[摘要] 房产税，从今年年初“扩大试点”被热议，到今年8月官方表态“稳步推进改革试点”，再到近期北京房产税征收标准试点“存在阻力”的消息，房产税“进京”似乎还需时日。至此，在今年2月份，房地产市场受刚需影响似有回暖迹象，但并未达到“量价齐升”的境界。
房产税，从今年年初“扩大试点”被热议，到今年8月官方表态“稳步推进改革试点”，再到近期北京房产税征收标准试点“存在阻力”的消息，房产税“进京”似乎还需时日。专家提醒北京的购房者和业主，无论入手或出售房产，房产税的征收必定会在短期内带来一定心理影响，“成本增加”不可避免，而期盼“一税”替代“两限”也是不可能的。
抑制市场？很天真
事实证明，单纯依赖房产税抑制过热的市场是“很天真”的，金融信贷政策才是决定市场冷热的重要因素，像美国楼市就并未因高税率房产税的推行而减少泡沫的产生，但中国房地产协会副会长顾云昌认为，总体上看，房产税有助于“健康市场”建立，只是从政策法规的准备及信息的透明度等方面考虑，房产税都不具备全面铺开的条件。目前，试点城市的房产税，征收面不宽、税率不高，呈现逐步向前推进的态势。
顾云昌说，即便房产税全面出台也无法代替“限购限贷”。起初，房产税征集的目的是为了取代土地出让金，但如今并未达成，而另一方面房产税试点的开征对遏制过度占取房产资源、减少投机行为起到了一定作用。北京美联市场研究部高级经理张磊分析认为，在持有环节征税，增加多套房产持有者的成本，或能挤出一部分空置房屋进入流通和租赁市场，平衡目前的供需关系。张磊说，对于现有业主，考虑到政策调控的方向，拥有普通住房的业主不在征收范围内的可能性很大。初期政策主要针对的是拥有多套房产或者豪宅的业主。征收的时间点如果发生在房屋持有环节的话，持有房屋的成本将会增加，当持有成本大于预期利润的时候，相信会有更多的房产进入市场流通，给购房者提供更多的选择余地。全经联研究院副院长陈宝存则认为，北京一直未急于推进房产税的原因之一是存量房的需求量很大，如果急于求成，恐怕会扰乱租赁市场。
改环节而非改价格
任何政策的出台都会出现正反两面的效果，北京美联市场研究部高级经理张磊说，例如限购政策，一方面确实抑制了投资投机需求、房价水平的快速上涨，但同时也放慢了整个行业的发展步伐、使市场规模缩减。房产税的推出亦如此，如果仍在交易环节征收，那么税费转嫁则是必然后果，房价恐会再度开始上升，由于限购政策的存在，支付能力有限的刚需是主力客源，价格水平的上升只会使市场的交易规模再度缩水，房地产企业、甚至包括上下游的相关行业都将受到影响。张磊具体分析提醒道，如果在交易环节征税，那么业主将会全部转嫁给买方，但这样一来总房款将进一步提升，这样会造成交易行为的缓慢甚至停顿，在我国现在的房地产市场环境中，依然处于卖方市场，房屋交易中均是由买方，也就是购房者来承担过程中的全部税费，由于目前新的房产税的征收方式和时点都尚未确定，若按上海和重庆的操作模式，税费的征收时点发生在交易环节，那么这部分费用将直接由买方来承担，直接增加了客户的购房成本，短期内势必会给购房者的心理带来影响，进而影响到市场成交的速度。
全经联研究院副院长陈宝存认为，房产税的改革是牵扯房地产市场所有环节的改革，而非仅仅是价格上的改革，更进一步讲，这项改革应该是整体的“房地产税制”改革而非单一的“房产税”，起码要在土地出让金改革到位后才能向前推进，而目前试点的房产税其实应该理解为“物业税”，如果要将这项税制改革做得完善，就要对所有房产进行全方位评估后方可进行。北京美联市场研究部高级经理张磊也谈道，政府要摸清征收对象的实际情况，各个地区的房屋普查，住建部的城市住房信息联网平台等都是解决这个问题的方法和基础。
做房奴的兄弟姐妹必看 装修后才后悔的事(图)
近些年来，房地产市场的动向一直是社会各界关注的焦点。自2010年限购令出台以来，房地产就陷入了寒冬期，成交量持续低迷。各地的房产商纷纷采取了“以价换量”的营销策略。至此，在今年2月份，房地产市场受刚需影响似有回暖迹象，但并未达到“量价齐升”的境界。房地产既是国民经济的重要组成部分，也是关系到民生的关键问题。
自2008年金融危机我国房地产市场异常火热以来，中央政府在对待房地产的问题上，态度也非常坚决，坚持限购令不取消的主要政策。日前，在国务院发布的《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》中，提到“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。
商品房预售许可权的下放，这对于房地产市场来说算是一条重磅新闻。我国目前的大部分商品房都采用的是预售制度，其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。之前，业内一直认为房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。
做房奴的兄弟姐妹必看 装修后才后悔的事(图)
其实，本次商品房预售许可权的下放对于房地产市场来说，的影响莫过于供需结构的变化。因为商品房预售许可权收归市级人民政府房地产管理部门审批的背景下，一个地方的房地产市场的供给是可以被有效控制的，市级人民政府可以结合本地房地产市场的供需情况进行调节与统筹，做到商品房市场供需平衡的状态。
但是，本次行政体质上的改革，将商品房预售许可权下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”，这对于原先房地产市场的供需结构造成一定的冲击。众所周知，自房地产市场欣欣向荣发展以来，房地产行业已经成为各地方政府不可或缺的支柱产业，其中房地产市场的土地财政更是给地方政府带来了极大的经济效益，成为各地方政府追求政绩的“捷径”。
正如前面分析到的，商品房预售许可权在“县级以上地方人民政府房地产管理部门”时，上级管理部门可以说整个地方市的房地产市场进行统筹管理；但是，一旦许可权下放至设区的市级、县级人民政府房地产管理部门，各区级、县级地方政府出于对自身利益的考虑，加强对房地产市场的支持，放宽对房地产项目的审批难度，这必然导致该地方的房地产市场供给逐渐增加，继而造成供给大于需求的市场局面。
尽管，商品房预售许可权的下放，可以为房地产市场注入更多的供给流动性，从而改变供需结构，解决一部分刚需。但是，目前，我国的房地产市场仍然存在着一些问题。，房地产市场信用体系建设仍显不足。现阶段我国房地产市场不尊重购房者的情况比比皆是，随意地更改房地产建设规划、降低建筑的质量、不按期交工等。严重地扰乱了我国房地产市场的秩序，从而导致房地产市场仍旧没有走向法治化的轨道。第二，对于保障性住房建设工作的开展仍显不足。为了缓解国内的房地产市场需求的压力，我国推动了加强保障性住房以及廉租房的建设。虽然在一定程度上解决了我国空置率过高、房价与收入不协调的现象，但是保障性住房的力度把握并不科学。第三，我国推行的限购政策在解决房地产市场顽疾的同时也一定程度上遏制了刚性需求。
做房奴的兄弟姐妹必看 装修后才后悔的事(图)
利用法律规范房地产市场的信用体系建设。与此同时相关主管部门应当加大对房地产项目的监管力度，严格地将房地产项目的建设质量、建设周期、变更计划等各个方面进行专门的数据资源管理。并且建立与购房者之间的互动联系，设置房地产企业的信息记录进行备案，对于后期的预售等工作进行逐层审批，做到从严把关的房地产市场监督体系。从而为我国建立规范的房地产市场秩序打下坚实的基础。第二，要努力营造房地产市场的良好市场氛围。现阶段由于各种媒体以及舆论都对房地产市场产生消极的看法，这种消极的看法也影响到了广大的购房者，从而导致了购买者的观望心理。
所以我国在出台房地产调控的同时，应当做好市场维稳工作，利用科学的市场分析以及房地产市场发展的客观规律研究向广大的购房者传递积极的信息。从而为房地产市场的健康发展提供良好的市场氛围。第三，要不断调整保障房建设的比例，切实遵守保障房机制的阶段性原则。由于保障房建设的不断推进，对我国房地产市场具有相当大的打击。所以要根据我国的房地产市场现状不断调节保障房建设与商品房之间的比例。在充分满足保障性住房需求的同时，也要顾及到房地产市场的发展。切实遵守保障房机制的阶段性原则。对于不同消费层次的购房者要进行政策性的调整，最终达到人民住房都能得到充分保障的目的。
做房奴的兄弟姐妹必看 装修后才后悔的事(图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
