[摘要] 分析人士表示，近期成交量环比回升增加了部分开发商的信心，一些开发商的日子似乎也没有想象中那样难过，会继续选择死扛。这使得房价短期内难以出现大幅下跌。
分析人士表示，近期成交量环比回升增加了部分开发商的信心，一些开发商的日子似乎也没有想象中那样难过，会继续选择死扛。这使得房价短期内难以出现大幅下跌。
开发商乐见各地试探性微调
“楼市回暖”近期成为深圳的热门话题。“政策见底了，你没看出来吗？”深圳一位开发商对中国证券报记者表示。虽然芜湖新政等各地微调举动被叫停，但这依然没有影响一些深圳开发商的乐观心态。“这至少说明地方政府不希望成交进一步减少，刚需的合理住房需求应当得到支持，至少刚需购房者的贷款应该比之前要好贷一些。”
深圳中原地产认为，存准率的下调正式实行，多少给深圳楼市传递了利好信号，首套房贷利率降至基准利率或更低，刺激了部分刚性需求购房者入市的积极性。一些开发商在首付等方面抛出新的价格促销策略，楼盘的看房者也开始增多。二手房的放盘量也开始增加，并且挂牌价都有一定的下调。深圳中原预计，新房的价格将随着新一轮的价格竞争而继续下行，二手房的价格也将继续稳步下调。
与此同时，由于近期深圳媒体不断报道楼市回暖，一些手握房票的刚需一族也有些坐不住了。“本想等房价再降一点，可等了快一年也不见房价真正下调，最近一些楼盘都快清盘了，我觉得这几天出手算了。”一位急于结婚的深圳市民对中国证券报记者表示。
世联地产认为，在政策调整预期加强和打折促销的刺激下，部分自住需求购房者放弃观望入市，带动深圳房地产市场成交量持续上升，但这种成交回升的势头能否持续仍需观察。
另一些投资客也开始作出各种“底部信号”出现的判断。“你以为房价真的会降吗？房价和物价一样，涨上去就下不来。”在最近开盘的一个楼盘现场，一位刚刚买了一套商务公寓的购房者对中国证券报记者表示。这位购房者称，由于没有了“房票”，因此只能买下这套不纳入限购范围的商务公寓。
开发商或继续死扛
“现在还没到深圳本地的开发商最难熬的时候。”深圳房地产业内人士林晓华认为，与内地一些开发商不同，由于金融业发达，深圳的开发商资金链并没有媒体想象中那么紧张。
林晓华认为，深圳的土地资源十分有限，同时深圳的刚需数量很多，因此深圳本地的开发商对自己的项目都很有信心。加上融资渠道广泛，深圳的开发商基本上都采取能抗就抗的心态，所以短时间内不会有较大的降价出现。
虽然近期深圳出现了“一成首付”、“补贴租金”等促销新花样，但是在林晓华看来都是不够“实在”的促销。“与那些上市的大型开发商不同，一些深圳的开发商并没有加快周转的意愿，他们在意的是利润化，而不是减少库存加快周转。只有‘一口价’式的降价才是真正的降价，否则只是吸引消费者的噱头。”林晓华判断深圳楼市的拐点依然没有出现。
政策微调开发商大炒回暖预期 多地楼市成交放量 上海证券报
受春节后季节性市场回暖和政策利好等因素影响，上周各重点城市新房和二手房的成交量环比均大幅增长，小阳春渐现。
与此同时，上海房管局对限购政策的重新解读大大提振了市场信心，上周上海楼市成交量明显回升。记者发现，有开发商欲借“旧政新解”大炒市场回暖预期，同时积极降价，促进刚需入市购房。
开发商大炒回暖预期
“上海房管局表态本事居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？”上周五，记者收到旭辉集团发来这样的促销短信，这几句耸人听闻的广告语后面，是旭辉地产(旭辉御府)即将推出新房源的项目旭辉澜悦湾的销售热线。
尽管中央政府调控依然从严的基调未变，但近几个月以来，包括北京、上海及武汉等城市纷纷以上调普通住宅标准、放宽公积金贷款额度等各种方式进行政策“微调”。
中原集团研究中心认为，上海的政策新解具有重要的风向标意义，预计更多城市或将效仿此类“适度微调”的做法，在政策的执行细节上给予新的定义。
政策 “暖风”频吹，大大提振了楼市信心，加之主要城市的新房价格仍处下行通道，不少刚需型购房者的入市意愿明显增强。
多地楼市成交放量
报告显示，自去年下半年以来，已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
伴随着各地楼市的微调，是各地楼市成交量转现一丝起色。数据显示，北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量却在一步步上涨。
其中，天津楼市成交量连续四周上涨，上周成交面积突破10万平方米水平。上海近两周成交量大幅上扬，成交面积分别突破20万、25万平方米大关。深圳上周成交量也继续大幅上升，成交面积已达2011年均线水平。广州成交面积连涨4周，上周回升至14万平方米水平。
房企欲以价换量
与开发商在销售广告上显示出的回暖信心相反的是，不少开发商及代理企业对未来楼市走势异常“心虚”。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商大多选择伺机降价，抓紧“小阳春”时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。
近期即将推出新房源的旭辉澜悦湾项目，一方面在鼓吹市场回暖以刺激购房者入市，一方面则积极降价，此次推出的小高层项目预计均价在9300元/平方米左右，较去年年底推出的房源价格更低。
在上海松江九亭，上周象屿都城项目开始接受预订，当天迎来了80多组客户缴纳意向金，将售楼处挤得水泄不通。该盘分销代理商汉宇地产松江区域副总监冉名扬告诉记者，九亭区域的购房者大多是外地来沪首次购房的刚需客户。
“开发商资金压力依然很大，往年房企的还款压力通常从3季度开始显现，但由于去年发行了大量信托、短期拆借，今年很多房企的偿债压力提前到3月份。”一家大型房产代理公司负责人告诉记者。该人士表示，近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。“目前说回暖为时尚早，很多开发商都想趁这波‘小阳春’尽快销售套现，把钱捏在手里才安心。”
上海新政昨日叫停 强调限售不改变
昨日，上海市政府办公厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，强调严格执行住房限售政策，实际上叫停了此前“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策。
在这份通知中，上海市强调将严格执行住房限售政策，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归，执行住房限售政策不改变，力度不放松。
同时，该通知明确上海本地居民子女成年后购房资质，即“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”
据了解，昨日包括上海嘉定区在内的多家房地产交易中心均表示该政策已被叫停，“上周接到上海市房管局的通知，外地户籍居民持上海长期居住证满三年不能再购买第二套住房”。
与此同时，上海住管局网站出现一则题为《上海住管局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的声明。声明称“近期有媒体报道上海执行住房限售政策有调整。今天，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申，我们将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。”
各地频刮“微调”风 相似政策命运各异
虽然楼市调控还在持续，“政策微调”却成为近期热门话题、“楼市回暖”的信息亦不在少数。
中原地产市场研究部调研结果显示，自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市，都从不同的角度出炉楼市调控微调政策，内容多涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
据媒体报道，其中安徽的马鞍山市对自住性住房需求与高层次人才购房给予所纳契税100%的补助；杭州对在经济开发区注册、纳税和经营的企业员工首套购房发放补贴等，芜湖打算出台购房减税政策。
不过，上述微调城市有的得以巧妙执行，有的则因触及调控底线而“夭折”，如芜湖、佛山和成都，都因为“微调”幅度过大，新政颁布不久后就被紧急叫停。
种种迹象表明，如果楼市调控政策是自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，或可获得中央政策的支持。例如差别化的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者。
专家担心“微调”变味 中央表态很重要
对近期楼市“微调”风，财经评论员叶檀直言，“楼市微调正在变味，我们闻到了一股馊味”。在她看来，房地产调控走向均衡的底线是鼓励刚性需求与改善型需求，坚决抑制投机投资性购房需求。
叶檀指出，十几个城市微调房地产政策理由是财政不堪重负。中国某研究院公布的数据显示，1月300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。上海和重庆今年1月份一般预算财政收入为正增长，但一旦计入土地出让收入，其财政收入均已沦落为负增长。
叶檀明确表示，通过上述微调，中国房地市场产的根基将因此而改变。“房地产政策微调混淆了市场预期，人们无所适从。虽然政策非常清楚，但微调的基调可能走偏。”
而此前一直坚信楼市会降价25%的复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也失望表示，“楼市怎么走还得看中央政府，但我感觉调控政策确实在放松，虽然仍喊着从严调控的口号。”
尹伯成认为，市场受预期控制，而预期又由政策控制，目前微调政策让市场预期发生了“从降价到涨价”的改变。“即将召开的两会上肯定也会出现两种声音的博弈，到时，中央的表态将对楼市走向产生重大影响。”
中央仍坚持调控不放松。2月13日，住建部政策研究中心副主任王珏林明确表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
地方“微调”力保“刚需”
相比于一些专家认为国内房地产市场将会崩盘的悲观情绪，顾云昌坚持认为国内的房地产市场最终将实现软着陆。而这也是各方面所期待的结果，调控的目的也在于此。
而为了减少调控政策一刀切造成的影响，自去年下半年以来，已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。显然，地方政府意图明显，即在不违背中央政策精神的情况下，力保刚需。
在记者看来，针对首套房政策的放松也确实很有必要。毕竟，调控要打击的是投资性需求，而首套房的业主则应该是政策保护的对象。
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