在奥林匹克花园的周边，他已经在前几年完成了部分的人口倒入，那个区域已经有了很多的消费人群住进去了，所以住到那儿的人，他总是要消费的，所以你们在商业定位的时候，一定要了解清楚周边客群的消费特征，这样在业态的设置方面，包括业态选择方面，要更多地为周边的客群服务，而且你必须要有一定的吸引力，大家才会通过环线，去你那里消费，如果你没有特色，那么你就把周边的客群服务好。
如果你想吸引全市的消费，那么太原市有很多的商业空白点，比如说儿童业态基本上没有成规模的儿童业态，但是咱们在座的可能有30岁左右的，你们也有了自己的子女，80后这一代很多在网上购物，但是你们在孩子购物方面尤其舍得花钱，就像上次我提的例子，双11的时候，当天买的尿不湿吸水量可以吸干6个西湖，所以要了解周边的人群是什么样的人群，他未来有什么特点，你去做一个迎合他的发展。
当然，并不能说完全要迎合消费者，你一定要引领市场的发展，要创造出消费者想象不到的需求。所以，最重要的细节，我记得我去万科看房的时候，为什么别人的墙上就空空的，万科非要做一个放钥匙、放雨伞的地方？这就是超出客户的想象，你一定要做引领市场的发展，不要做跟随类的，如果你做跟随类的，很多本土开发商次做商业开发，面临很大的风险和机会，你记住，人的天性是喜新厌旧的，你要做跟随的话，没有特色，没有人去那个地方，大家一定是去没吃过、没玩过的好地方，所以你应该去创造一个神话。
刚才接受采访，他们问我华润的进驻对于太原商业的影响，我说星河湾当时没有进太原的时候，太原的房价是5000多块钱，星河湾进来以后，对太原市的住宅行业是全新的洗牌，华润万象城进来以后，大家会重新审视商业是如何来做的，它会起到里程碑的作用，所以现在的市场你去关注，这是现在的特征，未来你要想做一个市场的定价权，就要做出来超乎客户想象的东西，才能有所发展。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
