[摘要] 被民间称为“国五条”的楼市调控新政已经公布，地方细则将出未出。20天来，多地楼市上演了“最后的疯狂”：抢房、连夜排队过户、突击离婚…… 人们不禁要问，楼市这是怎么了？
被民间称为“国五条”的楼市调控新政已经公布，地方细则将出未出。20天来，多地楼市上演了“最后的疯狂”：抢房、连夜排队过户、突击离婚……人们不禁要问，楼市这是怎么了？
“北上广”纷纷抢房
刚刚在北京昌平“抢到”一套房的沈先生对记者大诉苦水：本来不着急买房，一听说要交20%个税，赶紧出手，宁可多贷点款也得把“房事”解决。为了赶上“末班车”，沈先生咬咬牙把购房预算提高了30万元。看房、谈价、签合同，只用了一天半时间。为了尽快敲定，其父母甚至专程从沈阳飞到北京当参谋。
沈先生的抢房之举是当前北京楼市的一个缩影。在北京城区多个房产交易中心，甚至出现黄牛连夜排队，“一票难求”使得一个过户名额，从几百元叫卖到了上千元。
北京住建委的网签数据显示，截至18日，3月以来北京二手住宅网签量达到2.4万套，创下34个月来成交量新高。
在上海浦东新区房地产交易中心，一楼、二楼两个取号服务台都排了数十米长队。在二楼东大厅排队等候的一名市民抱怨：“等了两个，队伍只往前挪动了5米。”
不仅房源登记量、成交量、网签量明显上涨，各中介门店的咨询量也直线上升，不少门店的橱窗内和展板上都贴出“免费咨询新政”的告示。经纪人成为最忙碌的人群之一。
在广州，“最近经常睡不好，嘴上老起泡”是一些购房者挂在嘴边的话。广东中原地产研究经理瞿中奇告诉记者：“每天至少接到几十个电话，询问政策有没有开始执行。凡是在谈的交易，都加快了流程，防止政策落地后增加交易成本。”广州市国土房管局介绍，目前广州市二手房交易日均收件量超过700宗，比上个月多了一倍以上。
对于如何避开重税，购房者们想尽千方百计。其中，为将名下房产变为“满五年且”的免税房产确有人突击离婚。
例如，上海市虹口区民政局向记者提供的数据显示，“国五条”细则公布后五天办理离婚手续和单身证明数量，分别比前五天高出91%和127%。一些夫妻坦言“离婚只为买房避税”。
上海退休教师汤志励没有选择离婚，但感觉很“受伤”。他和老伴今年在郊区买了一套总价250万元的电梯房，目前正在装修。他们本打算搬进新房后，再将现在居住的老房子出售，以偿还新房贷款，“但交20%的个人所得税，对我们打击太大。”
他给记者计算：老房子大概能卖200万元，当年买进价格是40万元，如按照20%的房屋差价缴税，税费高达32万元。“我们只想换一套房子改善居住条件，过个安稳晚年，并不是炒房投资。但现在是整晚睡不着觉！”
打压炒房不手软
“疯狂楼市”背后，记者倾听市场心声。他们对政府再度重拳打击炒房投资需求叫好，但也呼吁各地制定细则时能为合理购房需求划定“保护线”，避免“误伤”。
国家统计局数据显示，2月份各地房价堪称“普涨”：70个大中城市中，66个城市的新建商品住宅价格环比上涨，62个城市同比上涨。央行19日公布的一季度储户问卷调查报告显示，34.4％的居民预期下季度房价会上升，较上一季度提高5.4个百分点。“如果这个时候政府不出手，恐怕房价又要失控！”北京购房者沈先生说。不少业内人士认为，国五条已经对市场产生明显震慑作用。不过，“保刚需”应是此轮调控中需留心的问题。
上海政法学院社会管理学院教授章友德说：“我们学院有两个博士后夫妻去年为了申请二套房贷而办理了离婚手续，到现在还没有复婚。”“对卖掉满5年且是住房的人，对次买房自住的人，对因为家人增多而卖小房换大房的人，能不能不收税？”北京购房者李静说。
楼市是个巨大的利益博弈场。有人打比方，如果说炒房投机者是“苍蝇”，部分执行政策不力的地方政府就是“老虎”。要从根本上消除“屡调屡涨”预期，要打“苍蝇”、抑投机，更要打“老虎”，增供给。
稳“地根”才能稳楼市。此次国五条中“二手房交易中个税按个人所得的20％征收”举措，极具杀伤力，必将对炒房投资需求形成震慑。
除此之外，还要增加一手房供应，而增加供给的关键又在土地。此次国五条要求：“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量”。增加一手房供应的关键在土地，业内人士对此高度期待。
地方每年上报土地供应计划，但过去三年各地计划的合计完成率均不足七成。土地供应不足的现实，使一些开发商放话：“三年后房价必涨”，这不完全是危言耸听。
有业内人士告诉记者：“不少地方即使有笼统的供地计划，也没有每月供地数量、地块位置等详细内容，房企拿完一块地，不知道下一块在哪里、何时会推出。大家见一块抢一块，地价怎能不涨？”
奇怪的是，虽然房地产调控“问责”剑悬多年，但稳“地根”之剑很少真正落下。有些地区，年年难以完成年度供地任务，或者任由土地长期闲置，却一无解释说明，二无处罚问责。能不能啃“硬骨头”，使供地计划具体化、透明化、公开化，并落实供地责任，很大程度上决定着未来楼市调控的成败。
据新华社电 本来是保障土地供应、加快保障房入市、提高二套房首付比例和利率、提高存量房交易成本、政府限价等一套调控的“组合拳”，但出台近三周，有关“所得税规定”却独领风骚，成为引发近期二手房交易爆棚的“燃点”。明明是“组合拳”，怎么变成了“一阳指”？
此前“国五条细则”一出，住建部长姜伟新成为两会记者追逐的热点，而对于二手房交易中个税按个人所得的20％征收，姜伟新也表示，调控不可能让所有人满意。
但不少专家表示，这一政策如地方细则制定不妥，容易变形为一招“七伤拳”：虽然可重伤投机行为，却也把刚需伤得不轻。中原地产市场研究部总监张大伟解读，以一套总价200万元二手房计算，原购房价50万元，之前需交个税为2万元，新规实施后则需交30万元。
理论上，这一成本应由卖家承担，但现实中卖家却往往会以提高房价的形式转嫁给买房者。在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，二手房交易已经占据了楼市交易的半壁以上江山。政策的影响可见一斑。
一些专家和业内人士表示，既需调控，也不能误伤，因此不能“简单化”操作。
“税收政策见效需要过程，尤其是当人们预期房价还将上涨时，要防止增加的税负被转嫁给买方。”上海房地产相关机构房地产研究院副院长业内人士说。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，“国五条”及其实施细则，是一套符合房地产市场调控目标的“组合拳”。但短期内如果缺乏引导，就会被买卖双方误解为单纯的交易成本上升。要缓解近期的“恐慌性交易”，防止一线城市二手房价格上涨后产生“连锁反应”，需要引起政府高度关注。
近期，北京、广州等地都传出“疑似国五条地方实施细则”，均被地方房管部门否认。其实这些“山寨”条例也是一种呼吁，如提出针对持有房屋的时间（5年内或5年以上）及交易人持有的房产数量等设置不同的标准，对于以小换大等置换房产设置税收优惠条件等。
一些专家指出，税收调控应该兼具针对性、侧重性，尽量避免“一刀切”。专家建议，政策设计执行可对刚需设置保护线：如对“满5年”的住房转让减免营业税、契税、印花税等税费。其它二手房转让时，也应根据持有年限长短减免交易税收，对持有年限计算亦可从宽。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，当前出现恐慌性交易的主要原因是百姓对房价上涨预期的恐慌。
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