[摘要] 为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发【2013】17号)精神。今年我市将进一步做好房地产调控的各项工作，促进房地产市场健康平稳发展。经市政府研究，确定2013年我市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
昨日，太原新“国五条”细则刚落地，具体细则未谈及20%个税问题，只提及人均可支配收入与房价关系。
关于太原市2013年新建商品住房价格控制目标的公告
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发【2013】17号)精神。今年我市将进一步做好房地产调控的各项工作，促进房地产市场健康平稳发展。经市政府研究，确定2013年我市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
特此公告
太原市房产管理局
2013年3月31日
据报道，3月1日晚，一条“二手房转让所得税将按成交差额20%计征”的消息打乱了太原市民乔先生的平静生活。他必须加紧购买二手房的过户步伐，否则自己将承担比原来高出3万多元的税费。
距新“国五条”出台仅隔9日，3月1日晚，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（业界称新“国五条”细则）正式发布。细则明确了对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%征税；对房价上涨过快的城市，可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这些政策极有力度，彰显了中央严控楼市的决心，也在房地产业内激起轩然大波。新华社甚至发表评论，称其为“楼市调控十年以来最犀利狠招”。
卖房所得20%缴个税，这条新政被称为“国五条”中最“硬”的一招。细则中明确指出：“对出售自有住房按规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”在省城房地产界激起了千层浪。
业主着急过户
3月1日晚上7点多，正在电脑前浏览新闻的市民乔先生看到了资讯——新“国五条”细则时，顿时蒙了。“我在太原市青年宫演艺中心附近看中一套房，已经和卖家谈好50万元接手，税费我来承担。新政一落地，我缴的税得涨多少啊？”乔先生紧张地说。
太原市房管局相关负责人介绍：按新“国五条”出台之前的二手房交易原则，卖方需负担总房价款5.5%的营业税(取得房产证不足5年)，1%、1.5%或3%的契税(以是否为首套房和房屋总面积是否小于144平方米为界)，1.5%的个人所得税（有增值但不符合免税条件的按住房转让全部收入的1.5%征收个税），此外，还有登记费、手续费、印花税、中介费用，如果贷款还需要担保费。
“以前这些费用差不多要到总房价的10%，而如果如果新‘国五条’细则执行后，这些费用将占到总价款的15%以上。”业内人士王勤粗算，乔先生所购二手房原价30万元，现售50万元，按1.5%的个税计算，应缴纳7500元；按20%的税收新规执行，则应缴纳4万元，占房屋全价的8%。
按税收政策，二手房成交个人所得税是谁获利谁缴税，即由赚取了卖房利润的卖房者来承担。但事实上，因为二手房市场供不应求，省城二手房成交产生的各类税费全部由买房者承担。新“国五条”细则发布的两天时间里，省城二手房买卖人员及投资客都显得有些慌乱，尤其是尚未完成过户的二手房交易者，都想争取在新政落地前完成过户。
后市恐量跌价涨
春节过后，二手房买卖市场交投热度逐步升温。“我爱我家”销售经理郝先生说：“今年2月中下旬以来，二手房交易量明显升温。”不少房产中介门店的负责人也表示，春节后，入市积极性率先回升的客户，大多是计划购买中低价位二手房的刚需，还有部分担心信贷政策收紧而加快入市步伐的客户。如果没有新政出台，大部分业内人士都会认为这是行业回暖的好兆头。
“在此时出台新政，对二手房市场可谓‘当头一棒’，纵观近十年来的楼市调控政策，这算是最犀利之一。”多位业内人士表示，没想到调控力度这么大。“新政最终目的是调控市场，打击投机，使房价回归理性，但也增加了二手房交易成本。一方面，增加的税务支出会转嫁给买方，直接推高房价；还有可能房主因获利空间缩小而惜售，导致市场供应量减小，间接推高房价。”王勤表示。“今后二手房市场或出现成交量剧减的情况。”诚挚达房产胡女士表示。
房屋租赁“被火爆”
多位房产中介人士预测，如果新房、二手房房价升高、供应量减小，那么一部分买不起房的刚需则会由购房者转为租房者，未来很可能使得出租房屋出现租金上涨的局面。
“在太原市中心租房成本上涨的同时，部分城郊房源将受到市场青睐，如小店镇、郝庄等。”搜房网钟先生表示，以小店镇为例，此前一套七八十平方米的两居室月租在六七百元，而从去年开始，该片区房租一直在涨，现在已涨到千元左右，新政出台后，这一趋势可能仍将持续。
“相对于太原市中心，这些区域位置较偏、配套不太成熟，但随着交通日趋便利，配套设施逐渐完善，这些区域也开始热起来了。”钟先生分析，去年朝阳街通车后，郝庄镇房源就受到了关注；府东街东延和南内环街东延通车后，这两片区域内的房源也随之‘坐地起价’。随着城市道路网进一步完善，新建道路区域周边房源还将受到更多关注。
新建住宅价格走势业界观点不一
新“国五条”细则让业界对于楼市调控放松的预期化为泡影，包括我省在内的地产业界人士、购房者、媒体评论员纷纷对新政出台对楼市走势影响作出评判，截然不同的观点让百姓看得眼花缭乱。
省城楼价十年来上涨明显
事实上，国内调控楼市的历史可以追溯到2003年。当年7月，国务院出台“18号文件”《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出强调“增加普通商品住房供应”“控制高档商品房建设”“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”等观点，此份文件开启了楼市调控10年的大幕。而在长达10年的楼市调控过程中，省城商品房均价与国内一二线城市一样，涨势明显。
综合省城媒体有关太原楼价的历史报道及相关调研机构的历史数据显示：2003年，省城商品房均价不足2000元/平方米，省城最贵楼盘迎泽家园的开盘价仅为4000余元/平方米；2007年，省城商品房均价跃至4000余元；2010年，尽管国内已传出强化楼市调控的声音，但省城楼市仍量价齐升，商品房均价超过6500余元/平方米，省城最贵楼盘太原星河湾均价达27000元/平方米。
2011年，太原出台“限购令”，楼市出现成交量大幅下滑，全年成交面积比上年缩水了三分之一。但中高档项目及包含精装修费用的精装房项目大批涌现，省城楼价继续上涨。据克而瑞太原信息机构统计数据显示，2012年12月，太原商品房成交备案均价超过了8000元/平方米。“楼价如果保持平稳或下跌，政府就不用再出严厉政策了。现在政策更严厉，说明调控效果并未达到预期。”省城一位资深房地产经理人说。
或抑制改善型购房需求
对于购房者来说，眼下最为关注的即是新政对未来楼市的影响。然而，无论是国内知名房地产界人士，还是省内从业者，均认为“提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”的规定，对改善性置业者是个打击，对在售普通商品房项目是利好消息。“二套房贷现在的首付比例已达到六成，按照新‘国五条’细则要继续提高，首付比例就会提高到七八成，和一次性付款差不多；而超过1.1倍的利率，会让贷款者不堪重负。”山西安家房地产经纪公司负责人康敏称，这条新政基本将贷款购买二套房的购房者拒之门外。康敏说，省城新房市场尤其是面向改善型住房需求的中高端项目会迎来一个成交低谷期，改善型置业者对置业要求更高、更精致，增加了成交的不确定性。而因为二手房个人所得税缴税比例提高，许多曾经准备买二手房的客户，一定会批量转向新房、租房市场。未来，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。
在微博、微信等网络社区中，对新政加以评论的多数网友表示：“新政提高了购房融资成本，有利于抑制投机型需求，当然也会误伤一些改善型需求。”从另一个角度来说，继2012年“刚需大年”之后，2013年，那些为改善居住条件的购房者准备的大户型，将更难在市场中“被消化”。
楼市预期：城郊新房或受关注
加重的二手房交易成本可能把首次置业需求购房者全部引向新房市场。这种状态是否会刺激新房开发商涨价？
省城某名盘营销总监张先生称，地方政策细则虽然还没有出台，但已经明确释放了一个信号，就是政府希望房地产市场稳定发展。如果新房市场过热，政策也可能进行调整。“因此，作为开发商，仍然会保持推盘和价格策略的稳健和谨慎。”不过，也有一部分业界人士及购房者认为省城楼市会在新政后看涨，但整体成交量肯定会再次受到打击。业界人士李先生称，从2011年太原“限购”至今即可看出，开发商应对调控的办法是大量减少供应，在市场供应短缺、开发成本上涨后，楼价上涨是必然的。
另外，在今年太原加大对违建、违规预售惩处力度的背景下，大批“小产权房”禁售，市场供应会明显下降。而政府在增加普通商品房供应的问题上，却没有很大作为，比如对开发普通项目的房企大幅降低开发贷款门槛及利息。
山西省社科院城市研究所的副所长田宇认为，“新‘国五条’细则出台，对新建商品房市场产生两个影响：一是普通刚需购房群体将转选城郊新房；二是资金充足的购房群体向市中心集中，会产生买涨不买跌的‘吉芬’效应。”
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