[摘要] 在中国房地产业协会新近发布的一份报告里，以写字楼产品为主体的商务地产市场，已连续数年保持着高速增长，增长速度甚至远高于住宅和商业地产市场。“商务地产正成为一个快速发展房地产细分市场。”
商务地产的快速发展，正使它成为最炙手可热的房地产细分市场。
在中国房地产业协会新近发布的一份报告里，以写字楼产品为主体的商务地产市场，已连续数年保持着高速增长，增长速度甚至远高于住宅和商业地产市场。“商务地产正成为一个快速发展房地产细分市场。”
“原来我们只是把商务地产的内容涵盖在商业地产的泛概念之内，并进行报告撰写和发布，但商业和商务之间巨大的差别，以及商务地产近几年出人意料的发展速度，让我们觉得有必要对他们做一些区分。”蔡云称。
重新审视商务地产市场的不仅有中房协，不少开发企业也注意到了这一快速发展的细分市场，金融街控股便是其中之一。
在短暂地将业务分散于住宅和旅游地产之后，国内的商务地产开发商——金融街控股在最近两年将注意力重新聚焦于此。在提出了“商务地产领军企业”的未来发展定位之后，金融街控股加强了在这一领域的一系列建设，“4C资产管理服务体系”的发布便被外界解读为包含深耕商务地产市场的雄心。
商务地产发展悄然加速
商务地产与商业地产，虽然一字之差，意义却迥异。
在房地产业内的惯常共识中，商业地产这个名词的概念一向非常宽泛，常常被用来泛指非住宅业务开发以外的各类物业，包括写字楼、商业、酒店等业态，甚至一度将旅游度假类物业产品纳入其中。
这一观念正在慢慢被扭转，“商务地产是商业地产细分出来的一个概念，是在商务核心区提供物业开发、服务、资源运营的系统性服务。相比物业开发来说，拥有商务资源并进行运行，更是商务地产的核心概念。”蔡云解释称，她拿出例证，在国家统计局相对严谨的表述中，商业地产和商务地产向来是分开的两个概念。
有据可循，国家统计局每年发布的房地产开发和销售情况报告中，向来都将住宅、办公楼、商业营业用房分类进行统计通报。“其中的办公楼，与我们商务地产的概念大体相仿，而商业营业用房的数据，大体可以对照为商业地产的数据。”蔡云表示。
而从统计数据来看，近几年商务地产市场呈现出比其他房地产细分市场快得多的发展趋势。2013年1-10月份，共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长达36.9%。这一增长速度也高于住宅投资18.9%以及商业营业用房投资的26.9%的同比增长速度。这样的发展趋势从2009年后便已经出现，商务地产投资数据明显高于住宅和商业地产的现象，至少已持续四年。
这并非开发企业盲目的跟风投资，销售端的数据也显示，商务地产投资的快速增长，有着坚实的需求。国家统计局的数据也表明，办公楼物业的销售增长情况也好于住宅和商业地产，从统计数据来看，2013年前十个月办公楼物业的销售额总计达2779亿元，同比增幅达42.5%，同样远超住宅的32.6%和商业营业用房的23%。同样，这一趋势也已延续数年。
在《商务地产发展趋势报告》中，将商务地产投资和销售的快速增长解释为近几年中国经济的快速复苏，以及由此产生的对商务办公空间需求的快速增长。但在一些行业内专家看来，还有许多更现实具体的原因。“住宅市场的调控和限购，在过去几年迫使很多购买力及投资需求转向商务地产和商业地产市场。”一位行业内专家称，与商业地产投资周期长，所涉经营管理门槛过高相比，以写字楼产品为主体的商务地产市场是更合适的投资对象。“实在不行，可以买商办公寓嘛。”该人士认为，在最近几年，商办公寓这种虽以商办物业立项，但在使用实质上与住宅没多大区别的产品，为商务地产这几年的快速增长贡献颇多。
谁在支撑商务需求增长
商办公寓这样的投资品或许只能算是商务地产市场快速发展的一个小插曲，对这一细分市场更大的质疑来自于对其供应过剩的担忧。2013年初，中国大陆上四处林立的摩天大楼工地便引起了媒体的关注。
根据世邦魏理仕的研究数据，截至2012年底，中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼的市场总存量达到了5000万平方米，其中18%，即约900万平方米是在过去两年内完工。按照世邦魏理仕的研究结果，从2013至2014年间，如果目前所有在建项目均按期交付完工，上述14个城市将新增4080万平方米的商务地产供应，导致4年后商务地产市场总存量较2012年底增长80%。
显然，经济增长的速度再快，企业对办公空间需求再高，这么大一个供应增长量显然是太过夸张了。“中国商务地产存在泡沫”的帽子因此也被一些媒体轻易的扣上了。
“这个结论显然太过草率了。”蔡云称，她举出北京的例子。在2008年奥运会前，“奥运效应”所引发投资高峰曾一度令北京写字楼市场供过于求，空置率长期居高不下，但不到五年的时间，商务地产市场的供需关系已经发生逆转。目前，北京商务地产市场上，写字楼租金已经连续三年快速增长，诸多机构对北京商务地产市场给出的评价一律是供不应求。“而且从未来北京市场的商务地产供应来看，供不应求的状态还将持续很久。”蔡云称。
不过，即便最乐观的市场观察者，也对中国许多二三线城市开发建设城市新区，动辄加入到摩天大楼高度攀比的现象不看好，这些经济活力有限的城市里，大规模建设的商务地产物业的未来不容乐观。
但与住宅市场一样，中国的商务地产发展有着坚实的商务需求基础。中房协的报告认为，尤其在最近几年，以国有企业和民营企业为主的力量，已成为商务办公需求的最主要来源。“中国知名度，时间最长久的几个商务区，如北京CBD，上海陆家嘴，他们的发展都与外资企业大批进驻中国息息相关。”蔡云称。在上世纪90年代时，相对富裕的国有企业都忙着依照自己的标准建设目前看来土里土气的办公大楼。大量的民营企业则满足于在乙级写字楼，甚至居民楼里办公。高端商务地产的业主或租户，往往是500强外资企业，或是相对见识多广且资金雄厚的国有金融机构。
如今这一局面已经被颠覆。在北京CBD，大量的外企撤离，搬迁到相对偏远的望京，或是亦庄。而新的租户则是大国企，或是大批充满活力的民营企业。这一市场的更替也带来很多企业战略的调整。
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