[摘要] 自6月8日存款利率有了弹性空间，银行间的利率战未鸣金就已开打。利润依靠存贷款息差收入的银行明显感觉到了压力，在“贷款利率下限下浮至80％”的政策保护伞下，市场暗潮涌动，也曾一度被传出“首套房贷利率七折”的误读。
沪22家银行房贷调查：首套房利率8.5折，外资行门槛松动
利率优惠8.5折。银行的房贷史上，鲜有如此一致。
自6月8日存款利率有了弹性空间，银行间的利率战未鸣金就已开打。利润依靠存贷款息差收入的银行明显感觉到了压力，在“贷款利率下限下浮至80％”的政策保护伞下，市场暗潮涌动，也曾一度被传出“首套房贷利率七折”的误读。
理财周报记者在对沪上20余家银行实地走访的过程中得知，银行三套房贷款均不做，二套房政策几乎一样，都是首付6成，利率上浮10％。而首套房，各家银行的利率有所差别。
外资行门槛降低
近日，沪上楼市回暖的消息不绝于耳，房市敏感的神经再次被触动。
相比中资行，一向房贷政策比较中规中矩的外资行，在这场利率市场化之争的开篇，相同利率优惠的门槛相对较低。
“首套房首付至少3成，利率可打8.5折。”理财周报记者实地走访中，沪上能做零售业务的外资行，不约而同地表示。
相同的答案，却包含不同的附加内容。花旗上海分行信贷部的客户经理说，该行现行的房贷要求为首付3-5成，贷款金额低于120万元享受9折的优惠利率，高于120万利率才可以打8.5折。
对于提供放贷的楼盘，花旗也有明确的规定。“为了控制风险，与我们有长期合作的开发商是我们贷款的优选，上市公司开发的楼盘也可以考虑，民营企业开发的不予放贷。”上述客户经理表示。
对于刚拿到人民币牌照的澳新则是求“贷”若渴。“现在还说不准，不过可以洽谈，1-2个月后给结果。不过我们银行的的贷款额度要100万以上，申请9折应该没问题，打下来多少要看具体情况，因为内部系统还在调试。”该行相关工作人员表示。
相比前面两家银行，东亚、汇丰、渣打等外资行的房贷政策则有着明显趋松的迹象。
东亚上海分行的信贷员告诉记者，从6月中旬开始，该行首套房贷款的利率由以往的基准改为8.5折的利率优惠，且审批条件较为宽松，大部分申请的客户都可以拿到。
“首套三成，根据综合情况评定利率优惠一般为8.5折。不过这不是这次降息后给出的，是4月份的时候跟着市场调整的大军来调的，没调之前是9折。”汇丰相关人士说。
房贷政策变幻莫测地莫过于渣打。在2009年银行大军给出8折或者更低优惠利率的彼时，渣打毅然打出7折利率的优惠来揽客。直到楼市调控渐趋渐紧的2011年上半年，它才逐渐回归到房贷大军的正常利率水平，2011年第四季度，曾一度停贷，直到2012年开春，利率水平又控制在基准线甚至上浮5％-10％，6月，又更改至8.5折到9.5折之间的优惠幅度。
利率政策的微动，不仅房贷，连个人消费信贷也跟着受惠。部分外资银行近期不仅将首套房贷8.5折优惠的范围扩大，还降低了个人消费贷款的利息。如渣打，该行的官网上显示，无担保个人贷款月利率为1.75％-2.05％，如果现在申请，可在通行利率的基础上降低0.1个百分点。根据客户资质不同，月利率可至1.35％。此贷款可用于个人或家庭消费，如果申报手续齐备，最快一天可放款，贷款额度为50万元，最长还款期限为5年。
中资行普遍利率8.5折，暗中趋紧
相比外资行，中资银行反而对房贷利率优惠政策执行得更加谨慎。以往可以下浮10％左右的银行甚至开始收紧优惠。
政策起伏不定的当下，部分银行不仅暂停了此前对优质客户首套房贷9折利率优惠的审批，而且将首套房贷利率重新调回基准水平。
“现在我们行的首套房贷款利率是国家规定的基准利率，3-4月份的时候还可以打9折，但现在不行了。且对具体利率还有两种规定，一个是以审批通过的为准，还有一种是以放款时间和金额为准。”工行肇嘉浜路支行的信贷员说。
其他三大行中，申请按揭贷款的客户大多可享受8.5折的优惠利率。要求不高的为中行，建行要看借款人的征信记录和收入，农行要房价在160万以上，房龄不超过20年才予以授信。且具体利率还有明显的两个派别，中行和建行以放款时间的利率为准，农行以审批合同时的利率为准。
股份制银行中，额度显得并不宽裕，即便基准也要排队。“如果在交行开贵宾卡成为沃德客户，在里面存50万，即使即刻取出，一般都可以享受八五折优惠。”交行衡山路支行信贷员说。
条件放宽的则属招行，该行工作人员说，现在8.5折，还是金卡客户，以前要白金卡客户才能享受这种优惠，贷款额度100万以上才能申请8.5折，且额度越高越好。
部分股份制银行提出的条件越来越苛刻。如光大，现行8.5折的利率优惠6月底就会宣告结束。浦发和华夏，一般是9折，8.5折需要申请，条件难讲。兴业坦言，这块业务做得很少，现在连基准利率都要求很高。如果达到该行的审批要求，具体利率，该行会根据国家的利率政策予以考虑放行。国家利率上调，就按照合同规定，利率下调，就按照放款时间。
一些银行甚至停掉了按揭贷款，如中信。深发展市西支行也承认停掉了该项业务，要与平安整合后再重新启动。
城商行中，房贷政策最优惠的依旧仍是南京银行（601009）。“以审批时的利率为准，我们可以提供9折的优惠利率。”南京银行上海分行的相关人士表示。宁波银行（002142）、杭州银行则严格遵守基准利率的政策，且以放款时间的利率为准。
不仅如此，这些城商行对房子还提出了一定的要求。“我们只贷款给房龄在20年以内，房屋面积85平方以上的，借款人的贷款年限+年龄不超过65方的可以申请。”肇嘉浜路上的杭州银行信贷员说。
7折利率已成历史
“短期内，银行下调贷款利率的可能性不是很大，房地产调控的政策刚见成效，决不会朝令夕改。对于银行，首套房利率优惠很可能随时会取消，优惠名额也是十分有限。”一家研究银行业多年的分析师告诉理财周报记者。
对于近期冒出的“7折利率优惠”的传言，大多数银行人士回应“难以再现”。
“当年7折的利率优惠受惠于2008年的金融危机。自2010年10月20日起，央行经历了5次加息，中长期存款和贷款利率之间的利率差越来越小。当前的市场已有很大改变，银行资金面依旧偏紧，如果商业银行执行房贷7折利率，则会出现与存款利率倒挂的现象，所以重回7折利率优惠的可能性不大。”一家外资行的高层说。
以工行官网上6月8日开始执行的利率为例，3-5年（含5年）中长期贷款年利率为6.65％，假如打7折，6.65％×0.7=4.655％，而5年期整存整取存款利率为5.10％。由此简单对比，不考虑其他复杂因素，二者已出现明显的倒挂现象。以8折利率计算，3-5年（含5年）中长期贷款年利率为6.65％×0.8=5.32％，银行勉强还可以“保本”。
而以2008年年底的利率为例，当时3-5年（含5年）中长期贷款年利率为5.76％，假如打7折，5.76％×0.7=4.032％，而5年期整存整取存款利率当时为3.60％。以那时的存取款利率差看，即使打7折，也不存在倒挂现象。
“目前银行的存款利率已经因央行利率新政开始不同程度的上浮，这种情况下，执行对房贷的基准利率实施7折，将造成存贷利率倒挂，8.5折也是冒了一定的风险，能申请下来的肯定少之又少，只有资产达到一定金额的人士才能享受。不过也不排除银行做亏本生意的买卖，毕竟个贷只是银行业务的一部分，加速资金流动才能赚更多的钱。”上海一家股份制银行的高层告诉记者。
房贷政策不会放松
在“2012陆家嘴（600663）论坛新闻发布会”上，央行上海总部副主任凌涛表示：“关于房贷，人行总行已经有正式答复，房贷政策没有变化，只是在这次下调基准利率和扩大存贷款浮动区间中重申了，可能有媒体过度解读。”
银监会办公厅副主任杨少俊则表示，从银监会角度来说，对房地产监管要求没有任何改变。
对于近几月房地产市场的回暖现象，住建部政策研究中心副主任王珏林曾对媒体表示，由于信贷政策相对调整，再加上房地产商的“以价换量”，的确使刚性需求有所释放，房地产市场相对向好。
但是值得担心的是，现阶段的形势变化容易引起对后市情况的错判和误判。错判就是容易出现提价，他认为，现在并不是以提价来应对市场需求的好时机。
提及近期楼市回春，成交量上升的原因，汇丰银行董事总经理兼大中华区首席经济学家屈宏斌在接受理财周报记者采访时表示，“原因比较复杂”。
宏斌认为，有些价格的确在回调，特别是一级市场在打折，在通过各种各样的方式销售，这可能是在一定程度上大家对于价格的反映。
“另外就是对于一些真实性需求的释放，比如说我们的降息，比如说总体信贷总量适度放松，这些货币政策和信贷政策是总量政策，一旦有所放松的话，各个部门，包括房地产都会直接或者间接受益。降息就是一刀切的政策，谁都可以受益，包括房地产。所以我觉得不要赌这方面的政策会有放松。”
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