[摘要] 美国住房市场已经摆脱了深陷低迷的困境，房价上涨速度之快在一年之前是难以想像的。对于许多房主来说，这值得庆祝。但由于房价上涨速度过快，有人担忧美国联邦储备委员会压低利率的举措可能导致楼市出现虚高。
美国住房市场已经摆脱了深陷低迷的困境，房价上涨速度之快在一年之前是难以想像的。对于许多房主来说，这值得庆祝。但由于房价上涨速度过快，有人担忧美国联邦储备委员会压低利率的举措可能导致楼市出现虚高。
美国一个月的成屋销售价格较上年同期上升了10%。这种涨势从传统淡季冬季的时候就开始了，随着楼市进入春季，有迹象显示房价将进一步走高。原因何在呢？
首先，住房库存已经降至20年低位。2008年以来新建住房非常有限，银行销售的止赎住房数量也在减少，投资者购入了更多用于出租。
与此同时，虽然银行倾向于批准shortsale(即房主以低于所欠银行贷款的价格出售房屋)，但许多贷款房主却不愿或者不能以远低于2006年峰值的价格出售房屋。贷款标准收紧意味着一些户主不愿再出售房屋，因为他们不确定下次买房时是否还能满足抵押贷款申请条件。
其次，住房需求也在上升，需求首先来自那些购房成本低于重置成本的投资者，然后是房租的不断上涨及利率的下降鼓励更多首次置业者购入月还款额低于租金的房屋。
另外，房价预期的改善也释放了被压抑的需求。截至2007年的10年间，美国家庭数量每年增加130万个，之后降至该水平的一半多。据加州山景城资讯公司AltosResearch称，在楼市泡沫破灭之后的五年内，美国新组建家庭的数目低于20世纪60年代以来的任何时期。
但美国人口从未停止增长，家庭数量增加了一倍。AltosResearch首席执行长MikeSimonsen称，2008至2010年，美国大约有200万家庭急于拥有自己的住房。新组建的家庭中有许多曾经租房居住，但现在更多的人选择买房。
结果是，与两年前的情况不同，需求已经超过了供应量。一些经济学家称，虽然今年的住房销量将受到低库存的抑制，但房价一定会飙升。BeaconEconomics驻洛杉矶楼市经济学家ChristopherThornberg称，许多人意识到不会再有第二波止赎潮了，利率可能会上升，房价在上涨，如果要买房现在就出手。
低抵押贷款利率的影响是深远的。在Fed于2008年末开始购买抵押贷款支持证券之前，30年期固定抵押贷款利率大约为6.1%，一名每月可偿还1000美元的借款人可以获得165000美元的抵押贷款。但在目前利率为3.5%的情况下，同样一个借款人则可以获得222000美元的贷款。换句话说，Fed的低利率政策使得买房人购买力增加了三分之一。
这是否会成为新一轮泡沫的开始？未必如此。目前全美住房价格相对收入之比仍低于长期平均水平。一家房地产咨询公司的首席执行长JohnBurns称，楼市复苏步伐稳健，其中有些纯粹的基本面因素。
但他表示楼市正迅速好转，受投资需求、低库存和低抵押贷款利率影响，楼市复苏速度快于预期。Burns称，值得担忧的一点是，如果房价以目前的速度上升，一旦利率升至6%以上，支付能力就会成问题。
买房人面临一个两难选择：是现在花比去年更多的钱买房，还是在明年利率可能也上升的情况下花更多的钱买房？
虽然房价受Fed宽松政策的提振而上涨，但信贷标准的收紧在一定程度上抑制了复苏势头。首次置业者的高失业率、低储蓄率以及高负债状况也仍将成为拖累。
美国楼市终于出现复苏，但在出现更多自住购房需求以及这些购房人能够获得充足信贷之前，美国楼市仍将面临更多波动。
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