[摘要] 信息时报讯 年近岁末，广州市区也有开发商开了楼价松动的口子。昨日有房地产业界人士透露，在刚刚过去的周末，海珠区琶洲纵横公寓一夜间取消豪华装修，改卖毛坯房，房价由原先的2.5万～2.6万元/平方米，降价到目前毛坯均价1.5万～1.6万元/平方米，最低均价降至1.38万元/平方米。
海珠有楼盘改卖毛坯房降价近1万元/平方米
信息时报讯年近岁末，广州市区也有开发商开了楼价松动的口子。昨日有房地产业界人士透露，在刚刚过去的周末，海珠区琶洲纵横公寓一夜间取消豪华装修，改卖毛坯房，房价由原先的2.5万～2.6万元/平方米，降价到目前毛坯均价1.5万～1.6万元/平方米，均价降至1.38万元/平方米。
合富辉煌首席分析师黎文江表示，说明在目前楼市情况下，开发商一步到位降价还是有用的，“还是有人买，并不是完全没有人买楼了”。但开发商比较小，而且该盘是单体楼，降价没有号召力。
一夜变毛坯降价1万元/平方米
在刚刚过去的周六，冷寂了近3个月的住宅用地性质公寓楼盘——海珠区琶洲纵横公寓，一下子在广州楼市火了起来。
据了解，纵横公寓位于新港中路，距离地铁8号线赤岗站仅三，出行、生活配套均比较方便，项目为公寓设计，户型为50～65平方米单间及70～85平方米两房。但公摊面积较多，实用率仅有七成，较适合年轻人或投资性需求。但由于该楼盘是住宅功能用地，在限购范围内，因此在9月份开盘后，高定价使得其销售非常缓慢。在11月中旬，该盘报价还是2.3万～2.8万元/平方米起，带5000元/平方米精装修，一次性付款可额外享受97折，折后约为2.5万～2.6万元/平方米左右。期间，开发商为某次团购活动也曾特设11层为毛坯单位，18000元/平方米起，实际上仅是扣除装修费均价，当时并未受到热捧。
乐居监控阳光家缘网发现，截至12月2日，该盘开卖3月总共才售出16套，尚有984套未售。有买家曾经表示纵横国际公寓虽然位处老城区，但是噪音较多，户型也一般，所以卖得不是太好。
但到上周六，不少购房者突然收到短信，称该盘降至1.38万元/平方米，虽然这个价钱只有3套特价单位，而且都是毛坯房，但还是吸引了大批购房者前往。比如，一套70多平方米的房子，当时带装修价格约为24000元/平方米，当天特价仅需16000多元，降价约8000元/平方米，一夜间总价就降了60多万元。该盘销售人员曾对外表示，实际上该盘由于是变成毛坯卖房，实际降价约2000～3000元/平方米。
尚未引起其他楼盘跟进
此前，广州楼价松动多数在花都、从化和增城等外围区域。这次在海珠区中心区域一下子降价近万元/平方米，在年末的敏感时期，是否会引起其他城区楼盘跟进降价呢？对此，业界人士分析，这个楼盘降价原因更主要的是回归价值，“原本该盘就叫价太高，不值这个价钱”。该人士表示，该盘是住宅功能，但设计成公寓，主要是卖给投资客。本来是小开发商楼盘，只有单体楼，不降价慢慢卖也可以，但开发商可能是资金紧张，熬不下去了，所以以毛坯方式降价。正因为是单体楼，而且开发商比较小，没有号召力，所以几天过去了并没有其他开发商跟进降价。
之前报价
今年11月中旬，该盘报价为2.5万～2.6万元/平方米起，带5000元/平方米精装修。
目前报价
毛坯均价1.5万～1.6万元/平方米，均价降至1.38万元/平方米，但只有三套。
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时值2011年岁末，在限购令、限价令等严厉的楼市调控政策轮番冲击下，扛住了一轮又一轮调控冲击波的珠三角楼市终于低下了高昂的头。深圳、广州、佛山等城市房价开始出现实质性下滑，降价潮在整个珠三角悄然蔓延。
深圳：
几经反弹房价终于“低头”
经过长达一年多的限购，深圳的房价终于“低头”了。今年11月份，深圳新房仅成交1685套，环比10月份再度大幅下跌了23.79%，总成交面积为14.5万平方米，成交均价为18757元/平方米，比10月份下跌了1.89%。与2010年20205元/平方米的均价相比，每平方米下跌了1448元。
本轮调控政策始于2010年4月中旬，被称为“4·15”新政。新政出台时，着实给了当时持续高涨的房价“当头一棒”。“4·15”新政过后的几个月里，深圳住宅市场成交量出现了一定下滑，但由于“4·15”新政并不十分严厉，过了政策观望期后，深圳楼市于当年8月下旬开始急剧反弹。
市场的快速反扑促使了“9·29”新政出台，即深圳限购令的出台。限购令出台后，到2010年11月份，持续“高烧”的深圳楼市终于稳定了下来。进入2011年1月，市场对政策消化后，楼市再度出现反弹。2011年1月26日“新国八条”出台后，货币政策收紧，深圳各大银行明显收紧房贷，楼市开始进入漫长的“退烧期”。
在过去的一年多时间里，限购、限贷、限价等各种调控政策令人眼花缭乱，深圳楼市成交量也起起落落。市场的反复，给了开发商充分的信心。一直到今年5月之前，接受证券时报记者采访的深圳本地开发商大多明言不会降价，并对楼市未来充满信心，认为过了政策消化期后，行情会好转。当时，业内人士也多对深圳房价会下降持怀疑态度。
如果说2008年的降价大旗由万科扛起，那么今年率先祭起降价大旗的则是中海地产。该地产商于今年5月份推出了两个限价盘，均价大约低于市场价2000元左右，一入市即成为深圳房地产市场关注的焦点。而此前，开发商都十分“硬气”，坚决选择“死扛”，中海的降价行为也因此格外引人注目。但在今年6、7月份，降价的仍然只是个别楼盘。
随后，除了限价盘、降价盘可以引起热销外，其他楼盘成交量普遍惨淡。这种情况一直持续到了“金九银十”。今年的9月份和10月份，深圳房地产市场延续颓势，成交量十分低迷，一些“死扛”的开发商开始有些hold不住。在这样的背景下，顺势而为的开发商越来越多，降价开始成潮。
世联地产（002285）华南区首席分析师曹取认为，今年深圳住宅市场的成交量可能会创下十年来的新低。主要因为今年上半年市场观望情绪浓重，开发商期待市场回暖，放缓了推盘节奏，今年上半年深圳楼市供应量和成交量均处于历史低位，尽管开发商在下半年加大了推盘量，但仍改变不了低迷的市场氛围。
广州：
降价潮蔓延至中心城区
广州和深圳一样，也是执行限购令的城市之一。广州从去年10月中旬开始执行限购政策，但当时较为宽松，有两套房的居民还可以再购买一套；到今年3月份，广州开始执行最严厉的限购令，有两套房的居民不能再购房。
合富置业首席分析师龙斌表示，广州和北京、上海、深圳的情况不一样，广州并不是全范围实行限购，广州的增城和从化两区只限价不限购。此外，在过去的两年里，广州房价涨幅相对于其他一线城市相对温和，因此和其他的一线城市比，广州楼市今年的行情稍“暖”，成交量虽然也有下滑，但不至于跌至“冰点”，且房价下跌的幅度也不深。数据显示，今年10月份广州的一手楼成交量6410套，在一线城市中居首。
早前，广州降价楼盘主要集中在供应量较大的郊区。不过，随着房地产市场的降温，广州楼盘的降价数量也在增多，且降价范围已由外围四区蔓延至中心六区。近日，西湾阳光、智杰雅筑、中房观湖国际、珠江怡景湾等楼盘都有不同程度的降价幅度。业内人士认为，广州楼盘正由假摔向真跌演变，部分资金紧张的开发商将降价。
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佛山：
限购令下成交量遭腰斩
在珠三角几个重点城市中，限购令对佛山的影响最为显著。近几年佛山房地产市场一片繁荣，2007年新房的成交均价为4907元/平方米，2008年为5475元/平方米，2009年则达5856元/平方米，到了2010年更是同比上涨了27.2%，达到7448元/平方米。
在佛山开始执行限购令之前，佛山的房地产市场堪称火爆，每月的成交面积都在80万至90万平方米的高位，个别月份的成交面积甚至过了100万平方米。在今年3月份开始执行限购政策后，佛山楼市成交量“一落千丈”，成交量迅速回落至50万平方米左右。佛山市住建局公布的数据显示，今年10月份佛山全市成交面积仅为35.74万平方米。
龙斌认为，和其他珠三角城市相比，佛山本地居民多，外来居民相对较少，且本地居民大多有房，因此限购令对佛山影响巨大。佛山楼市成交量遭腰斩，让佛山市政府有点“坐不住了”。10月11日中午，佛山市政府发布通知宣布松绑限购政策，结果在各方压力下，仅过了12就又下令暂缓执行，被网友戏称为“史上最短命政令”。目前，在巨大的销售压力下，佛山楼盘打折成风，房价出现实质性下跌。
珠海：
“双限令”满月效果已显
珠海的房地产市场是典型的投资型市场，限购呼声一直很高，但直到今年11月份，珠海的限购令才姗姗来迟。珠海自11月1日起开始限购，主要针对主城区（香洲区）。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。同时，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标（11285元/平方米）的，主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
据了解，珠海房价已连续7年上涨。在横琴开发、城市西拓以及珠中江一体化等利好消息刺激下，置业者和投资者一度对珠海楼市充满信心。业内人士普遍认为，珠海在年底突然出台“双限令”，主要为防患于未然，打一张防御牌，遏制将来可能出现的新一轮房地产热。
数据显示，珠海市商品房预(销)售专网数据显示，一手房的网签数有所下降，全市11月份共成交343套住宅用房，比10月份的406套下降了15.5%。龙斌认为，珠海实行“双限令”时间较短，且限购范围有限，此次限购仅限于主城区，且限购只针对新购的住房套数，不考虑购房者已有的住房套数，因此，“双限令”效果有待进一步观察。
链接
2011年接近尾声，一批城市的“限购令”即将到期。统计数据显示，目前限购的46个城市中，有具体截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。这11个城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
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央行周五称，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
关于楼市的拐点近年来说了很多次，那么这一次是不是真的“狼来了”？也许很难准确预测，但众多业内人士相信，在调控紧逼、资金告急以及庞大的供大于求压力下，开发商为了加速销售回款，采取更大范围的降价措施，将是必然的选择。
与官方数据相呼应的，是一线城市和部分二三线城市楼盘出现普遍降价的事实。据悉，2011年最后一个月，武汉将有28个楼盘入市，其表现将直接影响到下一年武汉楼市走向。那么，武汉楼市目前销售情况如何？暗降低开是否能成为主流？应对寒冬，开放商会支出哪些对策？记者就此进行了调查采访。
11月，武汉住宅均价呈近一年来首次环比下降，下跌幅度为0.39%，比上海、南京等地的降幅要小。
在国内一线城市频频上演大降价的事实面前，一直保持“稳重”姿态的武汉楼市也开始出现松动迹象，甚至部分楼盘降价幅度超出市场预期。
记者昨日获悉，这个星期武汉推出12个项目，共推房4978套。其中，位于徐东的一楼盘，本期推出64套，均价11000元/平米，认筹5千抵5万，开盘额外优惠5万。值得关注的是，位于中北路的某楼盘开盘价直接降到了万元以下。
不仅一些中心城区的房价下降，位于三环线外的郊区，一些楼盘也推出了优惠活动。记者了解到，位于江夏区庙山的一楼盘推出了均价5700元/平方米送十年物业费的活动。据该楼盘相关销售人员介绍，上月成交量达到50多单，而前来看房的客户有近200户。
降价楼盘明显增多
有统计数据显示，武汉12月即将入市的28个新盘中，绝大部分都在非中心区，中心区只有保利才盛景苑、汉宫一号、中南国际城、百步亭现代城等少数几个楼盘加推。
武汉新开楼盘大多选择低价入市，百步亭现代城二期加推均价仅为8100元/平米，较8月份8800元/平米的均价直降了700元；东西湖的升华现代城加推均价定为4800元/平米，是武汉极少见的“四”字头均价；位于中南核心商圈的中南国际城开盘均价为13000元/平米，大大低于前期市场预估价。
后湖片区一个即将入市的纯新盘打出6500元/平米的劲爆均价，相较于周边的楼盘低出近2000元/平米，成为该片区均价的楼盘。位于汉阳区马鹦路的新楼盘兰亭都荟，近期拿出一栋楼、280多套房子限时一个月销售，起价6880元/平米，均价7500元/平米。该价格比附近一大型楼盘低了一千多元。金银湖一楼盘更是传出惊人“跳水价”，突然推出均价5000元/平米左右的特价房，几乎被抢空。
从上涨和下跌的楼盘分布来看，武昌等中心区域部分楼盘降价幅度较大，跌幅为武昌区的南国悦公馆，10月底的均价为1.8万元/平米，11月低均价为1.5万元/平米，一月内价格下降3000元/平米。
武汉出现首例集体退房
本月初，武汉市房地产市场信息网统计的数据显示，11月份武汉新建商品住房成交9877套，环比上涨2.54%。相对于10月的成交低靡，11月份反而在成交量上有所上扬。
从统计数据上看，目前武汉的房价还没明显下跌，但房子不好卖、楼市入冬却是不争的现实。此前武汉多数开发商对市场仍报乐观态度，坚持不降价论，同期市场反应冷淡，购房者观望氛围浓烈，楼市加速入冬，暗降楼盘明显增多。
12月3日，武汉出现首例集体退房事件，武昌一开发商售楼部聚集上百名老业主，要求开发商就房价降低1100元/平方米退房或者补差价。
有业主称，12月1日晚，该楼盘突然以低于前期楼盘过千元的低价，销售数百套60多平方米的房子。对此，开发商尚无正面回应。
这并不是偶然，年末开发商为了回笼资金，完成年终销量，开出低价促销活动，再加上国家住建部目前知会地方政府，有可能延续限购政策，降价趋势更为明显。”有业内人士如是说。
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中指研究院1日权威发布《2011年11月中房指数系统百城价格指数》，报告数据显示：11月百城住宅均价环比连续第3个月下降，其中南京被排在环比跌幅居前的十个城市之中。
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。
总体来看，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二、三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。部分新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。
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“12月若有体量较大项目入市，料成交有所反弹”
业内人士预计今年全年楼市成交量应该会比去年低。IC资料
没有张灯结彩，没有宣传广告，没有迎宾员，甚至没有客户，这里的开盘静悄悄。
这是12月4日下午，早报记者在闵行七宝碧林湾三期售楼处看到的一幕。
售楼处不见销控表
售楼处前台有一男一女两名工作人员，另有两个保洁员坐在原本属于与客户洽谈的桌椅前。
记者在售楼处内转了5，没能找到销控表，工作人员也没上前招呼，只得走到前台主动要求介绍楼盘情况。据工作人员介绍，此次楼盘推出100多套73、91平方米毛坯两房和130多平方米毛坯三房，均价2.5万-2.6万元/平方米。
“房源都是在前一天订售出去的。”售楼处一工作人员称，当天是开盘后第二天，只在开盘当天才享有的9折优惠已经取消，截至12月4日下午，100多套房源大多数都销售出去了，2房只剩下楼层位置相对较差的3套，面积较大的3房还有一些。
随后赶到的一名老业主对售楼处工作人员的上述说法存疑：“即便是前一天大多数房源都被客户预订，交定金、签合同、付首付等相关手续的办理也要延续几天时间，而且售楼处连一个办理按揭贷款的银行工作人员也没有。”
中介的说法：该楼盘并不打算对外怎么卖
售楼处对面一家房产中介主管的说法是，该楼盘早就说要推盘，但一再延迟，“可能是手续问题。”
而另一家房产中介的门店经理称，该楼盘连开盘的样子都没摆出来，“一般楼盘开盘张灯结彩、在周边打广告不说，就是上门的客户也是数量众多，按惯例，我们中介业务员肯定得纷纷在售楼处周边驻守，向前来看房的客户散发传单，推荐周边其他二手房，可从昨天到现在，基本没看到多大的客流，我们也没派业务员过去。”
据该经理称，该楼盘并不打算对外怎么卖，因此售楼处工作人员态度冷淡，折扣优惠不多，售楼处也没有样板房供客户参观。
该经理还透露，“这个楼盘有一批房源2009年就建好了，可到现在也没开始卖。”而该楼盘上一次开盘，还是在2009年4月。
上述楼盘老业主对此说法表示认同，“有一次楼盘推盘，排队的客户很多，结果到了第二天售楼处就停止售房了。”
捂盘的几种方式
早报记者12月1日通过网上房地产查询该楼盘信息时发现，该楼盘最近的一张预售许可证时间是2009年4月。
至昨日截稿时，网上房地产信息同时显示，该楼盘从2005年5月至2009年4月间，先后获取过至少10张预售许可证，其中不足半数的预售许可证所标注信息为“售完”，其他均标注为“在售”。当中，时间最近的2009年4月那张预售许可证——碧林湾三期A上，标注可售住宅总套数为150套。
网上房地产信息显示，开盘的碧林湾三期，开盘时间应为2011年12月6日，住宅总套数为198套，总面积为18939平方米，报价在23200-28000元/平方米。
周边房产中介则表示，周边包括该楼盘前期一些房源在内的二手房的价格，在2.2万-2.3万元/平方米。
早报记者在售楼处沙盘看到，在此次所推的100多套高层房源旁边，另外还有一片住宅区。工作人员称，这一片住宅已经完成了装修，但不对外出售。
某开发商副总裁表示，2.5万-2.6万元/平方米的价格，算是七宝板块的市场价，由于板块内在售一手楼盘不多，因此9折的幅度应该说也还行，但也不是一个很低的折扣。
另有开发商高管称，目前该楼盘开发商手上的项目不多，该楼盘由于开发时间较早，地价较便宜，因此卖掉1/3就可以收回成本了。虽然随着销售时间的延长，价格不断上升，开发商可以更多获利，但与之伴随的增值税、所得税也十分可观。
该高管称，开发商捂盘一般有这几种方式：达到预售许可却不拿预售许可证；拿了预售许可证不开盘；开盘后报高价格以维护自己的利益等。这几种方式的政策风险均可控。
“料12月楼市成交反弹”
上周末推盘的还有位于宝山月浦的中冶尚园。该楼盘售楼处工作人员称，此次系最后一次推盘，房型为1-3房，均价1.3万元/平方米，客户可享9.7折优惠，开盘一天多以来，250多套房源已订售出20多套。
某开发商副总裁称，由于该楼盘前期客户较多，此次又是最后一次推盘，因此折扣幅度不可能高达20%-30%，在这种情况下，20多套的销售业绩也已经算不错了。
克而瑞分析师杨晨青称，出于安抚前期业主的考虑，其他开发商陷入观望，11月新增大幅降价的楼盘数量低于市场预期，但经过10月、11月两个月的消化，12月的降价口子将重新开启，如有体量比较大的项目入市，料12月的成交在11月的基础上有所反弹。
杨晨青说，1-9月，上海的楼市成交比去年同期（同比）是增长的，但由于10月、11月连续两个月的成交低迷，以及去年11月、12月的赶末班车行情，今年1-10月、1-11月上海楼市的成交同比是下降的，考虑到12月的成交下滑幅度还会继续扩大，预计今年全年楼市成交量应该会比去年低。
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免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
