[摘要] 由住建部与国家工商总局共同起草修订完善的《<商品房买卖合同>示范文本（征求意见稿）》于日前截止意见反馈。对此，太原市房管局交易所负责人方主任表示，为购房人全面解析在商品房购买过程中必须面对的诸多问题点和不确定因素，旨在帮助购房者做到心里有数，清清楚楚选楼，明明白白签约，高高兴兴入住。
2012年12月27日，由住建部与国家工商总局共同起草修订完善的《<商品房买卖合同>示范文本（征求意见稿）》于日前截止意见反馈，这是继2010年9月、2011年3月两次向公众征求意见后，第三个完善修订的版本。
为进一步规范商品房交易行为，新版《<商品房买卖合同>示范文本（征求意见稿）》中，的变化是包含预售和现售两大文本内容，并对公众关注的楼盘公共配套设置交付要求、精装房装修标准、业主建筑物所有权归属等问题也均在合同示范文本中得到体现。
对此，太原市房管局交易所负责人方主任表示，为购房人全面解析在商品房购买过程中必须面对的诸多问题点和不确定因素，旨在帮助购房者做到心里有数，清清楚楚选楼，明明白白签约，高高兴兴入住。
“预售”还是“现售”有了明确区分
现在购买商品房，既可以选择商品房预售，也可以选择商品房现售。为了能选择最有利于自己的方式，购房者应当事先对商品房预售和商品房现售作出初步了解。那么，商品房预售和现售有什么区别？
方主任表示，征求意见稿中包括《商品房买卖合同示范文本（预售）》和《商品房买卖合同示范文本（现售）》两个文本。其中《商品房买卖合同示范文本（预售）》，即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人（购房者），并由买受人支付定金或房价款的行为。所以，房地产开发企业销售预售房时，必须取得《商品房预售许可证》，预售房出卖人（开发商及代理商）在签订预售房买卖合同前，应当向买受人（购房者）出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。
而《商品房买卖合同示范文本（现售）》对商品房现售进行了说明，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
延迟交付公共配套设施应赔偿业主
开发商在售楼时，生机盎然的花园、配套完备的公共设施、体贴入微的教育机构无疑是项目的卖点。然而，不少已收房业主却称，售楼处当年承诺的公共绿地、公共设施及教育机构多是卖房噱头，楼盘交房时这些配套不是未建成，就是建成品质规模与售楼承诺相差甚远。
对此，方主任表示，为避免因楼盘公共设施配建不到位引发纷争，新版《<商品房买卖合同>示范文本（征求意见稿）》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中。这当中包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医院幼儿园、学校、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的，应按买卖双方合同约定，给业主相应赔偿。
同时，购房者在购买商品房前，不能仅听售楼人员对项目公共服务及配套设施配建介绍的一面之词，而要核对其项目《建设工程规划许可证》，看许可证内容中是否包括售楼人员所说的公共配套设施规划。
车位和车库所有权作了特别说明
小区的公共部位归全体业主所有，那小区的车库、会所等公共设施算不算全体业主所有？“
对此，方主任表示，针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题，新版《<商品房买卖合同>示范文本（征求意见稿）》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。购房者对其建筑物专有部分享有占有、使用、和处分的权利。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归业主所有。
而小区内规划的独立车位和车库、会所等其它附属建筑、设施要看买卖双方的合同约定。归业主所有的公共建筑和设施，其面积将计入业主的公摊面积内；而公共建筑和设施的所有权如归开发商，这部分面积不应计入业主的公摊面积内。
精装房标准纳入合同附件
精装房质量不佳，精装工程偷工减料等问题，除了与精装房后缺失装修标准、开发商赶工期有关外，商品房买卖合同也很少对装修标准加以明示和约束。
对此，方主任表示，商品房的装修标准被写在附件合同中。交付的商品房达不到约定装修标准的，购房者有权要求开发商或代理销售商就未达标准部分重新装修。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。
同时，买卖双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，全部进行了约定。比如，建筑外墙、起居室内墙和顶棚是用瓷砖、涂料、玻璃幕墙还是其它材料，全都明确在合同中，并写明装修违约责任。厨房、卫生间的地面、墙面、洁具厨具的材料、品牌、规格，电梯、门窗和管道的品牌、规格、型号都要明确说明。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
