[摘要] 佛山是全国第一个明确提出“三旧改造”（以下简称旧改）的城市，从2007年至今佛山旧改已经走到了“七年之痒”的节点上。如果说佛山以前的旧改犹如点点星光，散落在城市的各处。
佛山是个明确提出“三旧改造”（以下简称旧改）的城市，从2007年至今佛山旧改已经走到了“七年之痒”的节点上。如果说佛山以前的旧改犹如点点星光，散落在城市的各处。那么，现在旧改已如大河奔涌，冲击着城市的各个角落，包括瑞安、新鸿基、万达、万科、碧桂园、绿地、星星、广佛智城在内的诸多开发商被这股浪潮裹挟，通过拿地、租地等多种形式进行开发。
经过7年耕耘，佛山一些旧改项目已成型，有了自己的范本，给我们不少惊喜。当然，更多的旧改项目还走在改造的路上。站在“七年之痒”的节点上，我们总结过去旧改中的经验和教训，了解旧改的操作方向，探讨旧改在城市建设和发展中起到的作用。
土地市场
禅城旧改地块拍卖竞价过程激烈耗时5个半
许多地产人都忘不了7月9日的那个夜晚，位于佛山中轴线上的南浦村地块通过网上公开交易，经过437轮的应价，最终由广州的一家房地产开发有限公司等2个主体组成的竞买联合体以17.72亿元成功竞得，地块溢价率达96%。其整个竞价过程十分激烈，耗时罕见的5个半。创造了佛山土地网拍史上耗时、轮数的纪录。这块地，正是禅城区重点旧改项目南浦村。
禅城区由于土地容量有限，中心城区几乎无地可用，必须通过旧改盘活中心城区土地，带动城市建设和开发。近几年，禅城区拍的土地几乎都是旧改地，不仅体量大、总价高，拿地的基本上是大牌房企。去年上海特大型国企绿地集团通过在季华路沿线拿地首入佛山，万科地产借佛山万科广场介入了季华路沿线的旧改开发，星星地产也把原星星工厂地块盘活，用于开发综合体项目。此前，岭南天地通过拿地介入东华里改造，打造的岭南天地已成为佛山的一张名片。2010年初，新鸿基斥资90亿元，买下目前佛山的旧改项目澜石旧改项目，项目已定名为泷景，占地近300万平方米，其预计11月入市。
南海今年推出111个三旧改造项目
比较起禅城区，南海区的土地资源显然更为丰富，但核心区的土地资源也很紧张，需要通过旧改盘活。近一两年，广东金融高新区就推出了不少旧改地。去年，万达以底价20.36亿元拿下金融高新区一幅地块首进佛山，南海万达广场历经一年半的开发已进入销售尾期。
此外，南海区更喜欢将土地打包集中推介。在不久前举行的2013年南海经营性用地暨“三旧”改造项目投资推介会上，南海一口气推出了111个项目，改造土地总面积约1.2万亩。
在亮相的111个项目里，“三旧”改造项目有86项，面积约9712亩，拟投资金额约700亿元。从片区来看，关注的莫过于广东金融高新技术服务区(B、C区)共21个项目、西樵听音湖片区7大项目以及三山新城6大项目。
总体来说，禅桂中心区是旧改开发最火热的区域，旧改风潮目前尚未席卷土地储量丰富的镇街。
“其实，开发商拿地不是冲着旧改去的。拿地时关注的是地块本身的素质和区位。不过，现在禅桂中心区推出的地块基本上都是旧改地，品牌开发商一般习惯在中心城区开发，不得不拿这些地块。”有品牌开发商负责人向记者表示，表面上看起来好像开发商都在一窝蜂做旧改，实际上很多开发商最不愿意碰的就是旧改，因为旧改牵涉的面太广太杂，尤其拆迁是一大难点。很多开发商即便拿了旧改地，也会要求政府把土地平整后交到自己手里。
近期动态
今年旧改项目集中入市
“高大全”综合体是主流
记者了解到，今年旧改项目集中入市，大部分项目是集合了住宅、写字楼、零售商业、公寓于一体的综合体项目。
旧城改造项目的整体体量一般比较大。新鸿基泷景是佛山的“巨无霸”旧改工程。“近300万平方米的建筑规模，已经不仅仅是综合体这么简单。”新鸿基地产南中国区总经理黄少媚称，泷景项目占地已经近300万平方米，是个巨大的综合体。“泷景大概是50万平方米做商业，250万平方米做住宅，我们认为这样的比例是合适的。”黄少媚指出，这一项目是国内规模的旧城改造项目之一。
禅城区另一个旧城改造标志性的项目——岭南天地走的也是“高大全”的路子。目前，岭南天地的商务氛围已形成。下阶段会在商场上有一些布局，不会倾向于做大的购物中心，而是做特色商业，会引进一些没有进入佛山的品牌。东建普君新城目前主要售卖铺位，据介绍之前岭南天地出售的铺位价格均价为10万元/平方米，普君新城铺位价格预计与之接近。
大型综合体在业态构成上都趋于雷同。除住宅外，商业方面则以写字楼、零售商业、公寓为主。比如，泷景项目会在该片区的中心区域，将建50万平方米的商业体，由购物中心、服务公寓、精品酒店及环保办公室组成，住宅区到商业中心仅500米距离。占地110多万平方米的星星凯旋国际，也涵盖超甲级写字楼、SOHO公寓、购物中心、滨水风情商业街等商业业态。岭南天地除了住宅外，拥有10万多平方米的步行商业街，两大购物中心占地面积约30万平方米，整个商业的体量占岭南天地总体量的50%以上，而住宅仅占40%。
通常来讲，住宅在一个旧城改造项目中占到的体量，一般为70%左右，大部分项目入市时会选择先推住宅，用住宅的销售收入反哺商业开发，进而把商业氛围做上来。但也有例外，比如岭南天地则是以商业为主住宅为辅，以商业的成功带动住宅的销售。岭南天地近期还将推出新一批的洋房单位。新鸿基泷景11月入市也选择先推住宅。
三大样本
它们书写佛山7年旧改之路
佛山的旧改之路走过了7年，这7年里涌现出了“多如牛毛”的旧改项目，他们有的脱颖而出，在土地开发、商业运营、居住品质营造等方面各有特色，成为旧改的样本。有的则退出大家视野。可以说，做旧改是有人欢喜有人愁。
城中村改造样本：石头村
石头村隶属禅城区石湾镇，是典型的城中村。石头村地处佛山规划中心组团的中央商务区，区位条件相当优越，土地发展潜力巨大，是佛山推进“三大改造”的重点区域之一。
在各级党委政府的大力支持下，石头村积极引入市场化运作，大力推进旧村改造，做出了先拆旧再建新的大胆尝试，成为“城中村”改造的典范。
旧城镇样板：岭南天地
2007年5月，禅城区政府提出“三大改造”战略，瑞安房地产以75.1亿元的成交价联合竞买投得此地。2008年2月28日岭南天地正式启动。
岭南天地所在的祖庙东华里是岭南文化的精髓所在，是佛山文物古迹最密集、规模、传统风貌保存最完整的历史文化街区。在这一项目的改造上，开发商瑞安对于其商业街既保留原有文化特色，亦注入现代商业元素。其中，岭南天地保存一个完整的古建筑物群，项目内共有22处文物古迹，包括祖庙、东华里古建筑群等。
旧厂房改造样板：广佛智城
南海大沥广佛(国际)商贸城中心区开发用地涉及到5个村委会、15个包括村组集体经济组织在内的土地权属单位。
当地政府通过给村集体返租的形式，由政府统一从村集体租用土地后，对外引入项目开发公司，实现了中心区连片开发。作为广佛商贸城中心区的大型综合体广佛智城，就是在这样的旧改背景下诞生的项目，其定位为打造电商体验之都。
未来展望：商业住宅不是旧改主方向
记者从市三旧办了解到，“全市三旧改造专项规划的第三次修编”已进入尾声。本次修编，意味着佛山的三旧改造将进入新的阶段。
据悉，佛山纳入三旧标图建库系统的总用地量为50.16万亩、6201宗地块。在这些土地中，有近7成属于旧厂房，是真正的旧改主力，“旧城改造的地块并不多”，三旧办有关负责人说。“佛山是以制造业为基础的城市，旧厂房的比例非常大，三旧改造的目的主要是为了产业升级”，该负责人说，建商业住宅不是三旧改造的主方向。
2011年，市政府就下文要求“各区‘三旧’改造中，旧厂房改造要优先用于发展工业，其中禅城区旧厂房改造用于发展工业的面积不低于40%，其余区不低于60%”。“旧厂房用地转变功能用于开发建设商品住宅的，土地出让总价款分成比例由现行土地权属人和政府4：6调整为3：7”。这实际上是鼓励旧厂房仍用于工业用地，或者用于商业，又或者用于公益性设施，“这三个方向，政府会给予政策上的扶持。”
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