[摘要] 2011年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；2011年，央行6次加息、上调存款准备金率；2011年，房产税落地实施，试点重庆、上海……
编者按：2011年，超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；2011年，央行6次加息、上调存款准备金率；2011年，房产税落地实施，试点重庆、上海……
2011岁末，房地产调控政策或将在2012年放松的言论在坊间流传，但紧随着温家宝总理、住建部的相继表态，以及最后中央经济工作会议的召开，确立“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的政策导向，2012年房地产市场政策走向最终定调。
近日，著名财经评论员叶檀表示，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过的一年。
央行货币委员会委员李稻葵在谈到房地产市场的软着陆时也表示，其中一个目标就是“取代传统的、单一市场化的房地产新格局，在调整的过程中逐步地确立。”
对于不少大型房企来说，2011年尝试非住宅类地产项目收获颇丰。“2012年，房地产市场与其期盼政策变化，不如另辟蹊径寻找突围之路。”这已成为了行业专家与企业高管的共识。
商业地产跑赢市场
龙湖地产近期公布的销售业绩报告显示，2011年龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态在范围内推出，累计销售超过百亿元。
富力地产近期也称，商业地产助推富力“逆势突围”。早在2011年上半年，富力商业地产盈利能力已经显现，酒店营运收入增长37%，投资物业收入增长32%，达2.1亿元。
远洋地产相关人士也透露，2011年，得益于商业市场的增长，上半年远洋地产投资物业营业额大增66.2%，北京远洋国际中心等办公物业的租金收入上升，成为支撑增长的主要来源。
据了解，远洋商业地产已在拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，布点城市主要有北京、天津、杭州等，预计2015年之前，这些地区将有约10个购物中心相继亮相。
数据显示，2011年前10个月，我国商业地产投资完成额7956.55亿元，已超过2010年全年投资完成额，其中办公楼投资2029.29亿元，商业营业用房5927.26亿元。
北、上、广、深以及大量二三线城市的商业地产项目，其整体出售价格和租金明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。
而对于商业地产市场的发展前景，远洋地产行政总裁李明表示，目前北京乃至可开发的土地有限，未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。
旅游地产异军突起
与商业地产存在投资风险被质疑的情况不同，旅游地产早先引人诟病的原因，则集中在可能对环境造成的影响和配套设施不健全等方面。中国房地产业协会副会长朱中一也曾提到，旅游地产发展挑战多于机遇。但正所谓有需求就有市场，旅游地产依然成为众多开发商追逐的对象。
以打造国际旅游岛为目标的海南省为例，在经历2011年的低迷之后，终于迎来岁末年初的黄金销售期。
根据搜房网数据监控中心统计，2012年1月，海南全省预计有37个项目开盘，其中纯新盘达30个，占比超过81%。
与海南较为成熟的旅游地产市场相比，其他省市虽然起步较晚，但发展势头却不弱。
近日，大连万达集团董事长王健林率队、多家知名民营企业组成的投资团奔赴昆明，参加昆明市举行的招商引资推介会，投资团就拟投资昆明的旅游文化项目与昆明市委、市政府进行了交流。
同期，重庆4家大型开发企业携150亿元资本空降贵州，共同开发旅游地产。今典集团张宝全之前更在北京宣布，2012年今典将全面向旅游地产转型。
而远洋桃花岛项目作为远洋地产进军安徽黄山地产市场的旅游项目，于去年10月开盘销售，逆市热销及高性价比产品赢得了黄山及长三角客户的良好口碑。这也体现了房地产企业进军旅游地产已经不是纸上谈兵，部分企业已经具备了自己的产品线定位。
养老地产等多向开拓
保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来10年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。
中国房地产业协会名誉会长、建设部原副部长宋春华表示，根据年龄和自理能力，老年人一般从自主打理过渡到需要帮助，最后是依靠护理，自己打理、需要帮助、依靠护理是养老的三种类型需求。养老地产的发展也在规范中日益前行。
同时，教育、工业地产等依托于区域资源的地产项目也获得了长足的发展，定位为城市运营商的北大资源，其副总裁刘阁曾表示，要努力配合政府做好民生改善工作，在满足居住需求之外，更多满足居民对教育、医疗等方面的需求。
“多元化发展格局是降低企业自身经营风险的有效措施，是企业在变化的市场环境中抵御风险，保障广大股东权益最为有效的策略。”李明认为，住宅开发作为短期行为，销售完成后就不再属公司所有，这一特点决定其无法享受资产。“未来，远洋地产将稳健拓展物业投资，除了在商业地产领域大展拳脚之外，远洋地产旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也逐渐进入发力期。”
但专家也提醒，从大环境看，不论宏观调控如何，大方向不会改变。即使银行存款准备金率下调也是对整个经济大环境的，而不单纯针对房地产业。
旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同，拼的更多是人才、经验、应用管理等问题，企业对此应慎重，切忌盲目跟风。
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