[摘要] “从租赁市场而言，上一轮写字楼租金快速上涨主要得益于国企和金融机构的扩张（租赁面积在3000平方米以上），这部分增长占据去年新增租赁量的64%，而中小企业基本上被边缘化了。”对于过去数年北京写字楼市场租金快速上涨的情况，人民币房地产基金代表机构——高和资本在日前发布的报告中作了这样的分析。
“从租赁市场而言，上一轮写字楼租金快速上涨主要得益于国企和金融机构的扩张（租赁面积在3000平方米以上），这部分增长占据去年新增租赁量的64%，而中小企业基本上被边缘化了。”对于过去数年北京写字楼市场租金快速上涨的情况，人民币房地产基金代表机构——高和资本在日前发布的报告中作了这样的分析。随着此轮国企和金融机构扩张的结束，北京写字楼市场的盘整也随之开始。
甚至不仅仅是北京，在各地，都不同程度地出现了写字楼供应短期饱和，租金面临下滑压力的情况。
“总体来说，2013年写字楼市场在租金方面或会面临一定的压力，并且二线城市这方面的压力会比一线城市大很多。”世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟如此表示。
此前不久，世邦魏理仕刚刚发布《中国及广州2012年物业市场回顾与2013年展望》报告，并预测。今年一年将会有大量的写字楼新增供应，其中大部分来自于城市的新兴区域，同时写字楼的空置率将进一步走高，部分城市的租金也会承受一定的压力。
需求增长放缓
2013年写字楼市场需求放缓，这一判断基本得到了国内大部分专业机构的认可。除高和与世邦魏理仕之外，戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示，由于近一两年有超过43万平方米的新增供应，北京写字楼市场过去供应紧张状况得到缓解。预计今年的市场流动性应该比去年要有所好转。
而世邦魏理仕更是在其报告中披露，2012年写字楼净吸纳量按年下降超过40%。从区域来看，华东及华北下滑幅度超过50%，而受惠于国家西部大开发政策的华西市场的净吸纳量则同比增长8%。
世邦魏理仕的分析人员表示，市场需求减弱的趋势其实在2012年就已露端倪，就市场需求来看，2012年的写字楼需求是减弱的。而在此之前，空置率连续三年均走低，但是从2012年开始，范围内写字楼市场空置率有所回升。
而在对比历年数据之后，世邦魏理仕认为，目前的市场需求已经回到2009年第二季度的水平，所以写字楼的波动相对来说比较缓慢，过去几年租金快速上涨的局面将不会再次出现。
何衍钧也认为，写字楼是一个相对市场化的板块，受整体经济环境的影响比较大，是一个能够真实反映整体经济的房地产板块。
近期写字楼市场走势的变化，与宏观经济也有很高关联。中国的经济增长在连续7个季度放缓之后，终于在去年第三季度，国内经济增长放缓到7.4个百分点。
在国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的双重影响下，2012年优质写字楼的需求明显减弱。
投资客群生变
与写字楼市场租金增长放缓同时的，则是国内投资客户开始发生变化。“过去北京商办物业核心大盘50%的客户是山西、鄂尔多斯、唐山的资源型投资者等，他们投资的量级一般在3000万以上。但这些客群正不断在萎缩，而1000万以下的理财型资本日益崛起。”高和资本董事长苏鑫这样称。
在北京，过去十多年里商办物业散售市场代表性的企业便是SOHO中国，从2006年朝外SO－HO的23.32亿销售额，到2008年三里屯SOHO的69.21亿销售额，再到银河SOHO的接近200亿的销售额，占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。
而SOHO中国最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的业主。也就是所谓的“安全性资本”，这类人群追求资产的安全性，注重资产的保值增值，对价格不敏感，并不追求高额的投资回报。但随着资源要素市场的每况愈下，再加上中央政府力推的煤炭资源整合等行动，这些客户财富的几何级数增长的时代也一去不复返了。所以安全性资本的购买力日趋萎缩。
但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，这些钱投资额度相对较小，但对价格和投资非常敏感。这类人群对文化和品牌有明显的偏好，工作时不喜欢被打扰，圈层网络具有明显特征，主要集中在EMAB班、各大会所和俱乐部。整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。
随之而来的则是投资理念的升级。过去很长一段时间里，房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言，推荐的产品仅是商办物业，并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”，而非“医生”。客户从他那里购买产品更多的是基于产品本身，而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”，而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”，甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户的角度而言，过去对自身的财富也没有很好的配置，把鸡蛋放在一个篮子里，即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类，有些钱是用来保值的，有些钱是用来博取高的，即资产配置的概念。
就现实而言，写字楼市场的盘整也意味着客户将关注更多的细分市场，如商铺类物业的发展潜力也将逐步被挖掘出来。
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