[摘要] 近日，实时的百城房价数据出炉，上涨依旧是房地产市场的主旋律。不过，值得注意的是，新一轮房价环比涨幅出现了放缓，由此看来，随着年底的将近，各地陆续加码的调控政策似乎初见成效。
近日，实时的百城房价数据出炉，上涨依旧是房地产市场的主旋律。不过，值得注意的是，新一轮房价环比涨幅出现了放缓，由此看来，随着年底的将近，各地陆续加码的调控政策似乎初见成效。
房价涨势放缓
据每日经济新闻报道，12月1日，中指研究院发布的数据显示，2013年11月，100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨；同比涨势则更明显——上涨10.99%，涨幅比上月扩大0.30个百分点。
报道表示，房价上涨的总体趋势已经持续一年半，这一现状虽然没有改变，但开始有所缓解。
11月100个城市(新建)住宅平均价格环比10月上涨0.68%，为今年以来水平。
其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%以上的有10个，较上月减少2个；本月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在1%以上(含1%)的有28个，较上月减少1个。
中指院报告称，11月100个城市住宅平均价格继续上涨但环比涨幅明显缩小，房价环比上涨和涨幅在1%以上的城市继续减少，而环比下跌的城市有所增加，表明房价快速上涨势头得到明显遏制。
报告还称，“金九银十”供应高峰过后，多数城市推盘量出现季节性下滑，少数城市通过减少甚至停止发放预售证限制高价或价格明显上涨的项目入市，本月供应特别是中高端项目供应明显减少，购房者预期出现一定变化，市场有所降温。
不过，报道也表示，同比和环比却出现相反的走向，尤其是十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小；南京、上海等涨幅在10%~15%之间。
对此，报道还援引中原地产研究总监张大伟介绍表示，今年的“金九银十”可以说是仅次于2009年的房地产爆发年份，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。
各地调控略见成效
事实上，此次百城房价涨幅的放缓，似乎得益于此前各地密集出台的楼市调控新政。
国际金融报便报道表示，对于11月涨幅“缩水”的原因，分析人士指出，随着各大城市房价的持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷加码调控。这影响了购房者对楼市的预期，加剧了观望情绪。
另外，报道还表示，在业内人士看来，不同城市房价走势出现“分化”这也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。
随着11月28日“西安七条”的出炉，今年下半年以来已经有14个城市相继出台了地方楼市加码政策。这其中既包括北京、上海、深圳这样的一线城市，也包括武汉、南昌、南京、沈阳、厦门、长沙、杭州等二线城市。据了解，这些升级版楼市调控政策主要内容都是提高二套房首付、提高外来人口买房门槛。
国际金融报还整理发现，“沪七条”、“深八条”、“厦六条”、“杭六条”等都一次性将二套房贷首付提高至七成。另外，也有城市将二套房首付定为“六五成”。“沈九条”指出，将二套房贷款首付比例提高至65%。而长沙则以90㎡为“分水岭”，区别对待。具体而言：首套房在90㎡及以下的家庭，二套房首付款六成；首套房在90㎡以上的家庭，二套房首付比例提高至65%。
与此同时，“限外”也成为调控杀手锏。其中，南昌的“洪六条”将非当地户籍居民购房门槛从缴纳个人所得税或社会保险缴纳年限连续一年调整为两年。除了南昌外，武汉、沈阳均将年限由一年以上提高到两年以上。郑州“限购令”则指出，同时满足“持有本市居住证3年以上”、“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上”的非户籍居民家庭，方可限购1套住房。
值得一提的是，以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”。以徐州为例，新政策对部分户型房源放开限购条件，以促进库存消化。报道对此援引复旦大学房地产研究中心主任尹伯成此前分析表示，“徐州对政策做出放松性调整主要是因为当地楼市‘供大于求’，不同的城市因房价而异，调控方向也出现分化。”
张大伟也认为，在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已全面接棒，预计后续还可能将有超过15个二线城市出台新政策，合计有望超过30个城市出台调控细则。
明年调控能否间成效?
那么，各地调控的频频出台与加码，能否撼动目前房地产市场的火爆现状？
对此，证券时报援引国泰房地产分级基金经理章赟分析表示，临近年底，众多城市的房价涨幅超过年初预定目标，调控压力较大。从调控政策内容看，无外乎三个方面：增加土地供给、上调二套房首付款比例以及提升限购标准。从效果看，增加供给将对房价起到抑制作用，但产生效果的时间会较长，明年的土地供给增加影响的是后年的房屋供给量；二套房的首付比例现在已是六成，提高至七成的影响有限；提升限购标准这块，不过是短期内把原本符合购房资格的人群购房时间向后推移，并未从实质上影响整体的购房需求，而且执行效果有待观察。因此，我们的判断是，新政策在2014年难见成效。
国泰君安房地产研究员孙建平、李品科则表示，由于2013年土地市场火热，预判2014年住宅供应量将回升，加上此次一二线城市的调控加码，我们认为2014年房价涨幅将趋缓，整体市场以平稳健康为主。
另外，国际金融报报道也表示，从最近各地出台的“N条”新政内容来看，几乎所有城市都提到了增加住房用地供应。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，各地新政内容增加住房用地供应的措施属于“远水解不了近渴”。
张宏伟表示，“一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场‘扔肉’”。这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过。因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。
报道还表示，值得一提的是，多位专家强调，近期出台的加码政策会在短期内给市场带来一定冲击，但难以改变楼市长期走势。
张宏伟也指出，从趋势来看，尽管短期内北上广深等一线城市、武汉等部分二线城市出台了阶段性的收紧措施，甚至上海、广州、武汉三个城市还强化了限购措施，但是这毕竟属于短期内为了遏制房价过快上涨的“救火”的临时性措施。
“从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更市场化，坚持‘去投资化’，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。”张宏伟分析。
此外，证券时报也报道表示，对于当前国内房地产市场泡沫是否有破灭风险的问题，章赟表示，国内房地产市场已经出现分化。自2010年4月份“国十条”调控至今，一线城市及部分重点二线城市的购房人群刚性需求占比已高达90%，投资投机性需求被挤压，因此在宏观经济没有出现系统性风险的前提下，这些城市的地产还是有实际需求的支撑。而部分三四线城市，人口持续净流出，户均住房已多套，未来风险相对较大。而防范地产泡沫的破灭，一方面宏观经济的增速不可大幅下调，另一方面短期部分城市还是要坚持现有的调控政策，防止投机性需求重演。
孙建平、李品科则表示，目前国内的资产价格存在一定的泡沫，但我们认为，中短期内并没有破灭的风险，因为需求还有一定的上行空间，包括城镇化的进一步推进、“单独二胎”的逐步放开、政府对于地产的及早调控，都使得部分区域市场存在的资产泡沫会在后续得以逐步消化。
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