[摘要] 在建工程抵押权登记，是指抵押人为取得工程继续建造的资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，比如开发商为了继续建造所开发的项目，用该项目已经完成的部分连同土地一并抵押给金融机构获得再建资金来保证该项目的顺利完工。
在建工程抵押权登记，是指抵押人为取得工程继续建造的资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，比如开发商为了继续建造所开发的项目，用该项目已经完成的部分连同土地一并抵押给金融机构获得再建资金来保证该项目的顺利完工。
日前，记者从太原市房产管理局召开拓展在建工程抵押等房产抵押登记业务新闻发布会上了解到，房产抵押登记业务将在原来10项的基础上再增加15项，共扩展至25项。今后房产抵押贷款的形式将更加灵活，在建工程、购销协议等都可以作房产抵押，以帮助房地产开发企业解决资金难题。
太原市房管局局长王静恩介绍，房产抵押是房产交易的重要组成内容，个人通过房产抵押贷款，既是短期内经济实力不足的无房者圆住房梦的主要途径，也是有房者实现住房保值增值功能的重要渠道；而单位通过房产抵押贷款可以获得企业急需的经营、发展资金。
解决开发商贷款难
融资难、贷款难一直制约着中小企业的发展。直接融资渠道被阻，诸多房企已经为此煎熬了大半年或者更久，于是民间借贷、私募、信托、外资融资等渠道已经成为中小房企应对钱荒的手段。
为此，太原市房管局为了适应形势的发展，对标先进城市，结合实际工作，全面拓展了房产抵押登记业务，在原有10项抵押登记业务的基础上，又新增15项，包括在建工程抵押权设立、变更、转移、注销登记，额抵押权设立、确定、变更、转移，抵押反担保登记，以购销协议为主债权合同的房屋抵押权登记等，业务种类的数量已经走在了前列。
据介绍，今年初，太原万达广场有限公司在拓展业务时，遇到了一个很多企业都遇到过的瓶颈——巨大的资金缺口。在银行收紧信贷，传统抵押物已被“吃干榨尽”的情况下，如何融资以解燃眉之急成为企业发展的一大难题。
就在企业一筹莫展之时，一项新的抵押登记业务——在建工程抵押业务，即通过抵押土地使用权连同在建工程的投入资产，帮助企业从银行获得后续的建设、生产资金。太原万达广场有限公司了解情况后，立即着手抵押多项在建工程，顺利从银行拿到了10亿元的信贷额度，资金难题迎刃而解。
太原市房产产权登记中心抵押登记科科长刘洋表示，今年，西华苑经济适用房、龙康新苑的廉租房，都办理了在建工程抵押登记，有效地解决了项目融资问题，推进了保障性住房建设的顺利进行。与此同时，华宇集团、百圆裤业、大唐双喜等都通过在建工程抵押权登记、房屋抵押权顺位登记等新增的抵押登记业务，从银行获得了少则几千万元，多则数亿元的资金支持。
在建楼房如何抵押贷款
拓展抵押登记业务种类，为拓展企业融资渠道、帮助企业发展壮大起到了积极的作用，如为大连万达办理在建工程抵押登记，融资10个亿，为华宇集团办理顺位抵押登记，融资3.5亿元。近期，太原市房管部门已经办理在建工程抵押登记业务6件，帮助企业解决了20亿元的资金难题。
对此，省城某开发商王经理提出疑问：“我们现在正在盖一幢楼，马上就要封顶了，但是由于资金紧缺，不能继续建造此楼，为了继续建造向银行贷款，但是没有抵押物，据我了解了现在银行可以接受正在建造的楼作为抵押物，这没建成的楼房如何做抵押登记呢？办理这个的条件是什么呢？”
针对王经理的疑问，太原市房地局副局长耿国胜表示，在建工程抵押是可以贷款的，常见的情况就是开发商为了继续建造所开发的项目，用该项目已经完成的部分连同土地一并抵押给金融机构，来保证该项目的顺利完工。在过去，这类登记业务由于在建工程的特殊性，如建设过程的风险、在建中权利确认的不确定性、以及在建过程抵押后又进行预售等，使得此项业务尚未真正开展。今年，房管局标先进城市，逐步完善了在建工程抵押登记。到目前办理的在建工程抵押登记有太原万达广场有限公司、太原新凯房地产开发有限公司、山西大唐双喜置业有限公司、山西合众瑞通投资有限公司等，共计融资20亿元。
耿国胜表示，房产在建抵押的办理条件有：(1)已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；(2)取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；(3)投入开发建设的自有资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付使用日期；(4)在建项目与土地使用权必须同时抵押。
企业资产可“打包”贷款
据记者了解，在新拓展的房产抵押业务中，抵押反担保登记很受市民的关注。市民王先生就房产抵押提出疑问：“我是一位中小企业主，如果银行不同意做抵押贷款，个人可以直接向担保公司借款么？”
对此，太原市房产产权登记中心抵押登记科刘洋科长表示，个人不可以直接向担保公司借款，《融资性担保公司管理办法》中规定担保公司不得从事发放贷款活动，他们没有这个权力，但当事人可以委托担保公司做保证人，向银行借款。过去银行对中小企业贷款审核较为严格，使得贷款难度较大。
为此，太原市房管局针对担保公司开设“抵押反担保登记”业务。担保公司通过对中小企业的信用、设备、物资等综合评估后打包，然后向银行贷款，担保公司为保障自身权益要求中小企业将房产抵押至担保公司名下，这不但解决了中小企业融资难的问题，同时也让中小企业担保公司在债务追偿上破除难题，有效防范风险。自此项业务开展以来，截至6月份已受理37件，总计贷款4156万元。
据太原市房管局统计，2010年，太原市各类企业办理抵押登记业务3380件，贷款额30亿元；2011年，业务量达到5117件，贷款额突破40亿元。今年上半年业务量就到3000多件，同比增长近40%，贷款额达到50亿元。而7月份更是实现“井喷式”增长，单月贷款额超过10亿元。预计全年通过房产抵押登记业务，将协助企业融资突破100亿元，力争达到150亿元。
“购销协议”也可贷款
据介绍，过去个人和微小企业向厂家提货，不是需要信用保证，就是货到付款，在很大程度上制约了购销双方的共同发展。为此，太原市管局开设“以购销协议为主债权合同的抵押权登记”，即厂家和微小企业以签订的“担保合同”和“购销协议”为凭证，向房管局申请抵押权登记，厂家取得他项权利证书，从而解决融资问题。
对此，市民郭先生提出疑问：“我与一家公司之间有购销关系，该公司要求我以个人房产为购销关系做担保，以保证正常的赊销关系，房管局目前针对这种情况可否办理抵押登记？如果个人名下的房产办理了抵押登记后是否影响办理户口？”
刘洋科长表示，“购销协议”为凭证可以贷款。把个人房产抵押给供货商，用此做保证，供货方有了房产做保障，从而给经销商提供货物，这样做不但降低了厂商的供货风险，同时也让中小企业不再为融资难而发愁。同时，抵押权是以担保债务履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权，和户口的办理没有关系，同时也并不影响出租或注册公司等有关房产的一系列事项。
太原开展以“购销协议”为主债权合同进行房产抵押，其实只要将购销合同作为主合同，所有以购销形式为主合同的抵押登记是可以办理的，这在很大程度上解决了融资难的问题。截至6月份已受理37件，总计贷款4800万元。
在此基础上，太原市房管局为众多中小微企业量身打造了抵押反担保登记、以购销协议为主债权合同的房屋抵押权登记等业务，今年上半年，上述两项业务就办理了74件，贷款金额达到8956万元，有力推动了中小微企业的健康发展。
拟推小贷公司房产抵押
据记者了解，在现有25种房产抵押登记业务种类基础上，太原市房管局还将准备与相关部门和有关金融机构进行协调，积极推动小额贷款公司房产抵押工作，进一步激活房地产金融市场。
太原市房管局局长王静恩介绍，小额贷款公司，是不吸收公众存款、经营小额贷款业务的企业。与银行相比，小额贷款公司更为便捷、迅速，适合中小企业、个体工商户的资金需求；与民间借贷相比，小额贷款更加规范，贷款利息可以双方协商。
根据中国人民银行发布的《贷款通则》规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或者《金融机构营业许可证》，并经工商行政部门核准登记。”“但目前，太原市小额贷款公司虽有较强的市场需求，但都没有取得人行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》。”王静恩表示，下一步，房管部门将准备与金融机构等相关部门进行协调，争取把小额贷款公司房产抵押这项工作向前推进。
记者了解到，今年4月初开始，山西小额贷款公司迎来史上首次大规模现场检查，150家小额贷款公司接受为期两个月的检查。目前，检查工作已经结束，社会各方正在静等检查成果公布，届时，山西省金融办将完成对合规小额贷款公司的备案。
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